(株)カルムホームの売却Q&A

住宅ローンを長期間返済できなくなると、最終的には不動産を競売にかけられてしまいます。競売では市場相場より大幅に低い金額で強制的に売却させられてしまい、その後の生活再建の道は非常に険しくなります。また、競売にかけられたことを周囲に知られてしまうことになるでしょう。競売を回避するには任意売却が有効です。任意売却とは、債務者であるお客様と債権者である金融機関との間に不動産会社が入り、競売よりも有利な条件で売却できる方法です。債権者と交渉して抵当権を外してもらった上で、一般の売却と同様の方法で売却することができます。

一定の要件を満たし相続した空き家を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円の特別控除が受けられます。ただし、この「一定の要件」というものがとても厳しく複雑な内容であるため、その要件に満たすかどうか専門家に確認する必要があります。当社では、空き家の特別控除を利用した相続不動産の売却サポートも行っており、各種専門家と連携を図り、複雑な手続きもスムーズに対応可能です。まずは所有する空き家が要件を満たすかどうか確認しますので、ぜひお気軽にご相談ください。

ポイント1 相場を知っておきましょう売却を検討している土地の地域相場を知っておきましょう。地域相場をあらかじめ知っておくことで、不動産会社から算出された査定価格が適正であるかどうかを判断できます。ポイント2 複数の会社に不動産査定を依頼しましょう土地の査定には、「実勢価格」「地価公示価格」「路線価」など複数の方法があります。査定方法によって査定額は大きく変わってきます。ポイント3 土地はキレイにしておきましょう土地の査定評価を高めるには、なるべくキレイな状態にしておくことが大切です。

印紙税：売却が決定すると、売主様と買主様の間で売買契約書を交わします。その契約書に課税される税金が印紙税です。印紙税は不動産売買契約書に記載された金額によって変わります。消費税：土地は非課税なので消費税はかかりませんが、建物には消費税がかかります。（個人の方は基本的に不要です。）登録免許税：不動産の所有権を移転する際の登記や、住宅ローンの抵当権設定登記を行う際には、税金が発生します。所得税・住民税：不動産の売却価格が購入時より上回った場合に発生する利益のことを「譲渡所得」と言います。その譲渡所得が発生した場合、金額に応じて「所得税」や「住民税」が課税されます。

仲介手数料：売買契約が成立した際に報酬として、依頼した不動産会社に支払う費用です。証明書発行費：不動産売買の契約を結ぶ際には、「印鑑証明」「住民票」などの証明書を発行する必要があります。登記費用：売主様から買主様へ不動産の所有権を移す際や住所などを公示する際に必要な費用です。抵当権抹消費用(該当者のみ)売却する物件の住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの残債を支払い、抵当権を抹消する必要があります。ローン返済費用(該当者のみ)住宅ローンをすべて返済していないと、不動産を売却できません。引越し費・処分費用(該当者のみ)住んでいる物件を売却する場合、住み替え費用や引越し費用が必要になります。

1、相談不動産売却を検討しているなら、まずは不動産会社に相談してみましょう。2、不動産査定売却を検討中でも良いので、まずは不動産査定を依頼してみましょう。3、媒介契約不動産査定の結果に納得できたら、不動産会社と媒介契約を結びます。4、売却活動買い手希望者を探す売却活動を行います。5、購入申し込み・契約締結条件交渉が整ったら、購入希望者に購入申し込みをしてもらいます。6、各種手続き不動産を買主様に引き渡せる状態にするため、ローンの解約や抵当権の抹消などの手続きを行います。7、引き渡し準備売買残代金の受領と所有権移転登記、鍵の引渡しを行います。また、不動産会社に仲介手数料を支払います。

不動産を売却する方法は一つではなく、仲介売却以外に「不動産買取」という方法もあります。不動産買取は不動産会社が直接買い取る方法であり、買主様を探す必要がなく早期の売却が可能です。また、築年数の経った物件でもリフォームや修繕などせずそのまま売却できるほか、仲介手数料が発生しないといった特徴があります。仲介売却と不動産買取それぞれの特徴・メリット・デメリットを丁寧にご説明し、売主様のご希望やご事情に合わせた適切なご提案をしています。物件購入やローン組み換え、不動産の売却・住み替えなど、不動産が関わる人生の大切な節目の時に、買主様の良きアドバイザー・パートナーになれるよう努めています。

不動産会社に仲介売却を依頼する際には、売主様と不動産会社との間で媒介契約を結びます。媒介契約とは売却活動の内容や期間、売買契約成立時の報酬額などについての取り決めを書面化するものです。媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれサービス内容などが異なります。どの種類の契約を選択するかは、売主様自身で決めることができます。

仲介売却とは、不動産会社に仲介を依頼して不動産の買主様を探す方法です。依頼を受けた不動産会社は、売却活動を行って買い手希望者を募り、買主様との交渉や契約、お引き渡しまですべてを進めていきます。不動産会社に直接買い取ってもらう不動産買取と比べて高値で売却できるため、不動産取引においてもっとも選ばれる手法です。

売却を検討している不動産のある地域を拠点としている不動産会社を選びましょう。そのような会社は、地域の相場や不動産のトレンド情報を常にキャッチしており、適正な査定額を算出できる可能性が高いです。また、地元のニーズに合ったリフォームや修繕の提案、売却活動を行ってくれるため、成約につながりやすくなります。

適正な査定額を算出できる不動産会社は、市場相場や物件の状態・周辺環境などを考慮して、「3ヶ月以内に売れると想定される価格」を出します。しかし、一部の不動産会社は、相場よりも高額な査定額を提示することがあります。「査定額も高いほうがいい」と思われるかもしれませんが、実際に売りに出してみると相場とかけ離れた価格では売れ残ります。初めから、適正な査定額を算出できる不動産会社のほうが、売却期間を長期化させずスムーズな取引が行えるでしょう。

不動産会社の中には売主様の利益を考えるより、「とにかく売主と媒介契約を結びたい」「早く取引を成立させて手数料が欲しい」など、自社本位に考える会社もあります。そういった会社は都合の良い情報のみを伝え、デメリットとなる情報を隠してしまう可能性があります。不動産売却を成功させる上で、情報はとても大切です。どんな内容であっても包み隠さず教えてくれる不動産会社を選ぶようにしましょう。

不動産売却の成否を分けるのが、「どのような不動産会社を選ぶか」です。不動産取引のあらゆる場面において売主様をサポートする役割となる不動産会社の力量や実績によって、不動産売却が上手くいくかどうかが決まります。では、どのような会社を選んだら良いのでしょうか。不動産売却が得意な会社不動産売却が得意な会社不動産業には、賃貸や分譲住宅販売など幅広い分野があり、そのなかのひとつが不動産売却です。不動産会社によって得意分野は異なり、不動産売却を得意とする会社に頼むのが当然良いでしょう。不動産会社のこれまでの実績を確認することで、どの分野を得意としているのかが分かります。

自身の愛着のある不動産だとつい甘い評価になってしまいがちですが、その評価をそのまま買い手が受け入れてくれるとはかぎりません。売却にあたりぜひ客観的な視点で、ご自分の不動産の価値を考えてみましょう。不動産の立地や広さ・間取り、設備、利便性、築年数など、様々な点において客観的な視点で優劣をつけてみることをおすすめします。

同じエリアで同じ面積の不動産であっても、売却価格に大きな差が出ることがあります。なぜなら、不動産価格は、不動産の状態や設備、周辺環境や接する道路の状態など様々な条件によって価格が変動していくからです。これはマンションにおいても同様であり、同一の棟・間取りであっても、階数や室内状況、日当たりなどの違いにより価格は左右されます。また、不動産を売却するタイミングによっても、価格は大きく変動します。その要因は景気やオリンピックなどの大イベント開催・延期、地域の再開発など様々です。そのため、その時々の動向を見極めて売却するかどうかを決めると良いでしょう。

売却事例、現在の相場、近隣物件の動きを考慮して、査定させていただきます。