(株)ハウスフリーダム藤井寺店の売却Q&A

詳しくは、国税局ホームページをご参照下さい。　　http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/jouto303.htm　

お客様からすると買い替えは、現住居の住宅ローンの残債がやはり気になりますね。　そこで買い替え（住み替え）ローンの出番です。　万一、売却金額で住宅ローンの残債が０円にできなくても、新しい購入物件に残債額をそのまま上乗せする事ができます。　金融機関によっては、売却に伴う諸費用・新居購入に伴う諸費用も合わせてローンを組む事が出来ます。　残債が気になられている方は一度ご相談下さい。　※買い替えローンにも審査がございますので融資を約束されているものではございません。また、金融機関によっては取扱い内容が変わります事をご了承ください。

お住まいを売却する事によってローン残債を０円にする、買い替えローンを使う事によってお買い替えも可能です。　是非一度弊社スタッフまでご相談ください。

まず、その不動産を購入した時の　(1)物件価格　(2)諸費用　の合計金額と、　売却した時の　(1)物件価格から売却に掛かった諸費用を引いた金額を比べます。　それで売却時の金額の方が多いと税金が発生します。　実務上では、バブルの時代には買った不動産が値上がりしたことはありましたが、今日ではほとんどありませんので、一度購入した時の書類（領収書）関係をチェックしてみてください。

却時の登記費用（約３万円～５万円）　(2)仲介手数料（成約価格×３％+６万円+消費税）　が必要になります。固定資産税は引き渡し日で、日割り計算させて頂きますので、買主様から日割り分を頂きます。マンションの場合ですと、同じように管理費・修繕積立金なども日割り計算して頂きます。又、重要なのが住宅ローンの残債がいくら残っているのか？です。売却価格から上記(1)と(2)を引いた金額が住宅ローンの残債より多ければ良いですが、少ないとその分を現金で用意しなければなりません。（住み替えの場合はこの限りではありません。）　　

中古住宅の場合、売れるスピードが速い順としまして、(1)空家でリフォーム済みのお家　(2)居住中でキレイなお家　(3)空家で改装無しのお家　(4)居住中で改装無しのお家です。　　買主様の立場からしますと、住宅ローンを組むに当たりまして、リフォーム資金が現金で用意できないお客様の場合に、リフォーム代金までもローンを組む余裕がない方が多いですね。　リフォームされていますと、余分にリフォーム代金がかからないですし、キレイ方が見た目が良いので、印象が良いですね。　以上の理由から、(1)がよく売れます。

買主様のご案内時に、いつも私どもから売主様にお願いするのは、簡単で結構ですのでお掃除・整理整頓をしていただく事と、換気とファブリーズとお家の中の照明器具は、全て点けておいていただくことの３点です。買主様から見た目線はそれだけでもずいぶん好印象になります！！　　特に匂いは各家庭でそれぞれの匂いがありますし、ペットを飼われていましたら、動物を嫌いな方もいらっしゃいますので、特に気配りが必要になりますね。

一般ユーザーの方に買っていただくとなりますと、現地内覧を数多く行いますので、ご近所に知られる事が無いように、営業車を遠くに停める事や、静かに見学に行くなどの対策を講じると共に、チラシやネットには掲載しないで、買主を見つけるという手法になると思います。又、当社にて買取りさせていただけましたら、現地内覧も数回で済みますので、ご近所の方に内緒で売却する確率が数段上がります。実際に先月もご近所に内緒との事でしたので、当社で買取りさせていただきまして、見事に知られる事なくスムーズに遂行いたしました。　どちらが良いかは、売却価格にもよると思いますので、是非一度ご相談下さい。

売り出し価格は、現在の相場から判断しまして、当社と売主様と一緒になって考えて決めます。　売り出し初めてからの、市場の反応を考慮しまして、反響数（家を探しているお客様からのお問合せ）が少なかったり、案内数（家を探しているお客様が実際に売主様のお家を見学する）が少なかったり・・・こういう状況でしたら、売却価格は考え直した方が良いと思います。売り出してから、いつでも、どのタイミングでも、売却価格の変更はできます。　又、当社からも売却活動に関しましては、日々アドバイスさせて頂きますので、売主様が不安になるような事は当社では一度もありませんので、安心してご相談くださいませ。

買い取り制度のメリットとしては、確実にかつ速やかに売却ができる事です。　個人のお客様が買主様の場合、通常住宅ローンを使われます。　買いたい意志があってもローンの融資が受けれなければ売却する事ができません。　昨今、住宅ローンの審査も相当厳しくなっております。　早期売却希望のお客様や、スムーズに売却したい方、お買い替えの方に重宝されております。

なぜならば、購入を希望されるお客様にも不動産業者がいます。　必ず、エリアの相場のお話がでてきます。　査定価格というのは相場の価格が大きく反映されますので、結論から申し上げますと、相場より高い＝売却が難しいという事になります。

所在地が解れば、通常、土地面積・接道状況・建物築年数・近隣相場が解ります。　後は、室内の状況（壊れている所がないかなど）を確認させて頂ければ査定は終了です。　難しい手続きなどもございませんので、お気軽にご相談下さい。

様々な条件とは、周辺の売却事例・間口・接道状況・築年数・室内の保守状況等です。

売却価格は周辺の販売事例や、環境、道路の向きを考えまして査定をします。物件の室内の状況や、外壁の状態などは、実際に見て考慮していきます。そのうえで判断させて頂きますので、隣の家と、査定の価格が違ったりとかはあります。簡単な査定などもすぐにできますので、一度お問い合わせして下さい。

不動産会社を通さずに売却は不可能ではないです。ただ、不動産の購入される方に、物件があること知って頂かなくては、いけません。不動産は、探されている方が、物件を知って初めて購買意欲がわきますので、チラシやインターネット等によって知って頂く事が出来ます。自分で売却する事で、そこまで広い範囲に物件の宣伝ができれば可能ですが、多数の方は難しいと思います。あとご自身で契約するとなると、不動産の場合高額の取引なので後々のトラブルにもなりますので、一度ご相談して下さい。

お客様の大切な財産を売却するのですからどんな些細な事でもご相談下さい。

売却の為の、重要なキーワードが「不動産会社」ですが、不動産会社の選択でミスをしないようにするため、査定の段階では複数の不動産会社に依頼する方法をオススメします。不動産会社を大きく分けると、営業所を多く持つ大手の不動産会社と、地域密着型の不動産会社があります。専任媒介で一社にお任せするよりは一般媒介で複数の不動産会社にお預けされた方が早く売却できると思います。

売却のご依頼を頂くときには大きく分けて下記の３種類の媒介契約が御座います。(1)専属専任。１社のみに依頼出来、売主様個人で買主様を探すことが出来ません。(2)専任。１社のみに依頼出来、売主様個人でも買主様を探すことが出来ます。(3)一般。複数社に同時に依頼出来、売主様個人でも買主様を探すこと出来ます。

ご売却に関して、法務局、役所等調査の上、査定をさせていただき、チラシ、NET広告等の売却活動、、購入希望者にご案内、売却条件・引渡時期・代金授受の条件等の調整・交渉、ご契約に関する書類の作成手続き、登記（抵当権抹消、所有権移転登記）等についての手配、各種精算金の手続き、物件の引渡等が業務です。

一般的に不動産の売却は、一般の方がチラシやインターネットを見てお問い合わせ頂き室内を見て頂き、気に入って頂ければ購入という流れになるのですが、すぐに決まればいいのですが、一般の方が探されているエリアや、価格等があわない場合もあります。そういった時は我々不動産業者が直接お家を買い取る事が出来ます。毎日不動産を扱っている業者が買い取るので、周辺の相場、環境、地域性を十分考慮した価格で買い取りますのでご安心してください。

案内時の工夫が足りない・価格が相場とミスマッチ・などが考えられます。　それでも売れないときは当社にて買取りを検討させていただきますので、一度ご相談ください。

買い先が完成物件の場合は、1ヵ月くらいですね。買い先が新築などで未完成の場合は約4ヶ月くらいですね。ケースバイケースですから、一概には言えませんので、一度ご相談ください。

一般的に、年度替わりの時期（３月末まで）に引っ越し希望のお客様が多いと言われていますが、希望条件にピッタリあてはまる物件がいつもある訳では無いですし、一生に一回の大きなお買いものである住宅に関しては、妥協はしたくないものです。なので、年度替わりの時期に係らずお探しされているお客様はいつもおられますので、早期での販売に絶対の自信のある当社に是非ご相談ください。

不動産の売買動向は常に変動しています。去年、『お隣がこれくらいで売れたから・・・』とか『買った時これくらいだったから・・・』という予想でお客様の今後の大切な資金計画を進めていくのは危険です。お家を販売したらコレくらいで売れるという正確な数字を理解した上でより堅実な資金計画を基に次のお買い替え物件探しに進んで行って頂ける様に当社では売却から購入までを専任スタッフが付きっきりでお手伝いさせて頂いております。