(株)日住サービス住吉店の売却Q&A

不動産の売却時の優遇税制には以下のものがあります。(1)3000万円特別控除(2)買換えの特例(3)低率分離課税※不動産の売却で利益が出た場合に利用できます。また、(4)損益通算(5)譲渡損失の繰越控除※譲渡損失が出た場合に利用できます。いずれも要件がございます。不動産のご売却には他にもたくさんの税法上の要点があります。相続・贈与関連の税制や、居住年数等で制約を受けるケースもございます。税制を考慮した上でご売却を進める事をご提案致します。

不動産を売って、購入する買換えは特殊な融資です。つなぎ融資・住替えローンなど、各金融機関で商品名称も様々ですが、基本的に買換え完了までの資金計画を綿密に立てる必要があります。買換え用ローンは現在のご自宅を売却して残債務を完済し、新居の購入費用までの全体の融資を指します。商品によっては売却→購入間のつなぎ融資もあり、個別に審査があります。弊社は買換えを得意としており、買取保証制度等で買換えをサポート致します。買換えは日住をご用命下さい

現在の自宅ローン残高次第で、買換えは可能です。買換え方法は２点あります。(1)先行購入(2)先行売却の２点です。元宅の残債が残っている場合は原則(2)先行売却となり、先にご自宅を売却に出して売れたら購入先を見つけて、新居引っ越し後に時期所有者に元宅を引き渡す方法です。買換えのポイントは売却益で残債を完済できる事が原則です。買換えは周到な準備とノウハウが必要です。

(1)消費税：個人間の売買の際は非課税　(2)譲渡所得：売却時に譲渡益が出る場合には、譲渡収入額の５％が課税（長期・短期の計算有り）　(3)贈与税：贈与が発生する場合は課税される場合あり　(4)相続税：相続が発生する場合は課税される場合有り　以上４点の税金がありますが、多くは非課税となるケースが多いです。事案ごとに担当者よりご説明致します。

不動産のご売却時の諸経費は以下のとおりです。(1)仲介手数料（物件価格×３％＋６万円の消費税）※４００万円以上の場合　(2)印紙代（１５０００円）※１０００万円～５０００万円の場合　(3)登記関連費用（約５万円）※若干の誤差有り以上３点が大まかな売却時の諸経費です。

ご売却時のリフォームは、事前に検討して行う必要があります。ある程度の見栄えは必要ですが、やりすぎも禁物です。買い手様によっては好みがあり、折角売主側でリフォームを行っても、間取り変更等で取り壊す事もありますので勿体ないケースもございます。リフォームについては担当営業マンより適切なご提案を差し上げます。

弊社の統計上、買い手様が初めて物件をご覧になられた時に、玄関を入って約７割の方が瞬時に購入の可否を判断されている統計が出ております。売主様にご協力頂くポイントとして以下の３点です。(1)室内の電気を全て点けておく。(2)窓を開けて風通しを良くしておく。(3)家財等をできるだけ収納し、室内を広く見せる。以上３点で成約率が向上します。

広告等を一切せずにご売却可能です！！即時ご売却をご希望でしたら弊社買取制度をご検討下さい。また提携不動産会社買取もご紹介可能です。またじっくりとご売却をご希望でしたら通常の仲介売買で弊社登録のお客様のみに営業をして広告活動（チラシ・インターネット等）は一切行わず売却も可能です。お客様にとって一番の販売方法をご一緒に考えさせて頂きますのでお気軽にご相談下さい！！

売却価格変更は可能です。但し価格設定は非常に綿密に考慮して設定する必要がありますので、担当者と十分な協議をお願い致します。過度な価格変更は良い条件でのご売却には逆効果となる場合がございます。

日住サービスの買取制度には二つの方法があります。(1)即金買取制度＝当社提示額で側近買取します。すぐに資金が手に入りますのでお急ぎの方にお勧めです。　※市場性を勘案し当社買取ができない場合もございますが、他社買取も斡旋させて頂きますのでご安心下さい。(2)買取保証付仲介制度＝当社提示額で３か月以内に当社が買取を保証します。当社保証の上で期日内通常の仲介を実施して良い条件でのご成約を目指しますが万一成約できなかった場合は当社が約定金額で買取致します。買換え時に融資を受けられる場合や自宅売却を条件に住み替えなさる際に効果的です。

査定額はあくまで目安額ですので、査定額より高く開始価格を設定された場合は成約率は落ちますが、十分な販売活動期間をお与え頂ければ成約は可能です。売却価格は成約時期と密接に関係しています。売却をお急ぎでない場合は査定額より少し高めで結構です。またご売却をお急ぎの場合は当社買取もしくは査定額より低めで市場へ出されるとご成約の可能性が向上します。ご事情をお伺いして最善の売却方法をご一緒に考えさせて頂きます。

当社の査定には以下の方法があります。(1)売却簡易査定＝机上にて簡単な目安額を試算してすぐにご回答させて頂く方式(2)売却現地査定＝実際に不動産を拝見し、約３日以内に正確な査定額をご回答させて頂く方式(3)当社買取査定＝実際に不動産を拝見し、約１週間以内に正確な当社買取額をご回答させて頂く方式※賃貸同時査定＝売却と賃貸をどちらもご検討されている方向けに同時に売却査定額と賃貸査定額をご回答させて頂く方式

当社日住サービスのご売却査定の仕組みをご説明致します。当社の売却査定は比較事例法と言う算定方法（居住用不動産の場合）を用いており、ご依頼頂きました不動産の周辺で直近で成約した物件を２つ用い、ご依頼頂いた物件と各査定項目別に比較を行い、機械的な数字を算定します。例えば近所の物件２つが最近３０００万円で売れたが、査定のご依頼頂いた不動産はその２つより面積が広いので３１８０万円と言う様な計算方法です。

よく査定時にお客様よりお伺いするご質問ですが、査定額とはあくまで売れそうな目安額です。買取時の査定は当社がいくらでお譲り頂くかの具体的な金額ですが、仲介方式の場合は査定額に基づいて販売を開始して、買い手様との交渉が多くあります。買い手様の提示額を売主様にご提示して、売主買主間で合意した金額が最終の取引額となります。よって売買価格が決まるのは、この時点となります。

不動産会社を通さずにご自身で不動産売買は可能ですが、取引なさる不動産と言うものは大変高額な取引で且つ、取引の相手方と訴訟になりやすい性質を持つものでもありますので、なるべく仲介業者を通して頂く方が安全です。仲介業者の報酬（仲介手数料）は取引の安全性確保や、より多くの買い手様探索（営業）の対価です。不動産売買を頻繁になさる一般のお客様は少なく、取引上の注意点や、物件ごとの特性、個性などもございます。失敗のない取引の為にも仲介業者に依頼下さい。必ずお役にたてると自負しております！！

基本的に当社では地域ごとに担当営業社員がおりますが、例えば年配のベテランが良いとのご要望でしたら、所長や経験豊富な年配社員が担当させて頂きます。また若い担当が良いとのご要望でしたら、フットワークの軽い担当者をご紹介します。当社の強みは年配から若手まで幅広い人材が配置されていることです。是非ご売却の際は日住サービスをご用命下さい！！

複数の不動産会社に声をかけて頂いて結構です。査定も各社市場相場に照らして、最大限の売却目安価格を出します。また担当営業社員との相性もありますので、お客様の目で比較して下さい。当社は地域密着の店舗展開で具体的な根拠をご提示してご納得頂ける迄、ご説明致します。また忘れてならないのは売主様の思い出や愛着を詳しくお聞きする事にあります。情の部分もくみとらせて頂き、販売活動を行わせて頂きます。不動産のご売却はまず営業マンが物件に惚れ込む事が大切です。一緒に良い買い手様をお探しさせて頂きます。是非当社をご用命下さいませ！！

不動産をご売却される際は、売主様と不動産仲介業者との間で、売る事を依頼する媒介契約が必要です。以下の３通りの契約方法があります。(1)専属専任媒介契約＝当社のみに売却を依頼、他社に依頼はできない契約ですが他社様には当社より販売協力を依頼します、また自己発見取引（例：隣家の知人と直接取引等）禁止です。(2)専任媒介契約＝当社のみに売却を依頼、他社には依頼できない契約、自己発見取引はＯＫです。(3)一般媒介契約＝当社及び他社にも売却依頼可能です。自己発見取引も可【要点】以上(1)～(3)の契約形態ですが、仲介手数料は同じで、期間は３か月間とされています。

不動産仲介が主な日住サービスですが、一言で申し上げますと、他社では賃貸を扱っていないところや、リフォームは外部発注などが多いこの業界ですが、当社は売買・賃貸・賃貸管理・改装・不動産鑑定・法務・税務・保険・保証・買取など不動産に関するサービスを総合的にご提供できます強みがあります。当社ではこの総合的なネットワークを駆使して、ご売却頂くお客様に色々なお客様をご紹介可能です。早期ご成約なら日住サービスをご用命下さい！！

不動産を急いでご売却される場合は、弊社側近買取制度をご利用下さい。人目にも触れることもなく不動産をご処分頂けます。ご相談は無料で秘密厳守です。

売れない物件はありません。売れないのには理由があります。一般的に立地や築年数等の要因がありますが、最大の理由は適正価格で売却をしているかどうかです。また、依頼されておられる不動産業者が地域に精通しているかも大きな要因です。大切な不動産ですから無論少しでも高くご売却なさりたいのはもちろんです。日住サービスは地域密着の誠実は不動産会社として長らく地域の皆様からの信頼を築いて参りました。売れない理由を売主様と一緒に考え、安心で確実にご売却頂ける販売戦略を模索させて頂きます。お気軽にお問合せ下さい。

物件査定→売出価格を決定→媒介契約締結→ご案内開始→お申込み→条件交渉→不動産売買契約→※ローンがある場合には約１ヶ月要→銀行側とローンの借入契約→最終決済→買主による改装工事着手→工事完了後引っ越し【所要期間】売買契約締結から最終決済までは現金購入で各種要件を満たす場合は同日に可能です。買主がローン利用する場合には約１ヶ月半前後の所要期間が必要です。※お客様ごとにベストプランをご提案致しますので匿名でも結構です。お気軽にお問合せ下さい

不動産を売却しやすい時期や季節は、通常１月～３月の間及び９月前後と言われています。特別需要期と言う期間に当たり、一般的に転勤や転校等の半期ごとのシーズンに当たり買い手様が多い時期と言われています。またこの期間以外でも差し迫った購入動機がない方はいわゆる「良い物件があれば・・・」と言われるお客様もおられますので、年中不動産は動きます。エリアごとの特性や、不動産業者の登録顧客にも違いがある為宜しければ日住サービスマッチングシステムをご利用下さい。※マッチングシステム「コンピューターに登録されている顧客情報より条件に見合う買い手と物件を自動的にマッチングさせるシステムのこと」

お客様の資金繰りや、転居理由が大変重要な判断材料となります。また転居先の条件によっても左右される事が多く、買換えに精通した営業担当者にお任せされる事が大切です。当店では売り先行と、買い先行のメリット・デメリットについての解説書類をお客様にお渡ししております。またお問合せ頂ければ丁寧にご説明致しますのでお気軽にご相談下さいませ！！