ウィル不動産販売 豊中営業所(株)ウィルの売却Q&A

査定価格というものは周辺の取引事例、相場より算出した「おおむね３ヶ月間で売れるであろう価格」です。相場より高く売り出すということは３ヶ月で売却できる可能性が下がると言う事です。もちろん市況によって相場より高く売り出し、１ヶ月で売れるということもある場合もございますが、とても稀なケースです。「相場より安く！」とは言いませんが、より相場に近い価格で売り出すことをお勧めします。

直近の成約事例と比較して算出します。査定する物件と比較する成約物件について、築年数や駅からの距離、バルコニーの向き、階数などの項目ごとに点数をつけます。（例えば、査定物件１００点、成約物件７５点のようになります。）成約物件の平米単価が３０万円であれば上記比率より逆算しますと、査定物件の平米単価は４０万円になります。その平米単価に専有面積を掛け算し、査定価格を算出します。査定物件が７５平米の場合、査定価格は３，０００万円ということになります。

「リフォームしていることアピールしてほしい」「もっと広告してほしい」などの広告のことはもちろん、見学される方に対しての案内方法、説明してほしいポイント、事前の連絡方法など含めて、気になることがございましたらお気軽に是非担当営業マンに相談してください。スムーズに、より良いご条件で売却できることが、お客様にとっても私たち営業マンにとっても嬉しいことですので、ご相談は大歓迎です。売却したい価格や時期に合わせて、的確なアドバイスをさせていただきます！

不動産会社にご売却をご依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の３種類あり、それぞれに特徴があります。大きな特徴として、専属専任及び専任媒介契約については、1社の不動産会社にしか任せる事が出来ませんが、一般媒介契約については、複数の業者に同時に任せる事が可能です。また、専属専任媒介契約については、売主様ご自信で買主様を見つけ、不動産業者を通さずに契約することが出来ませんが、専任媒介契約については、直接取引することが可能です。他にも細かな違いがございますので、お気軽にご相談下さいませ。

売れない場合には売れない理由が必ずございます。その多くが売り出し価格が相場よりかけ離れたものになっていることが原因です。高く売り出すことは決して悪いことではありませんが、売れなければ元も子もないので、出来るだけ相場に近い価格で売り出すことをお勧めします。そのほか、広告媒体の変更、室内の保守状況から荷物を減らす、リフォームをするなど販売価格の変更以外にも対処方法は考えられます。現在売り出していて、売れない現状があるようでしたら、一度ご相談下さい。

急いで売りたいには、何か理由があるはずです。その理由に応じていくつか方法がございます。乱暴に言えば、とにかく価格を相場より安くすれば早く売れます。また、不動産会社に売却する（買取）ことも一つです。ただし相場の７割程度の価格になることがほとんどです。メリットは即金ですぐに購入してもらえること、あとから物件に瑕疵があっても基本的には保証する必要が無いことなどがあります。急ぐ理由によっては、売ることが全てで無い場合もございます。一度ご相談下さいませ。

売却のタイミング、購入先の物件の種類（マンション、土地、建売、完成、未完成）によってそれぞれ異なります。一度ご相談下さいませ。買い替えプランを作成し、期間、現金が必要なタイミング、ローン支払開始の時期など気になる点を説明致します。また、買い替えをご希望される方で、売り出しのタイミングなど、何からはじめてよいかをご相談頂く方も多いです。売却・購入はもちろん、リフォームについても一連の流れを説明いたしますので、まずはお気軽にご相談下さいませ。

現在の自宅を売却したいが、相場で売るとローンが残ってしまう。そんな方が利用するローンです。売却による資金や、手持ち資金を合わせても全額返済できない方は、買替えして買い替え先の物件購入の為のローンに、ローン残債を上乗せするという方法があります。この購入の為のローンを「買替えローン」といいます。売りたくてもローン残債と同じ価格では売れない。しかしローン支払いが大変だから売りたい。そんな方もいるはず。そうしたお客様が買換えローンで引越しすることで、毎月のローン支払が今よりも安くなったケースもございました。安くしか売れないとあきらめずご相談下さい。

売却価格は途中で自由に変更することは可能です！「相場より高く売り出しておいて、反応が薄いので相場に近づける」「全く問い合わせがないので価格を下げる」という話はよくございます。ただし毎週２０万円ずつというような小刻みな方法はあまりお勧めしません。購入希望者へのインパクトが薄いからです。毎週２０万円よりも一月で１００万円といった価格変更の方が効果的です。また値段を上げることも可能ですが、お勧めしません。

実際にご自宅にお伺いし室内の仕様や設備、間取り、使い勝手、収納量、保守状況、リフォーム歴、日当たり、眺望、騒音、振動、お部屋の特徴etc.図面ではわからない部分を拝見させていただきます。その後、類似成約物件と比較し、査定価格をご提示させていただきます。弊社ではご自宅にお伺いせずに必要事項を教えていただければ「簡易査定」を行うことも可能です。

自宅が売れないと、ローンの関係で買替え先を購入できない方は、先に売るのがベストです。ほしい家が見つかっても購入できませんから。逆に自宅が売れなくても購入できる方は、ほしい家が見つかったら先に購入するのが自然だと思います。しかし最終的には今の自宅を売却することになります。先に家を購入することで引越しまでに焦って売ったり、買取保証のもと安い金額で下取りされたり、買替え特約で安い金額で売らざるを得なくなるのが、売却という観点で見ると一番損です。ほしい家をじっくり探し、見つけた時にすぐに購入できるよう準備の為にも、先に、少しでも高く売却し、資金の目処を確実につけて家探しをされることが望ましいです。

まず広告に出すと、ご近所の方々はどの家が売り出されたのかは大抵分かってしまうようです。ただ、もちろん広告せずにご売却することはできます。当社に登録されている購入希望者にご紹介して成約することも多々ありますし、近畿圏不動産流通機構（※全不動産業者が共有する物件情報データベース）へ売却物件情報を登録し、他社様の登録購入希望者に紹介することもできます。売却を知られたくない！という方は結構いらっしゃって、広告しなくても成功されていますので、ご安心ください。ただ、どうしても紹介した方と業者様には知られてしまいますが…

売却の相談は複数の業者にされた方がいいと思います。ただ、広告媒体や売却への考え方、会社、営業担当者との相性を鑑みて、売却は信頼できる一社に任せるほうが有利です。複数の会社に任せていると、報酬をもらえるのは1社に限られることから、各社売却活動におよび腰になることが多々あります。これは売主様には不利ですね。またＡ社のみに任せた場合、その物件をＡ社の顧客が購入すれば、Ａ社は売主様と買主様両方から報酬を頂け、通常より2倍嬉しい結果になり、それを目指してＡ社は更に頑張るわけです。なお一社に任せても、その情報は全不動産業者へと流れるため他社の顧客を取りこぼす事はありません。

基本的にリフォームは不要です。クロス一つとっても、本当に多くの種類があります。リフォームにかかる費用分、物件価格を安くして、買主様の好みに合わせたリフォームをして頂くほうが良いと思います。ただ、お部屋の傷み具合が激しい場合は、見た目を良くする為にクロス・床材の張替えとハウスクリーニング工事をして頂くほうが効果的な場合もあります。

かかる費用は大きく分けて５つ。それぞれ金額は成約価格や金融機関で異なります。大きく分けまして○仲介手数料○印紙税○抵当権抹消費用なども含めた売渡費用○住宅ローンの全額繰上返済手数料○所得税・住民税（売却益が出た場合）などがございます。それぞれ、成約価格、住宅ローンを借りられている金融機関などによって金額は変わります。その他○引越費用○売却益が出た場合の税金などがかかります。詳しくは担当の営業マンに細かく確認しましょう。

不動産は春先か秋口に動くイメージがある方も多いと思いますが、実際、購入をお考えのお客様の数は1年を通してあまり変わりません。売る側の視点からすると、転勤等避けられない理由で売出し物件の増える春先や春の入居を目指して購入希望者の増える秋口は、競合物件が増える（＝価格競争になる）という一面もあります。「より良い条件で」と考えた場合には、『時間経てば物件価格は下がる』という点を踏まえ、「どの時期に」ということよりも、なるべく早めに動かれることをオススメします。

売り主様のご意向により、売却活動は異なりますが、基本的な活動は以下のようなものです。1.レインズへの登録（不動産会社各社への売却情報の伝達）2.弊社ホームページへの掲載3.不動産ポータルサイトへの掲載4.新聞折り込みチラシ5.ポスティングチラシ6.住宅情報誌への掲載（スーモマガジンなど）7.DM8.弊社顧客へのご紹介9.オープンハウス　など…。また近所に、売却していることを知られたくない場合、近隣への新聞折り込みチラシを控えるなど、広告活動を制限する場合もあります。広告活動を積極的に行わなくても、弊社の顧客へのご紹介だけで成約することも少なくありません。

まず、「明るく」ですが、各居室の他、トイレやお風呂などの水周りも含め、照明は全て付けておいてください。また、カーテンもできるだけ開けて、採光がとれることをアピールします。次に「広く」ですが、モノはできるだけ収納に入れてください。例えば、玄関なら、靴を片付けておくと広い印象になります。最後に「綺麗に」ですが、しっかりと掃除機をかけて頂き、キッチンの洗い物を片付けるなどして下さい。水回りがきれいだと、印象がぐっと良くなります。また、目立つ壁紙の汚れは、消しゴムやクロス拭きなどで掃除しておくと良いでしょう。ポイントは「お部屋を丁寧に使っている。」という印象を、買主さんに持ってもらうことです。

不動産の売買においては、売主様ご自身で、取引相手（買主）を発見し、契約することが可能です。しかし、不動産会社を通して取引をするメリットとして、「取引の安全を確保する」ということが挙げられます。また、仲介業者が作成する重要事項説明書は、銀行で住宅ローンを借りる際、対象となる物件の担保評価の裏付けにもなります。重要事項説明書がなければ、住宅ローンを組むことができなくなる場合もあるため、購入していただける方が限定されてしまいます。こういった点を踏まえると、大切なご資産である不動産の取引を、安全な取引にするためにも不動産会社を通して、ご売却されることをお勧め致します。

売主様と相談の上、決まります。売出価格は、売主様と相談の上、決まります。不動産には「エリア・広さ・築年数」等によって「だいたいこのくらいの価格であろう」という「相場」と言われる価格帯が存在するのは事実です。しかし、売主様の売却理由やご状況（住宅ローンの残債額等）によって、「売りたい価格」「売らなければならない価格」は様々ですので、一概にその相場だけが、価格設定の判断材料になるわけではありません。ですので、「相場と売主様のご状況等の観点を合わせて、仲介業者と売主様との相談のうえ、決める」ということになります。