センチュリー21(株)ユースフルの売却Q&A

大切なことは「住み替え計画」の立案です。売却査定金額、現在の住宅ローンの残高、住み替える不動産を購入するために住宅ローン（金額を含む）を利用するかどうか等で、「住み替え計画」が変わってきます。なぜ住み替えるのか、時期は？エリアは？自己資金は？、、、わからないことを明確にして、楽しい住み替えを実現していきましょう！行き当たりばったりでは、満足できる住み替えはできません。また、失敗のできない「住まい」の事ですから、成功する「住み替え」のための「計画」が必要です！住み替え専門のスタッフがいる私どもにご相談ください！

１～３月、５月～７月、９月～１１月の時期は購入を検討される方からの問い合わせが多い時期です。特に売却しやすい時期はありませんが、購入を検討される方からお問い合わせが多い時期はあります。ただ、年間と通して常に不動産売買の市場は動いていますので、時期や季節は特に気にされなくて良いと思います。「売却したい」と思った時が、「売り時」です！

売却を先にするのか、購入を先にするのかで、必要な時期は変わります。売却するための期間で約２ヶ月程かかります。また、購入する不動産を探して、引っ越すまでに約３ヶ月かかります。購入物件の引渡し時期によって、期間が変わりますが、一般的には４～６ヶ月が平均的な期間です！

「高い」か「依頼している会社がきちんとした営業活動をしていない」ことが可能性として挙げられます。

1つ目は、募集金額を相場価格より低く設定し売却活動を行う方法。2つ目は、不動産業者に引き取っていただく方法です。どちらの方法が良いかは、お客様のご事情によって変わってきます。ご売却希望の不動産を査定させていただく際に、ご相談ください。

不動産の売却・購入・賃貸にとどまらず、不動産に付随する税金・登記・相続・近隣問題・融資等々、各種専門的分野にも精通していますので、まずは、お気軽にご相談ください。

1.一般媒介契約：複数の不動産会社に直接売却を依頼する契約。2.専属専任媒介契約：一社に窓口を絞り、その社が発見したお客様にのみ売却をする契約。3.専任媒介契約：一社に窓口を絞り、その社が発見したお客様、若しくはご自身で発見したお客様に売却をする契約。どの契約を選択するかはお客様のご判断になります。実際に売却活動をされる約９割のお客様が専任媒介契約、残り１割のお客様が一般媒介契約・専属専任媒介契約を選択しています。

但し、媒介契約締結後の場合はトラブルの原因になり得ますのでご注意ください。また、同時に複数の業者に依頼するとより良い条件でご成約になるわけではなく、よい良いご売却を成功させるためには、信頼できる会社、担当営業を選択することが重要です。

先ずはお客様のご希望をお伺いさせて下さい！お客様のご希望に少しでも近い結果をだせる様に一緒にご相談させて下さい！

契約書類や住宅ローン、登記手続き等で労力が必要になります。又、お知り合いやご親族等にご売却された後にトラブラが起こった場合、専門知識やご本人同士でお話をする事など、トラブル解決が難しい事がございます。その様な時は不動産会社が間に入っていると、担当の不動産会社がトラブル解決をお手伝いいたしますので、不動産会社が間に入る事をお勧めします。

ただし、目安となる金額が分からないと売主様が困ってしまいますので、不動産会社がご自宅周辺の販売事例・過去の成約事例・現地調査を行い査定金額をお伝えして、売主様のご希望やスケジュール等をお伺いさせて頂き可能な限り売主様のご希望に近いプランでご売却をさせて頂きたいと考えております。

ご自宅周辺の成約事例、販売事例からの実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額やエリア特性をもとにご提案させて頂きます。

机上での査定（机上査定）と実際に土地建物を拝見させて頂いた上での査定（訪問査定）と２種類ございます。机上査定は、査定する不動産周辺の現在売出している物件、過去成約になった物件を参考に査定価格を出します。訪問査定は、上記に加え、現地にて建物の使用状況、隣接地との状況、道路との関係などを確認し、法務局、建築事務所等などで物件の調査をさせて頂いた上で査定価格を出します。弊社はどちらでも対応可能ですので、お気軽にご相談ください。

売却できる可能性はございます。需要と供給のバランス、建物の状況、立地条件（学区、共用施設など）等によって稀に相場より良い価格で売却できる場合はございます。売却をご検討される不動産について査定させて頂く際にご相談下さい。

利用されるお客様は■すぐに現金化したい。■売却が成立しないとほしい不動産が購入できない。■なかなか売却できずに困っている。■近隣の方に知られたくない。などがございます。不動産業者が買主となりますのでお客様のご状況によって幅広い対応が可能です。まずは一度ご相談下さい。

査定価格を参考に販売価格を決めます。その後、販売状況、市場動向等によって価格を変更することが出来ます。より良い価格で売却するポイントは変更するタイミングと金額です。売出し価格から担当者とよく相談の上、決定して下さい。

できるだけお客様のご希望に沿った売却活動を行います。売主様から『ご近所に知られたくない』というご要望は、実は結構多いご要望です。もちろん広告を一切行わずに売却活動を行うことはできますが、絶対に近所に内緒で売却できるか？というと購入希望者が現地見学に来た際に見られてしまうこともあります。不動産買取業者に買って頂くケースや、弊社にすでに希望購入エリアをご登録頂いているお客様がいるケースが内緒で売却できる可能性が高いので、まずはご相談下さい。

購入希望者の現地見学の時間はそれほど長くありません。とにかく内見の際はお部屋をきれいに掃除する。事前に換気をして空気をよくする等、第一印象をよくする努力をしましょう！

先行してリフォーム費用がかかってしまうのでリフォーム内容は慎重に選択しましょう。まずはお部屋を拝見させていただき、アドバイスさせていただきます！

抵当権抹消費用、契約書印紙代、売却益がでた場合の税金等があります。売却した金額によって変わってきますので、お気軽にスタッフまでお尋ねください。

当時買った時の費用より、高く売れた場合には税金がかかります。土地・建物を売却して出た利益を譲渡所得といいます。譲渡所得には、所得税・住民税が課税されます。税率は不動産の所有期間や、居住用・非居住用不動産など、その売却不動産によって税金は大きく異なります。但し、特別優遇措置によって税金が免除されることもありますので、詳細は担当者または税務署にお問い合わせください。

買い替えを希望される方でローンの残っていないお客様の方がまれです。ご売却資金でご自宅のローンが完済できない場合は住み替えローンが利用できます。このローンは自己資金不足などでローン残債を充当出来ない場合であっても、次の購入先の住宅ローンと合わせて不足分を銀行から新しい住宅ローンとして借入する事が可能です。諸条件によっては借入できない場合もありますので、お気軽にご相談ください。

残債が残った際に新しく買う物件に残債分のローンを上乗せするローンがあります。ご売却とご購入のタイミングを合わせるなど、難しいこともあります。

ご売却をされた際に、収支がプラスになるとき、マイナスになるときでそれぞれ優遇制度がございます。売却時の優遇税制のケースは大きく分けると２つあります。売主様が売却をした際「得」をしたか「損」をしたかです。「得」をした場合は「買換えの特例」「長期譲渡所得」「3000万円特別控除」などがあり、「損」をした場合は「譲渡損失」や「損益通算」の制度があります。売却する不動産をいくらで購入したか、経費はどれくらいかかったか、何年間保有していたか、用途は何であったかなどでも税金は変わってきます。