イオンハウジングイオンモール神戸南店(株)スマートスタイルの売却Q&A

自分で住むことを目的に購入した不動産の売却では、投資目的や事業目的の不動産購入との性質の違いもあり、条件に当てはまれば優遇措置が受けられます。不動産を売却したときに出た利益を譲渡所得といい、所得税と住民税が課税されます。住んでいる不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得から3000万円を控除できる「居住用財産の特別控除」というものを受けることができます。居住中ではなくても、住まなくなった年の3年後の年末までに売却した場合は対象となり、3年以内に居住用財産の特別控除や特定居住用財産の買換え・交換の特例等、特例を利用していないことが条件です。

このローンは、既存の住宅ローンの残高に関わらず、新たな物件の購入に必要な資金を借り入れることが可能です。住み替えローンを利用すれば、今住んでいる家の住宅ローンを完済するために必要なお金と、新しい住まいの購入資金をまとめて借り入れることができます。ただし、住み替えローンを利用すると月々の返済額が増加しやすいので、返済の負担が重くなってしまうケースもあります。住み替えローンを利用することを検討している場合には、本当に返済できるのか、慎重に検討するとよいでしょう。

住宅ローンを利用する際には、購入する家（土地と建物）を担保（たんぽ）にして資金を借り、担保になった物件には「抵当権（ていとうけん）」が設定されます。担保とは、お金を借りた人が返済できない場合、お金を貸した人の損害を補うために設けられるものです。住宅ローンの返済中は、この抵当権が設定されたままになっているため、抵当権を外してもらわなければ、基本的に家の売却はできません。そのため、住宅ローン残債がある家を売却するときは、家の売却代金を受け取るのと同時にローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があります。

譲渡所得とは、不動産のほか株式や貴金属などを売って得た利益のことを指します。サラリーマンが得る給与所得や、個人事業主が得る事業所得などを含め10種類ある「所得」の1つです。所得に対しては所得税が課税されますが、譲渡所得に対して課税される税を「譲渡所得税」といいます。

必ずかかる費用・仲介手数料・・・不動産会社に支払う手数料・印紙税・・・売買契約書に貼付する収入印紙代・不動産抹消登記費用・・・ローンを完済したときに抵当権を抹消するためにかかる費用・住宅ローン一括返済の手数料・・・住宅ローンが残っていた場合の一括返済手数料・印鑑証明書の費用・・・契約書に押印する印鑑の証明に使うかかる可能性がある費用・譲渡所得税・・・不動産を売却した際に得た利益（＝譲渡所得）に課される税金。居住用の家を売却したときは、譲渡所得税・住民税はかからないケースがほとんどです。

　新築ではなく、中古物件の購入を検討している方は、新築よりも安い価格で、かつリフォームを前提として、考えている方が多いです。　室内がきれいかどうかよりも、価格や立地、築年数などで選ばれます。立地や築年数は変えられないので、売却前にリフォームをするよりも、価格をいくらに設定するのかが重要になります。　そのため、現状のままで売り出しても問題ありません。　リフォーム済みのお家の売主は、ほとんどが不動産業者です。不動産業者は一般の方よりも、安くリフォームできる仕組みを持っています。一般の売主様の場合、400万円かけたからといって、400万円売却価格が、高くなるわけではありません。

１.部屋の中をきれいに片づけましょう。とくに、水まわりやベランダなどは気になる箇所です。念入りに掃除をしましょう。２.カーテンやブラインドを開けたり、玄関から居室、トイレ等、すべての照明をつけてなるべく明るい印象になるよう、心がけましょう。３.窓を開けて、部屋の換気をしておきましょう。ペットを飼っている家、普段から喫煙している部屋などはニオイが残っている可能性もあります。あらかじめ消臭剤などでケアしておきましょう。

直接買取という方法であれば知られる可能性が低くなります。直接買取は、一般のお客様ではなく不動産業者に直接買取をしてもらう方法のことです。宣伝をする必要がないため広告を作ったり内見をおこなったりする必要がありません。但し、販売価格は下がってしまうことがほとんどですので注意が必要です。

販売活動状況など営業担当者より報告を受け、見学に来る購入希望者が少ない場合や、近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を調整するケースが多いです。

　不動産の売却方法は、主に「仲介」と「買取」の2種類です。 仲介の場合は、不動産会社に仲介依頼して、買主を探してもらうことになります。 しかし、買取の場合は、不動産会社が買主になりますので、買主を探す手間がなく、すぐに不動産を売却することができます。但し、仲介依頼をして売却するよりも、販売価格が下がってしまうというデメリットはあります。

　需要が多く見込めるエリアであれば査定価格より成約価格が上回るケースが多々あります。不動産価格は株価などと一緒で需要と供給により相場が上下するので、需要過多なエリアは相場より高く売却できる物件も多くなります。　逆に需要が過少なエリアは相場並みや、相場以下の価格で販売を行っても成約に至らないケースが見受けられます。

「簡易査定（机上査定）」土地は立地条件、土地の字型や面積、建物は築年数や面積をもとに同条件の物件の平均価格から査定額を割り出します。不動産会社が実際に物件を見ないで計算する査定価格のため、最終的な契約時の価格と差異が発生する可能性があります。「訪問査定（現地調査）」実際に住宅を見て、不動産仲介業者や買取業者などの立ち会いのもと細かな状態を確認して査定する方法です。最終的な契約価格のもととなる価格になります。簡易査定とは異なり、精度の高い査定価格を提示することが可能です。

　例えばマンションなら、過去にも同じマンション内で成約しているケースも多く、これに階数や角住戸か中住戸かなど、個別の条件を加味していき価格をお出しします。一戸建ての場合も同様ですが、基準地価や路線価なども参考にしていきます。

　売却の価格で難しいのは、これという価格設定の基準がないという点です。なのでほとんどの場合は、相場が基本となります。また築年数や建物の状態、周辺環境やその時の景気などの様々な要因から価格が成り立っています。自分が購入した価格が基準にはなりません。　相場より安い価格で設定すると損をしてしまう可能性もあれば、高い価格に設定してしまうと売りたいのに売れないという状態になってしまいます。

　自分で売却すると、仲介手数料（売却額の3％＋6万円）がかからないというメリットがあります。ただ、 適当な処理をすると、取り返しのつかない事態になりかねません。　不動産の売買契約書は自分で作成したものでも有効ですし、司法書士に依頼することも可能です。但し、買主様が住宅ローンの借り入れを必要とした場合には、金融機関より不動産会社の作成した重要事項説明書を求められます。その際には、不動産会社を仲介に入れる必要があります。　取引後のトラブルを避けるためにも、書類の作成など、不動産会社に依頼される方が良いでしょう。

　不動産売却は売主様と不動産会社担当との信頼関係が第一です。売主様のご希望はすべて担当スタッフにお伝えください。ご希望をお聞かせいただくことで、最適な売却方法をご提案できるかと存じます。大事な不動産の売却だからこそ、ご希望をお知らせください。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。このうち複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができるのは、一般媒介契約のみです。媒介契約を結ぶ会社の数に制限はなく、数社でも10社以上でも可能です。

　媒介契約とは宅地建物取引業法（宅建業法）により定められており、種類は3つ、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介、この中からいずれかを選択して契約を締結します。　一般媒介、専任媒介、専属専任媒介は「複数の不動産業者にへ依頼できるか」「自ら見つけた買主との取引ができるか」「指定流通機構への登録義務があるか」「売主のへの業務報告義務があるか」の4つの軸で違いがあります。

　不動産の売却に関わるほぼすべての交渉・調整を行うと考えてください。　もう少し具体的に説明しますと、まず始めに売却のための不動産売却査定を行い、売却活動計画を立てます。次に実際の広告宣伝活動を行い、売主様と購入希望者様との間に立って、金額面や引渡し時期などを含めた細かな条件調整、交渉を行います。その上で不動産売買契約や売却に必要な諸経費や書類などを整理、リストアップし売主様にご報告いたします。

　不動産会社に買い取ってもらう方法があります。この方法は仲介で買い手を探すのではなく、不動産会社が買い取ってくれるため、数日から数週間といった短い期間で売却することが可能です。　不動産会社は物件をそのままか、リフォームして転売するため、査定価格から販売のための広告費、税金、自社の利益などを差し引いた額が買取金額になります。そのため金額は仲介での売却より低めに設定されることが多いです。　そのほか仲介で売却するときに相場より低めの金額で売り出すという方法もあります。ただし金額を下げたからといって、必ずしも売れるとは限らないので慎重に判断しましょう。

まずは、価格の見直しをしてみましょう。100から200万円くらい下げてみると買い手の反応が変わる場合もあります。後は、売買仲介業者さんを信頼できる業者さんに専任でお願いしましょう。もうずっとネットに出てるのであれば、フレッシュ感が無いので、一旦全て情報を落として貰って、1週間くらい休んで、新価格で出しましょう。価格応相談の一言を入れてみるのも良いかと思います。この価格までなら落としても良いというラインを売買仲介業者さんと打ち合わせておくとお話もスムーズに進められます。

　自宅売却が先か購入が先か、また購入される物件が新築か中古かによっても期間が変わってきます。購入する物件が新築の場合、建物が完成していれば住宅ローンの手続きなどを考えても1ヶ月以内の引渡しも可能ですが、建物が未完成の場合引渡しまで3ヶ月位はかかる場合があります。買換えの場合はとにかく余裕をもって計画、行動されるのがよろしいかと思います。

　秋に取引が集中する理由として、不動産屋さんは「人事異動による転勤」をあげますが、一般的に人事異動の時期は3月・4月・6月・7月・9月・10月と、会社や業種によってバラバラです。たまに「転勤が決まって、良い物件があればすぐに買いたい」というお客様もいることから、それが頭に残って「人事異動の時期＝不動産取引が活発」となっているものと思われます。また、慌ただしい年末年始の12月、1月に家を購入しようという気持ちにもならないでしょう。年の瀬を迎える中で「家を買おう」という人が減るのは当然だと言えます。

　それぞれにメリット・デメリットがあります。資金計画などを含め、全体のプランを構築し、自分にあったパターンを見つけ出すことがポイントです。　購入費用に売却資金をあてる予定であれば、やはり売却を先行するほうが良いでしょう。　また、現在の住まいで住宅ローンを払っている状況であれば、購入先への引渡しまでには売却の目処をつけなくては、新たなローンを組むことは難しくなります。この場合も売却を先行するほうが良いと思います。　自己資金にゆとりがある方、ローンが完済しているか、もともと使っていないという方は、購入を先行し、ゆとりをもって住まいの売却を考えることが出来ます。