近鉄不動産(株)西新営業所の売却Q&A

対象不動産の売り出しをするために、媒介契約には3種類ございます。売却を1社のみに依頼する【専属専任媒介】、【専任媒介】、複数の会社に売却依頼ができる【一般媒介】があります。メリットとして、【専属専任媒介】は不動産会社からの報告頻度（1週間に1回以上）が最も高く設定されているため、売主様が販売状況を把握しやすいです。【専任媒介】は、不動産会社からの報告頻度（2週間に1回以上）が高く設定されているため、比較的、売主様が販売状況を把握しやすいです。【一般媒介】複数の会社に仲介を依頼できるので、買い手の幅が広がるなどがございます。それぞれ、媒介契約には特徴がございます。

リフォームした場合のメリットとしては、対象不動産をリフォームしている場合に購入希望者様からの対象不動産に対する印象は良くなります。逆に、デメリットとしては、リフォームの費用などで、販売価格が高くなり、需要と供給のバランスが崩れる可能性があります。そのため、売主様のご予算などをヒアリングさせていただき、売出前にリフォームなどをされるか現状渡しでのご売却が良いかなど、相談のうえ、ご提案させていただければと思います。

不動産会社を通さないで、個人間で直接不動産取引を行うことは可能です。メリットとしては、(1)仲介手数料がかからないという点です。逆にデメリットとして、(1)購入見込者を売主様自身で探し、価格や引渡し条件を直接交渉しないといけない点。(2)契約書等の必要書類を自分で作成しなければいけない点。(3)契約中やその後のトラブルの処理を自分でしなければいけない点など、売主様の手間、精神的な負担、時間がかかります。個人間で家を売ることは可能ですが、不動産取引の知識や経験がない場合は、中立的な立場で、売主様や買主様の間に立って交渉ができる不動産業者に依頼する方が良いと思われます。

対象不動産を、急いで売りたい時の方法は【当社買取】と【買取仲介】の2つにございます。【当社買取】の場合のメリットとしては、当社が買主となり、売主様の不動産を直接買い取りすることで早期ご売却の可能性が高まります。【買取仲介】の場合のメリットしては、当社が中心となって数十社の不動産業者に買取査定を依頼（※売主様に一番良い金額、引渡し条件をお伝えします。）することで、1～2週間程度でご売却可能です。また、(1)と(2)のサービス併用も可能です。まずは、ご相談いただければと思います。

ご希望売却金額、お引渡し時期、広告の可否、住宅ローンの残債、相続、成年後見制度、空家問題、境界紛争、賃借問題、不動産の買取など、売主様の【ご事情】や【ご希望】を教えて頂いた方が、問題解決がしっかりとでき、円滑に販売活動を行うことができます。私達の不動産取引は、売主様と買主様の【縁結びの仕事】です。ご質問やご要望があれば、どのような些細なことでもお伝えください。お役に立てるように全力で努力いたします。

売主様のご売却の希望価格、お引き渡し時期、住宅ローンの残債、相続、ご離婚等いろいろなご事情もございます。売主様のご事情、ご要望をなどをお伺いし配慮した上で、対象不動産のご査定をさせていただき、売却価格等をご提案いたします。いろいろ販売方法や条件などを提示いたします。当営業所は福岡市（早良区、城南区、西区）、糸島市中心に地域に密着した営業活動しています。査定価格には近隣相場、成約価格、販売中価格はもちろんのこと蓄積された経験や実績、知識をベースに、お客様の立場に立ったベストな提案させていただきます。売主様の【希望価格】を考慮いたしますので、お気軽にご相談ください。よろしくお願いいたします

【居住用財産の3000万控除】、【空き家の3000万控除】、【買換えや交換の場合の長期譲渡所得課税の特例措置】、【買換え等の場合の居住用財産の譲渡損益通算及び繰越控除制度】などがございますが、適用期限や適用条件がございます。優遇税制の利用法や税額の算出、売却手続きの諸費用、諸条件を具体的に税理士さんを交えご説明させていただきます（※予約制で提携税理士による相談料は無料です。別途、個別相談されたい売主様もご相談ください）。

数ヵ月も経って、持ち家が売れないという場合、ご売却の諸条件が適切でないため近隣の周辺相場と比較して、売出価格が高すぎる、引き渡しまでの時期が長すぎるなど、【条件面】が原因で売れない場合もあります。再度、売出事例や対象不動産の反響データなどを利用して、売却に向けての諸条件変更（売出価格、お引渡し時期、簡易なリフォーム、当社買取、買取仲介等）の、ベストなご提案などをさせてければと思います。

新築完成物件、空家などの戸建・マンションなら【1～2ヵ月内】でご入居が可能です。逆に、新築未完成であれば完成後のお引渡し、入京中の戸建・マンションの場合は、売主様の退去後のお引渡しとなるため時間が要する場合がございます。また、【不動産売買契約】、【住宅ロ－ン審査】、【住宅ロ－ン本申込み】、【住宅ローン契約】、【銀行決済】、【境界確認】、【物件立会】など、対象不動産のご売却の諸条件によって違いがございます。まずは、ご相談ください。

近所に内緒での売却は可能です。近所に内緒で売却するメリットとしては、不動産会社が基本的にインターネットやチラシの広告をおこなわないため、売却活動が限定され、プライバシーを重視される売主様にとってメリットがございます。一方デメリットとしては、一般の広告をしないため、購入希望者に広く認知されないため、ご売却までに時間がかかる可能性がございます（※当社の買取制度、買取仲介をご希望される場合には、秘密で早期売却が可能な場合がございます）。

お客様によって異なりますが、(1)仲介手数料、(2)収入印紙、(3)抵当権抹消費用（住宅ローンをご利用されている場合等） 、(4)相続登記（対象不動産を相続しているが、登記が未了の場合等）、(5)境界費用（土地や戸建てをご売却される場合で、対象不動産土地に境界標が無い場合）、(6)お引越しのなどの各諸費用が掛かります。詳細については、担当者までご連絡頂ければと思います（※当社が不動産を買取場合、仲介手数料は不要となります） 。

買い替え用の住宅ローン とは、現在利用中の住宅ローンの残額（例えば500万円）を、次に購入する物件（3000万円）に上乗せしてローンを組む形のものです（合計3500万円）。買い替えされる売主様のご年収や勤務年数等、次の購入予定の不動産の担保価値などが、判断材料になってきます。当社提携の住宅ローンにも様々な商品がありますので、まずはご相談ください。よろしくお願いいたします。

ローン残債が残っている場合でも買い替えができる、【買い替えローン】がございます。具体的には、ご売却300万円の住宅ローンが残った場合、前の家の残債300万円と新しく購入する物件3000万円の合計3300万円のローンを組むことが出来る住宅ローンがございます。ただし、売主様のご年収、勤務年数等のご自身の事や、対象不動産（売却、購入）など、お客様によってお借り入れできる諸条件がございますので、まずは担当者に、ご相談ください。

不動産の売却時に主に下記の税金がかかります。(1)売買契約書に貼付する印紙（印紙税額は、売買契約書に記載された金額によって変わります。）、(2)（住宅ローン等の抵当権がある場合）抵当権抹消登記の免許税（抵当権抹消登記するには、「登録免許税」が必要です）、(3)（売却益が出た場合）不動産譲渡所得税　【譲渡所得＝売却価格－（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）】などがございます。ご売却に際しては、税金も注意していただければと思います。当営業所では、税理士による無料税金相談会を開催していますので、ぜひご利用ください。

対象不動産の特徴、周辺の売出、成約事例、地価公示価格等を参考に試算し、国内最大級の「不動産データベース」に基づいた【東京カンテイ】を査定に採用しています。売主様が簡易な机上査定をご希望される場合は、査定書をメールや郵送でお送りいたします。また、詳しい説明が欲しいという売主様には、エリアの専任担当者が直接、訪問させていただき、ご相談にお答えすることもできます（※オンラインでご相談も可能です。）ので、お気軽にお問合せください。

不動産のご相談、物件調査から広告戦略、問合せ対応、ご契約、引き渡し、アフターフォローにいたるまですべてを一人で手がけ、不動産の【プロフェッショナル】としてお客様をサポートをおこないます。また、弁護士、税理士、司法書士、土地家屋調査士の専門家とも密接に提携 していますので、どのようなご依頼にも対応できるようにしています。最後に、当社では不動産の直接買取も行っていますので、【仲介】と【買取】の二本立てで売却活動もできます。小さな事から一つ一つ丁寧に、ご対応いたしますので、ご質問・ご要望がございましたら、お気軽にご相談ください。

複数の不動産会社に同時に仲介を依頼することができる一般媒介契約の場合であれば可能です。一般媒介契約のメリットとして不動産会社の窓口を広く取ることによって多くの需要を取り込める可能性があります。反面デメリットとして、不動産会社の窓口が多くなりすぎると、情報が多くなりすぎて売主様にとって手間や精神的な負担などが大変なケースもございます。当営業所では媒介契約の形態（専属・専任・一般媒介契約）に関わらず、一生懸命に売却活動をしてまいりますので、お気軽にお問い合わせください。

対象不動産が【中古物件（入居中）】であれば、購入希望者を案内する際に、事前に室内の照明、空気の入れ替え、玄関周りや室内を荷物等の整理整頓をおこなう。(2)【中古物件（空家）】であれば、ハウスクリーニングなどをおこなう。(3)【土地】であれば、草刈などして見栄えを良くする等して頂ければ、購入希望者からの印象も良くなります。また、住宅設備・建物保証サービス（無料）、水回り・不要な荷物回収サービス（無料）などもありますので、お気軽にお問い合わせください。

売出中に市場の動向、経済状況やお客様の売出条件などの諸事情（希望売却価格、引渡し時期、早期現金化など）の変化などの理由で、途中での売却価格の変更は可能です。お住み替えのご事情から、金額などの【条件重視】からお引渡しの【時期重視】へ変更され、売却金額の価格を見直された売り主様や、通常の売却から不動産の買取を依頼された場合もございます。定期的に、売主様と売却についてのアドバイスやご相談・ご提案しながら、売却活動をさせて頂きます。

年末までに入居したい、春までには子どもの小学校入学、中学校入学を機に少し広めの一戸建てを購入したい、２月から３月や人の動き、転勤や入学をきっかけに不動産を購入したいなど、入居時期を重視される購入希望のお客様もいらっしゃいますが、必ずしも一年を通して、特にこの【時期】、【季節】が売却が容易、もしくは困難であることは、あまり関係がないように思えます。そのところを踏まえ、売主様の希望売却時期やお引渡し時期等の諸条件を、しっかり打ち合わせした上で、ご売却活動をさせていただき、お役に立てるよう努力していきます。

買い替えの場合は、売主様の【お考え】、【諸条件】、【資金内容】によって異なります。ご希望の購入不動産が決まっている売主様は、先に購入する方が良いと思われます（理由：売却中に、ご希望の不動産が他の人に契約されてしまう可能性がございます）。逆に、ご希望の購入物件が決まっていないお客様や希望の条件で売却できるかどうか心配なお客様は、先行してご売却をする方が良いと思われます（理由：ご売却金額が確定しているのでしっかりした資金計画が立てれます）。まずは、売主様のご希望（住み替え先、引渡し時期、資金計画、その他条件）をお聞かせください。売主様に、最適な住み替えプランをご提案させていただきます。

不動産会社が買主となって売主様の不動産を直接購入させてもらう制度です。買取のメリットとしては、(1)資金計画やスケジュール管理が容易で短期間で現金化ができます。(2)周囲に知られず売却が可能です。(3)契約不適合責任（不動産の不具合・欠陥）を免除されます。逆に買取のデメリットとしては、仲介による売却に比べて価格が安くなってしまうことです。当社は、【直接買取】と【仲介】を行っておりますので、売主様にとって最適な売却プランである【直接買取】と【仲介】を、並行して。二本立てで、ご提案させていただくことも可能です。ぜひ！お問い合わせください。

(1)購入見込み者の数、(2)立地や環境、(3)物件の希少性（角地や角部屋など）、(4)お部屋の状況、(5)不動産マーケットの状況により、査定価格よりも高く売却できる場合も数多くございます。対象不動産の良いところＰＲ、住宅設備・建物保証サービス(無料)、水回り・不要な荷物回収サービス(無料)などもありますので、お客様にあったベストな売却のプランをご提案させていただき、早期にご成約できるよう努力してまいります。お気軽にお問い合わせください。

机上査定（机上計算だけで算出する査定方法）や訪問査定（実際に物件を見学し確認することで精度の高い査定価格を算出します。）など、いろいろ査定方法がございます。当社が導入している【東京カンテイの査定システム】なら、価格根拠が明確で、本格的な査定書が短時間で作成でき、お客様に迅速に無料で査定書を作成させていただいております。お気軽にお問い合わせください！