マイホームは、「注文住宅」で建てるか、「建売住宅」を買うか。決めかねている方も多いだろう。ここはじっくりと両者の違いを知って、納得のいく新居を実現してほしい。あなたならどちらを選ぶ？
一戸建ては「注文住宅」と「建売住宅」に分けられる。注文住宅は建物を建築士に設計してもらい、施工会社と建築工事請負契約を結んで建ててもらう方法のこと。これに対し、住宅の売主（多くは不動産会社）と売買契約を結んで土地付き建物を買うのが建売住宅だ。
土地を買って注文住宅を建てる場合は、土地によって建築条件無しと建築条件付きに分けられる。建築条件の無い土地は自分の好きな施工会社に依頼できるが、条件付きの場合は施工会社があらかじめ指定される。
一方、建売住宅はすでに建物ができている状態で買うのが基本だが、建物が未完成のケースもある。どちらも建築確認申請が済んで建物が法律を守っているかどうか審査済みなので、設計の変更は基本的にできない。
土地の売主が指定する施工会社と一定期間内に建築工事請負契約を結ぶことを条件に、土地を販売する方法のこと。土地を売ってから建物を建てるので「売建（うりたて）住宅」とも呼ばれる。期間内に請負契約が結べなければ土地の売買契約も白紙に戻され、支払った手付金などは戻ってくる。形式としては注文住宅だが、あらかじめ建物のプランがつくられていて自由に設計できる余地がほとんどないケースもある。じっくりとプランを練るには３カ月程度の期間を設けるのが望ましい。
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一般的に建売住宅は建物の価格に割安感があるというイメージがある。たしかに一度に多くの住宅を分譲するケースでは、部材を規格化することなどでコストを抑えることが可能だ。だが、1棟ずつ建てるのであれば注文住宅とさほど変わらない。一方の注文住宅は仕様をこだわりだすとキリがないが、施工会社などに予算を前もって伝えておけばその範囲内で調整してもらうことも可能だ。
建売住宅は販売価格が明示されているのでわかりやすく、予算オーバーも防ぎやすい。対して注文住宅ではあらかじめ予算を決めることはできるが、細かい部分までは実際に設計してみないとわからない。建物本体の工事費のほかに外構やカーポートなどの付帯工事費や設計料などが必要になるケースもある。入居までに必要な総費用を把握してから資金計画を立てるようにしよう。
注文住宅は土地を買ってから建てるので、間取りはほぼ自由につくることができる。徹底的にこだわれば満足度も高いだろう。一方、建売は建物が未完成の場合でもすでに間取りが決まっている。自分の好みの物件を見つけない限り、希望の間取りに住むことは難しい。
間取りと同様、注文住宅なら自由に好みのテイストを追求したデザインが実現できる。これに対し、建売住宅は基本的には変えられない。ただ未完成住宅の場合なら、壁紙や塗装の色など、建物の構造部分に影響が出ない範囲の軽微な変更ができるケースはある。
建売住宅は設備や建材もほぼ決まっている。未完成の場合に「キッチンに食器洗い乾燥機をビルトインするかどうか」を選べる程度だ。一方、注文住宅なら原則として自由に選べるが、施工会社によっては扱う設備や建材が限られ、変更にコストがかかる場合もある。
注文住宅なら、例えば広めの個室にドアを２つ設けて将来２部屋に分割できるようにするなど、設計段階から将来のライフスタイルを考えてリフォームしやすい間取りにすることができる。だが建売住宅の場合はリフォームしやすい工法や構造の物件を探さなければならない。入居後の間取り変更を前提としていない住宅が多いので、将来のリフォームまで考えて住まいを探すのは難しいだろう。
すでに建物ができている建売住宅なら、仕上がりは一目瞭然だ。間取りの使い勝手や家具の配置などが確認しやすく、日当たりや眺望も見て確かめられる。一方、これから建てる注文住宅は仕上がりを目で見ることはできない。ただ、依頼先によっては近いイメージのモデルハウスや施工実例を紹介してくれたり、立体模型やパソコンで完成時をシミュレーションすることもできる。
注文住宅なら、基礎工事の段階から順を追って工事の内容を確認できる。作業のじゃまにならない程度に現場監督に疑問点を聞いてみてもいいだろう。施主がチェックすると現場にいい意味で緊張感も生まれやすい。だが、建物が完成済みの建売住宅だと構造躯体など目に見えない部分はチェックできない。注文でも建売でも工事過程をデジカメなどで撮影して見せてくれるケースもある。
建売住宅は土地と建物がセットになっているので、住宅ローンもまとめて借りることができる。建物が完成していれば銀行の審査も比較的早いだろう。これに対し、注文住宅でも建物のラフプランなどを提出することで、土地を買うときにローンを組めるのが通常だ。
【フラット35】を借りる場合は建物が完成してから融資が実行されるので、土地代金などを金融機関のつなぎ融資で借りて先に支払うのが一般的。その場合はつなぎ融資の利息や借入費用を負担するなど手間とコストがかかるが、ダンドリをしっかり確認すれば問題ない。
●総額（土地＋建物）4000万円 ●頭金800万円
●住宅ローン（フラット35）
●借入額：3200万円 ●金利：1.8%（年利） ●返済期間：35年 ●全期間固定金利型 ●ボーナス払いなし●元利均等返済
●つなぎ融資（「注文」で利用）
●つなぎ融資額：約1200万円
●金利：1.8%（固定・年利） ●つなぎ融資利用期間：180日（建築期間を180日と仮定） ●つなぎ融資実行額：約1200万円 ●利息：約6万円（金利1.8%を日割り計算）●諸費用（印紙代含む）：約13万円 ●預かり金：約8万円（つなぎ融資完済後、清算の上、返金）
建物が完成している建売住宅なら、売買契約をして住宅ローンの審査が通りさえすれば、すぐに融資の実行と建物の引き渡しを受けて入居できる。ただし未完成の場合は数カ月間の工事期間を待たなければならない。対して注文住宅では、土地を見つけてから建物のプランニング期間と建物の工事期間がかかる。どのくらいかかるかはケースバイケースだが、未完成の建売住宅よりも長めなのが一般的だ。子どもの進学時期に合わせたいなど新居に入居したい時期が決まっているなら、早めのスケジューリングと行動を心がけたい。
耐震性や省エネ性など住宅の性能は建物を見ただけではわかりにくいが、住宅性能表示制度を利用していれば10項目にわたって性能が等級などで表示されるのでわかりやすい。この性能表示制度で評価機関から評価書を発行してもらうには、設計の段階からチェックを受けなければならない。注文住宅ならコストはかかるものの、希望すれば表示制度を利用できる。だが建売住宅では制度を利用するかどうかは売主が判断するので、希望する場合は最初から評価書の付いた住宅を探さなければならず、物件数は限られる。
| 構造の安定 | 構造躯体の耐震性を示す。「耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）１」は数百年に一度の地震でも倒壊、崩壊しない程度。等級２はその1.25倍、等級３は1.5倍 |
|---|---|
| 火災時の安全 | 「安全な避難を確保するための対策」と「延焼を防止するための対策」について７事項を表示。耐火等級は延焼のおそれのある部分について３段階で示す |
| 劣化の軽減 | 柱、梁、壁など構造躯体の材料について、シロアリ対策やサビ対策など耐久性を高めるための対策を3段階で評価。等級３の耐用期間は約75年～90年 |
| 維持管理への配慮 | 給排水管や給湯管、ガス管の点検、清掃、補修のしやすさを３段階で評価。構造躯体や仕上げ材を傷めずに点検、清掃できる場合は等級２以上となる |
| 温熱環境 | 断熱・気密化や日射対策など、省エネルギー性能に関する項目。一次エネルギー消費量等級 は６段階で評価され、平成28年省エネルギー基準相当なら等級４、ZEH基準相当なら等級５となる |
| 空気環境 | 内装材などのホルムアルデヒド対策や換気対策を表示。希望すればホルムアルデヒドのほかトルエンやキシレンなどの化学物質濃度を測定してもらえる |
| 光・視環境 | 窓などの開口部の面積の床面積に対する割合（単純開口率）と、壁や屋根に設けられた開口部の面積の各方位ごとの比率（方位別開口比）を数値で表示する |
| 音環境（この項目はオプション） | 遮音性に関する項目。一戸建てでは外壁の開口部（サッシなど）の遮音性が透過損失等級として3段階で表示される。評価を受けるかどうか選択できる |
| 高齢者等への配慮 | 手すりの設置や段差の解消、通路や出入口の幅など、高齢者でも暮らしやすいバリアフリー度を「移動時の安全性」「介助の容易性」の観点から5段階評価 |
| 防犯対策 | ドアや窓など開口部の侵入防止対策について、国と民間が指定する防犯建物部品などを使用しているかどうかを建物の各階ごとにグループ化して表示する |
平成12年に施行された「住宅品確法」により、すべての新築住宅には柱や屋根などの基本構造部分について10年間の瑕疵（かし） 担保責任が義務づけられた。特約を結べば基本構造部分以外も含めた欠陥について20年保証が可能になる。アフターサービスは施工会社や不動産会社によって取り組みが異なるので、あらかじめしっかり確認してから契約しよう。
| 住宅品確法 | 欠陥住宅を防止する目的で制定された。新築住宅の基本構造部分に欠陥が見つかった場合、完成引き渡しから10年間の無料修理などを義務づけたほか、住宅性能表示制度と住宅専門の紛争処理体制の創設も含まれる |
|---|---|
| 瑕疵（かし）担保責任 | 建物に瑕疵（欠陥）が見つかった場合、売主などが無料で修理などに応じなければならないというルール。品確法では新築住宅の基本構造部分について10年保証が義務づけられているが、個人が売主の中古住宅は対象外となっている |
こだわりの間取り・デザイン・設備を実現したい場合は注文住宅がおすすめ
すぐに入居したい、家を見て選ぶことができ、決まった予算で購入したいなら建売住宅がおすすめ
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