センチュリー21(株)ユニバーサルホームサービスの売却Q&A

マイホームの売却には様々な特例があります。代表的なものは、売却益から最大3000万円を控除できる「3000万円特別控除」や、所有期間が10年を超えている場合の「軽減税率の特例」などです。逆に損が出た場合に税金を安くできる特例もあります。適用には条件がありますので、必ず事前にご相談ください。

いいえ、無理ではありません。売却金額でローンを完済できるのが理想ですが、足りない場合でも、自己資金を充当するか、新居のローンに上乗せできる「買い替えローン」を利用することで買い替えが可能です。

「住み替えローン」とも呼ばれ、今の家のローン残債（売却しても返しきれない分）と、新居の購入資金を合わせて借り入れできるローンです。利用には審査が必要ですが、自己資金が少なくても買い替えを実現できる手段の一つです。

売却によって「利益（譲渡所得）」が出た場合に、所得税と住民税がかかります。購入時より安く売れて利益が出なかった場合は、原則として課税されません。ただし、特例や控除が使える場合もありますので、詳細は担当者や税理士にご確認ください。

主な費用は以下の通りです。◇仲介手数料：不動産会社への成功報酬◇印紙税：売買契約書に貼る印紙代◇登記費用：抵当権抹消などの手続き費用その他、引越し費用や、必要に応じて測量費、解体費などがかかります。

一概には言えません。きれいな方が印象は良いですが、リフォーム費用を売却価格に上乗せすると高くなりすぎて売れにくくなることがあります。また、買主様が「自分好みにリフォームしたい」と考えている場合もありますので、まずは現状のまま査定を受けることをおすすめします。

第一印象が重要です。玄関や水回りの掃除を徹底する、不要なものを片付けて部屋を広く見せる、内覧時はカーテンを開けて明るくする、換気をしてニオイを消すなどが効果的です。

はい、可能です。チラシやインターネット広告を行わず、不動産会社の独自ネットワークで顧客に紹介したり、不動産会社による「買取」を利用したりすることで、近隣に知られずに売却を進めることができます。

はい、可能です。問い合わせが少ない場合などは、不動産会社と相談の上、価格を下げて再アピールすることが一般的です。逆に価格を上げることは、購入検討者の心証を損ねるためあまり行われません。

不動産会社が買主となって、お客様の不動産を直接買い取る制度です。「いつ売れるか分からない」という不安がなく、周囲に知られずに売却でき、仲介手数料もかからない（※会社による）メリットがあります。ただし、売却価格は市場相場の7～8割程度になることが一般的です。

売り出し価格は自由に設定できますので、高く設定することも可能です。ただし、相場より高いと購入希望者が現れにくく、売却期間が長引くリスクがあります。まずは高めでスタートし、反応を見て価格を調整する戦略もあります。

大きく分けて2つの方法があります。◇机上査定（簡易査定）: 物件データや地図上の情報だけで概算を出す方法。早く価格を知りたい方向けです。◇訪問査定（実査定）: 実際に担当者が現地を見て、建物の状態や周辺環境を確認して算出する方法。より正確な価格が分かります。

主に「近隣の類似物件がいくらで売れたか」「現在売り出し中の競合物件はいくらか」という市場データに加え、土地の形状、建物の築年数、日当たり、リフォームの有無などを加点・減点して算出します。

最終的な「売り出し価格」を決めるのは売主様ご自身です。不動産会社は、近隣の取引事例や市場動向、物件の状態を分析して「査定価格（売れるであろう価格）」を提示します。その価格を参考に、売主様のご希望やスケジュールに合わせて決定します。

法律上は可能ですが、おすすめはしません。契約書の作成、重要事項の説明、登記手続き、トラブル時の対応など、専門知識がないと大きなリスクを伴います。安全な取引のために、プロである不動産会社にお任せください。

もちろんです。不動産売却は数ヶ月にわたる共同作業ですので、相性は非常に重要です。「経験豊富な人がいい」「女性スタッフがいい」「連絡がマメな人がいい」など、ご希望があれば遠慮なくお伝えください。

はい、査定の段階では複数の会社に依頼して比較することをおすすめします。ただし、売却活動を依頼する（媒介契約を結ぶ）際は、契約の種類によって複数社に依頼できるかどうかが異なります（一般媒介契約なら可能です）。

媒介（ばいかい）契約には3種類あります。◇専属専任媒介契約：1社のみに依頼。週1回以上の報告義務あり。自分で買主を見つけることは不可。◇専任媒介契約：1社のみに依頼。2週に1回以上の報告義務あり。自分で買主を見つけることも可能。◇一般媒介契約：複数の会社に依頼可能。報告義務なし。しっかりサポートを受けたい場合は「専任」系がおすすめです。

物件の価格査定から始まり、インターネットやチラシを使った広告活動、購入希望者の案内、契約条件の交渉、重要事項説明書や契約書の作成、そして引渡しや登記の手続きサポートまで、売却に関するあらゆる業務をトータルでサポートします。

通常の仲介販売ではなく、不動産会社が直接買い取る「買取制度」を利用する方法があります。市場価格よりはやや低くなる傾向がありますが、購入希望者を探す期間が不要なため、最短数日～数週間で現金化が可能です。

売れない原因は「価格」「物件の印象」「広告量」のいずれかであることが多いです。価格の見直し（値下げ）を検討するか、内覧時の印象を良くするために掃除や整理整頓を行う、あるいは不動産会社と相談して広告媒体を見直すなどの対策が有効です。

一般的な目安としては、売却活動の開始から売買契約までが約3ヶ月、そこから引渡しまでを含めるとトータルで3ヶ月～6ヶ月程度かかることが多いです。買い替えの場合は、新居の入居時期との調整が必要ですので、余裕を持ったスケジュールをおすすめします。

一般的に、新生活が始まる前の1月～3月や、人事異動の多い9月～11月は不動産が動きやすい時期と言われています。しかし、最近はインターネットで常に物件探しをする方が増えているため、季節に関わらず条件が合えば売却は可能です。「売りたい」と思った時が、相談のタイミングです。

お客様の資金計画や状況によりますが、それぞれにメリットがあります。「売却先行」は、売れた金額が確定してから新居を探せるため、資金計画が立てやすく安全です。「購入先行」は、仮住まいの手間がなくスムーズに引越しができますが、二重ローンのリスクなどを考慮する必要があります。まずは査定を行い、資金計画をご相談いただくのがベストです。