(株)リレストの売却Q&A

売却の依頼をするには「媒介契約」が必要です。複数の会社に重ねて依頼できるものと、信頼をよせる1社にまかせて依頼するものに大きく分けられますが「一般媒介」の場合、複数の会社に依頼できる反面ご自身のスケジュール管理が困難であったり、親身な営業活動を得られない可能性もあるので注意が必要です。「専任媒介」は複数の会社に依頼することはできませんが、物件情報は不動産業者間で共有しているので、面倒がない分一策です。いずれにしてもそれぞれの違いと良い点・悪い点をよくきいて、ご自身で判断しましょう。

まずは市場の動向や近隣の取引などをお調べし、適正なお値段のアドバイスに伺います。もちろん査定は無料、秘密は厳守です。ご依頼があれば広告活動などを行いますお客様の売却物件を購入してくださる方をお見つけし、ご案内いたします。売る方と買う方が公正な取引ができるよう、ご契約からお引渡しまですべて一緒に進めていきましょう。もちろん、その後のお住み替えの資金計画や、お住まい探し、買い替えの融資や税金のご相談まで総合的に承ります。

「急いで売る＝急いで物件を引渡す」という事になります。物件や買主との交渉によって異なりますが、売主側は売買契約から残金決済までに、引越し・抵当権抹消準備・残置物撤去・境界整備等を行う事が一般的です。売買価格と引渡し条件はセットになりますので、簡易査定や机上査定の価格だけを頼りに考えていると、引渡し条件の影響により希望する時期にお金を受取れない事になってしまいますよ。

ご自宅が売れない場合は、ご不安になられていると思います。売出価格が相場の価格であっても、販売会社の手法等によって地域とミスマッチしているがゆえに売れない場合もあります。まずはご相談下さい。売れない原因が何かをお伝えし、売れるために適切なアドバイスと的確な販売手法でご成約に導きます。

売却と購入を同時に進める場合は、少し忙しくなります。ご自宅のご内覧や、ご購入先の見学からローンのお申し込み等して頂くことはたくさんあります。もちろん気に入った物件に巡り合うことが重要です！

進学の季節や人事異動などの多い春・秋がもっとも物件が市場に出回るといわれていますが、昨今ではインターネットや雑誌などお客様がご自身で得られる情報が豊富なため常によいものが市場の出回っているので、猛暑・極寒を避ければ季節を問わず因果関係もないようです。むしろ、年間の季節巡り以外に、金利の動向や、税金面での優遇措置などの要素にも目を向けると、よりよい売却活動ができるでしょうから、常にアンテナを張っておきましょう。

それぞれのご事情にもよるところが有りますが、本来ならば同時に確定するのが理想です。　「売却」が先を「売り先行」と呼びますが、売却が成立する事により、「予算が確定する」メリットが有りますが購入物件の選択の余地が狭まる可能性が大きくなります。　「購入」が先は「買い先行」と呼ばれますが、「物件の選択」は広がりますが、売却が確定していない為、予算が不安定となるデメリットが存在します。　弊社では、お客様にどちらのメリットも活かし、どちらのデメリットも解消できる「安心の住み替え方法」をご提案しています。　住替えをご検討されておられる方は、お気軽に弊社担当へご相談下さい。

社員や従業員数が多い会社や店舗ですと、どんな人が担当になるか運が試されます。ユニット制やチーム制を導入していても同様で、簡単にいえば経験値の低すぎる人や、ベテランでも買取業者に売却することしか頭にない人が担当になると不測の事態に陥ることになり大変です。同時に複数の不動産会社に声を掛け、実際に担当者と話をして依頼先を決めてください。

営業スタッフに対するご要望も何なりとお申し付けください。当社は店長もお客様を担当させていただくことが多いので、ベテランに対応してもらいたい・不動産売買以外にも相談したい等のお悩みやご要望がございましたらご遠慮なく当社までお問い合わせください。なお、不動産売買以外のご相談は、そのジャンルや内容によってお答えしかねる場合もありますのでご了承ください。

可能です。ただし、不動産の売買契約書の作成を売主・買主と共同で作成することは少し難易度が高いのではないでしょうか。売主・買主間で売買条件が合意していても、どこか抜けてしまっている項目があるかもしれません。少々報酬を支払ってでも慣れている人に条件交渉・売買契約書の作成を行ってもらった方が安心・安全だと思います。自分で売却した後に買主から契約不適合責任について請求があった時、ご自身で対応できますか？

不動産の売却価格は買主からみれば購入価格ですので、買主との交渉によって決まります。引渡し条件によって売買価格が上下することもありますので、売主は手残り額を、買主は総支払額を把握したうえで売買契約を締結するように心がけてください。

土地やマンションは取引事例比較法、戸建の建物部分については原価法、賃貸中の物件は収益還元法が査定価格算出に用いられることが多いですね。ただし、建物については、再調達原価や耐用年数について基準のようなものができるかもしれませんので今後の動向に注目です。加えて金融機関が担保評価をどのような形で判断するかも不動産価格に大きな影響を与えると思います。また、現行の査定算出方法に疑問を抱いている方は、違った視点で査定価格を算出することもご提案させていただきますのでお申し付けください。

簡易査定（机上査定）であれば、法務局・役所等で物件を調査して査定価格を算出していきます。ただし、販売活動や売買契約前に現地調査を行った結果、減価要因が発覚したり売主負担の諸費用が増えたりすることが散見されますので、ご面倒でも訪問査定を選択されることを推奨いたします。特に土地・戸建・収益物件は要注意です。

査定価格を取引事例比較法で算出している場合、「成約事例」「販売事例」どちらのデータを用いているか確認してください。市況が右肩上がりの地域は、成約事例よりも高く売却できる可能性があります。査定価格だけで判断するのではなく、査定価格の根拠も確認してください。

一般的に買取制度とは売主様と不動産会社が直接売買（仲介会社を通さない）する制度のことを言います。直接売買すれば近隣に知られずに売却できますし、仲介会社を通さなければ仲介手数料（売買代金の約３％）が発生しません。ただし、物件によっては、仲介会社をたてて何社か買取価格を見積もってもらった結果、仲介手数料分以上に高く買い取ってくれる業者が見つかったといったケースもあります。

売出価格は途中で自由に変更できますが、売買契約締結後に売買代金を売主の都合で変更することは難しいです。買主の合意を得なければなりませんし、協議の結果、違約金の請求を受けることになるかもしれません。販売活動中に売出価格を変更することはできますので、急いで売却する事情がなければ、まずは査定価格より高い価格で販売活動をスタートしてみてください。

近所に知られないように広告活動を制限して買主を探索することは可能です。ただし、買主に少なくとも一度は物件（現地）を見て頂かないと購入を決断してもらえません。また、不動産会社は物件の調査を行い買主に重要事項説明をしなければならないので不動産会社も物件（現地）を見ることになります。「スーツ姿や不動産会社名の入った袋が近所の目に止まると困る」といった状況であれば、臨機応変に対応させていただきますのでお申し付けください。

中古住宅であれば、整理整頓して室内を少しでも広く・明るく見えるようにしてください。片付けができていないとそれだけで印象が悪くことがあります。また、日当りの良い時間帯にお客様に内覧していただくことも印象を良くするコツだと思います。故障・不具合等があれば、隠さず伝えてください。予め買主に伝えておけばリフォーム・修繕を前提に購入を検討してもらえますので、逆に好印象になります。

建物が古かったり設備に故障不具合があったりすれば、売主にてリフォーム・修繕を行うか否かが問われますが、これは一長一短です。リフォーム・修繕を行えば印象は良くなるんですが．．．リフォーム・修繕の費用を上乗せして売り出した際に、新築住宅や不動産会社売主のリフォーム済み物件と競合した結果、上乗せした価格で売れないリスクが伴います。売主からみれば売るためのリフォームになるのに対し、買主はこれから生活の拠点とする目線で物件を内覧しますので、リフォームの仕上がり・仕様・色彩等が買主の意向に合わないことも想定されますので注意してください。

売却時の費用には、売買契約書印紙代、仲介手数料、登記費用（住所変更や抵当権抹消等）、古家解体費用、測量費用、土地賃借権の譲渡承諾料等があります。また、確定申告で不動産売却の申告をする場合に、譲渡所得税の経費で認められる費用か否かにも注意してください。

居住用財産(ご自身でお住まい中)の場合、購入時より3000万円以上高く売れない限り所得税はかかってきません。(3000万円控除)その他個別、具体的にアドバイスさせて頂きますので一度ご相談ください。

ダブルローンを組めるか？ローン残債より高く売却できるか？自己資金はいくら用意できるか？様々な角度から検証させていただきますので、お悩みやご要望がございましたらご遠慮なくお問い合わせください。無料で事前審査も可能ですので一度ご相談下さい！

現在所有している不動産を売却し、ローンが残ってしまった場合、次の新居購入のローンに上乗せして借入するローンの事です。但し、買い替え先の不動産の担保評価や、融資申込者のお勤め先や勤続年数、年収などによって利用できる範囲が異なりますので、一度ご相談下さい！

売却時の税制優遇には次のようなものがございます。・居住用財産の3000万円特別控除・居住用財産買換えの場合の譲渡損失の繰越控除・特定居住用財産の譲渡損失の繰越控除(買換えを伴わない場合)　税制優遇については税務署等でも確認いただけます。ご相談いただけましたら、こちらでもお調べさせて頂きます！