近鉄不動産(株)豊中営業所の売却Q&A

居住用であれば、「3000万円控除」「買換えの特例」「譲渡損失の繰越控除」などです。当社では、毎月資産税専門の税理士による税務相談会を開催いたしております。【無料】【個別】【予約制】の相談会ですので、こちらもご利用ください。

金融機関によっては、売却完了までのつなぎ融資等があります。諸条件等はスタッフまでお尋ねください。

自宅を売ってもローンの残債の方が多い場合、また、超過している残債の金額をとてもじゃないけど用意できない場合でも「住替えローン」という制度で買い替えが可能です。ローンの残債の超過部分を購入物件に加算するというローンで、ローン金額が多いと不安になりがちですが、既存の住宅ローンの金利がまだ高い場合は今の金利に置き換えますので、ローンが増えても返済が少なくなるというパターンが多いです。一定条件と取り扱い金融機関が限られますので、詳しくは担当者にお尋ね下さい。

売却価格から一定の控除額を差し引いた金額で利益が出た場合にかかりますが、一定条件を満たせば３，０００万円までの利益は無税という制度や買換えをする場合の買換え特例、逆に損をした場合は「譲渡損失の繰越控除」という制度もございます。それぞれ条件がございますので、詳しくは税務署か税務相談コーナーにお問い合わせ下さい。

不動産を仲介で売却する場合の諸費用は(1)仲介手数料(2)売買契約書印紙代(3)抵当権抹消、住所変更、所有権移転等の登記費用がおおよそです。土地や中古住宅を売却する場合は境界杭設置費用や測量費用、増築部分の未登記がある場合は建物増築登記費用、また、ケースによってリフォーム渡しの場合はリフォーム費用、建物解体渡しの場合は建物解体費用が必要です。取引において売主様の義務、買主様の義務等を売買系契約書条文、特約等で記載しますので、査定段階である程度の費用が想定できます。お気軽に担当者にご相談ください。

以前は自分でリフォームしたいので、リフォーム前の物件を好んでいましたが、昨今の買主様は手間隙かかる作業を嫌う傾向があり、新築住宅でも青田（まだ家が建っていない）よりも完成済の物件を好む傾向があります。完成後であれば自分の目で全て確認できますので、リフォームで完成後を予想するより、リフォーム後の完成された物件を自分の目で確認できるという方が多い傾向です。ただ、ご自身でリフォームしたいという方も多々おられますので、一概にリフォームした方が有利とはいえませんが、完成後の物件を見れるというのを好む方が増えてきているのは現状です。

中古住宅の場合は売主様が居住中にご売却のケースが多くなります。その場合は、リフォームや大変な大掃除をする必要はありませんが、出来る限りさっぱりした印象に片付けて下さい。もう１点はお部屋を明るい印象でご覧頂くために、お部屋の照明を全て付けて頂きたい点です。基本的なご説明は営業マンが致しますので、近所のお買い物情報やお隣り近所の方の情報など、お住まいでないとわからないことなどを教えてあげてください。

チラシ広告など一切行わず、当社にご登録の購入希望者や業者間のネットワークを使って売却することも可能です。まずはお客様のご要望をお聞かせ下さい。

売出し後に問合せ・内覧希望が少ない等で価格の見直しを行う場合は多々あります。反響がない等で見直す場合は通常値下げします。逆にリフォームした等の場合は値上げする場合もございますが、たいていは査定価格にいくらか上乗せした価格で売出す場合が多いですので、売れない場合の値下げがほとんどです。ただ、小刻みに下げるのは客観間的に「まだ下がるのではないか」見られることが多いですので、値下げの金額、タイミングは担当者と充分打合せください。

通常に売りに出す（一般の顧客に対して募集をかけて売出す、或いは登録顧客に紹介、斡旋する等）場合はある程度売却に時間を要します。また、売却時期が流動的になりますので、買い替えや早期処分をお考えの方には「買取り制度」がございます。最初から買取る場合とある程度売りに出して売れなかったら買取る場合とございますが、後者の方が買取り価格は安くなります。また、買取業者は買取った後リフォーム等物件を加工して再販売しますので、金額的には多少安くなります。しかし、売却時期、価格が明確の決まりますので、「近隣にあまり知られたくない」や「スケジュールの目処を早期につけたい」とご希望の方には適した売却方法になります。

その地域の市況、売り物件が少ない地域、物件に希少価値がある等、査定価格より高く売れる可能性がある物件は多々有ります。通常は査定価格はある程度きびしめに設定していますので、査定価格にいくらか上乗せした価格の売出しが多くございます。

今すぐ売り出す予定はないが、おおよその価格だけ知りたいという方には、電話・メールによる【机上査定、10分程度】。ただし物件内部を見る前の価格のため、正確ではない場合があります。正式に売り出すことが決まっておられる場合は【訪問査定、30分～1時間程度】で現地調査のうえ、適正な価格をご提案させていただきます。

過去に近隣或いは同等規模、同等駅距離等の物件がいくらで売れたかを比較対象させていただく「取引事例比較法」で査定させていただくのが主流です。中古住宅の場合、木造の建物で建築後２５年で査定上では償却になりますが、過去にリフォームやメンテナンスをきっちりされていましたら、通常売りに出せば大半は現状の建物を利用するであろうと思われる場合は建物価格をいくらか加算させていただきます。マンションの場合も同様に過去にリフォーム履歴がある場合はいくらか加算した価格が査定価格になります。

不動産を売却する場合、査定価格を算出させていただきます。査定価格とは「市況が現状のまま続くと仮定して、通常２～３ヶ月であれば売れるであろうと思われる金額」です。必ず売れるという保証価格ではございませんが、おおよそ売却できる価格です。査定価格はある程度きびしめの価格になっているのが現状です。売主様のご希望価格が査定価格より上回っている場合、「購入希望顧客が一度見てみよう」と思われる価格の上限までは売出し価格も可能になります。つまり、査定価格とは別に売出し相場価格の上限と売主様のご希望価格を調整させていただいて、売出し価格を決定させていただきます。

仲介業者を通さずに相手方と直接売買契約を締結することを、一般的に相対契約といいます。不動産の相対契約は、とてもトラブルが多いです。なぜなら、売主様が物件について知らないことも数多くあります。例えば、土地取引の場合には、隣地との境界や地上・地中の越境物の有無、ごみをそのまま放置されていた、希望の建物が建てられない、建て替えができない、聞いていなかった費用が別に必要など様々なトラブルになりうる危険性が潜んでいます。このようなトラブルや危険を回避するためにも、仲介業者を通して契約をすることを強く、お勧めします。

弊社の営業スタッフ５名はすべて宅地建物取引士です。不動産についてのご不安や疑問、質問等はお気軽に各地域担当者にお尋ね下さい。

ご売却を不動産会社に依頼する場合、1社の不動産業者に依頼する「専属専任媒介契約」・「専任媒介契約」と複数の不動産業者に依頼する「一般媒介契約」とがあります。一般媒介契約で複数の不動産業者に依頼すると、売却活動中は依頼した不動産業者と頻繁にやり取りする為、そのお手間や労力が増えます。　

ご売却のご依頼方法には専属専任媒介契約・専任媒介契約、一般媒介契約の３つがあり、ご依頼窓口を１社にするのが専属専任売買契約・専任媒介契約、数社にできるのが一般媒介契約です。専属専任売買契約・専任媒介契約はご依頼が１社ですので、依頼された業者に法律上、業務報告、流通機構登録等の義務があり、一般媒介契約はそういった義務はありません。たくさん依頼すれば早く売れると思われがちですが、業務報告が無い分、どこでどのようにご自身の不動産が売りに出されているかわかりません。また、突然、「当社にも依頼を」と尋ねてくる業者もいます。安心して任せるには専属専任売買契約・専任媒介契約をお勧めいたします。

ご売却をご検討の場合はまず、無料査定をいたします。次に売主様のご希望金額等ご要望をお聞かせいただき、売却金額を決定します。売出し方法（広告等無差別に行う、逆に非公開で水面下で売りたい）によって売出し、斡旋を行います。広告可能な場合はチラシ配布、折込、インターネット掲載等を行い、非公開をご希望の場合は口コミで斡旋させていただきます。情報を見て内覧ご希望の場合はお客様をお連れいたします。諸条件が整えば取引に向かいますので、その場面場面で事前の準備、ご説明をさせていただきますので、安心してお任せ下さい。

一般的に市場に出して時間をかけて「できるだけ高く売りたい」とご要望される方とは逆に「時間的余裕が無いので水面下ですぐに売りたい」とご要望される方は「買取」という手段があります。弊社独自で買取る場合と弊社の仲介で買取り業者が買取るという場合があります。どちらも早期売却が可能で水面下での取引も可能です。まずは、ご相談下さい。

売出しから1～３ヶ月程度で成約に至らない場合、相場との開きが大きい可能性があります。そのときは早急に価格を見直す必要があります。価格以外の理由であれば、地域で信頼のおける不動産会社に依頼先を見直すことも必要です。

欲しい物件が空家・完成済みで、業者買取であれば１ヶ月での入居も可能です。売却と並行しての購入先を探すのであれば３ヶ月、売れてからじっくりと探すのであれば６ヶ月位が目安になります。

「賃貸」と比較すると、不動産「売買」では、9月や3月等の時期に集中してしまうことはありません。不動産購入を希望されている方は、半年～１年程度の長期スパンで常に物件を探されています。また、経済情勢や住宅ローン金利、税制、周辺エリアにおける新築物件の供給の有無等、様々な要因も絡んできます。個々の不動産にあった「ご売却時期」・「市場動向」をご説明させて頂き、ご提案させていただきますので、お気軽にお問い合わせ下さい。

購入物件が、現金もしくは２重ローンでも問題のない範囲（返済）であれば購入先行でいいと思います。それ以外であれば売却先行で資金繰りを確定した方が安全かと思います。