阪急阪神不動産(株)宝塚営業所の売却Q&A

簡易査定は机上だけで行う査定、訪問査定は実際に現地や室内を確認して行う査定です。簡易査定より訪問査定の方がより適正な査定価格が算出されますので、具体的にご売却を検討しているお客様には、訪問査定をおすすめいたします。

土地、戸建であれば周辺の取引価格や売り事例等を参考にし、あわせて現地状況等を確認し価格を算出します。マンションであれば、同じマンション内の取引事例や売り事例を基本に室内状況等を確認し、価格を算出します。

居住用財産の特例として　「居住用財産の３，０００万円特別控除」「居住用財産の税率軽減」「特定の居住用財産の買換えの特例」「居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算及び繰越控除」「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」等があります。また、相続不動産が空家の場合一定の要件を満たせば居住用財産の３，０００万円特別控除を受けることができるなどの特例もあります。税金につきましては個々のケースにより適用できない場合もあるため、弊社では月1回税務相談会（要予約）を開催いたしております。お気軽にご相談くださいませ。

お買い換えをお考えの方で、「ご自宅売却が必要」→「売却してもローンが残ってしまう場合」買い替え用ローンがご利用いただける場合があります。購入物件にご自宅売却時に残るローン残額を併せて借入できるものですが、ご利用には金融機関とのご相談が必要です。また、実際に借入される際は購入価格以上のローン借り入れになるため、慎重にご検討いただく必要があります。

弊社は地域密着営業を行っており、地域ごとに担当者が積極的に営業活動を行わせていただいております。併せて阪急ハウジングプラザ宝塚営業スタッフ全員でご依頼いただきました不動産のご売却に向けて日々営業努力をさせていただきます。各地域担当者が精一杯努力をさせていただきますが、ご希望があれば遠慮なくお申し付けください。

ご自宅等の売却活動にあたり、一定期間内に売却できなかった場合、当社が買取保証をするサービスです。買取保証サービスには適用条件がございます。詳細は担当者にご確認下さい。

同時に複数の不動産会社に査定を依頼された方が取捨選択ができるため、お勧めです。しかし、不動産会社によっては自社に売却を任せてもらうために査定価格を相場よりもだいぶ高く設定することがございます。複数の不動産会社に依頼されるとお手間だとは思いますが、直接お会いして信用できる担当なのか確認していただくことが大切だと思います。

査定価格は周辺の取引事例から導いた参考価格です。そのため、購入希望者が意思表示された希望価格が査定価格よりも高い場合もございます。しかし、購入希望者はインターネット等で周辺の大まかな相場等を知ることができるため、査定価格よりあまりにも高く価格設定をすると売却できない可能性もございますので、担当とよく打合せすることをお勧めいたします。

ご自分で買い手さんを探してきて、売却することは可能です。しかし、買い手さんと直接取引をされる場合は、詳細の調査ができず、説明不足になることがあり、後々トラブルになる可能性もございます。不動産会社に売却を依頼すると仲介手数料は必要になりますが、広告活動等の幅広い集客活動を行っていただけたり、取引後のトラブルが少なくなるため、お知り合い等にご売却される以外はあまりお勧めいたしません。

買い手から印象をよくするには第一印象が非常に大切です。室内を「広く」「きれい」に見てもらえるようにメンテナンスしていただくことが大事です。また、買い手さんからのご質問があった場合にプラスの要因のみ返答せず、マイナスの要因も話していただいた方がよい印象を持っていただけます。

自宅の売却価格よりもローンの残債の方が多い場合は、自己資金を追加でお支払いいただくことで、抵当権を抹消することができます。そのため、ご自宅の正確な査定が必要となってきます。担当の営業員とよく打合せをし、無理のない買い替えプランを提案してもらいましょう。

不動産売却時に利益が出た場合には譲渡所得が必要となります。不動産を所有されて5年超の場合は「長期譲渡所得」となります。長期譲渡所得の場合は所得税：【譲渡価格－（取得価格＋諸費用）】×15.315％と住民税：【譲渡価格－（取得価格＋諸費用）】×5％が必要です。

仲介会社は「周辺の取引事例」「路線価」「公示地価」等を参考に「査定書」を作成し、売主様へ適正な売却価格をご提案しますが、最終的に売却価格を決めていただくのは売主様となります。そのため、担当者と綿密な打合せが必要となってきます。

不動産売却時にかかる費用は(1)「収入印紙代」・(2)「仲介手数料」・(3)「売渡しに関する費用」、売却利益が出た場合は(4)「譲渡所得」が必要です。抵当権がついている場合は(5)「抵当権抹消手数料」が必要となります。また、土地の売却時には(6)「測量費および境界設置の費用」が必要な場合がございます。

広告活動等を実施せず、近所に内緒で売却することは可能です。特に限定でお探しのお客様がいらっしゃれば、スムーズに売却できる可能性がございます。しかし、需要（買い手）と供給（売り手）の関係から、広告活動等を実施すれば需要が増え、需要が多いと高値で売却できるチャンスがあるため、近所に内緒で売却する場合は売却価格が下がる可能性もございます。また、急いで売却したい場合は不動産業者に買取ってもらえば、広告活動等を実施しないため、近所に内緒で売却することができます。

売却価格は販売途中でも自由に変更することは可能です。しかし、売却価格を上げると購入検討者からのイメージが良くありません。販売途中にリフォームした等の特別な理由がない限りは売却価格を上げることはお勧めいたしません。また、頻繁に売却価格を下げたり、大幅に売却価格を下げ過ぎると購入検討者から「売り急いでるのでは？」「あやしい物件なのでは？」と思われる可能性もあるため、お勧めいたしません。

売出し前にリフォームすると室内がきれいに見え、購入検討者の印象が良くなるため、売却に有利になる場合がございます。しかし、リフォーム費用は売主様のご負担となります。また、購入検討者によっては自分好みにリフォームしたいと考えている方もいらっしゃるため、売出し前にリフォームすると購入を見送られる場合もございます。室内の状況を担当の営業に見てもらい、最適な販売方法を提案してもらうことをお勧めいたします。

専属専任媒介契約：売却は一社のみに依頼。売主様自ら購入者を発見しても媒介契約を締結している不動産会社に仲介を依頼。不動産会社は不動産流通機構（レインズ）に媒介契約締結の翌日から5日以内に登録し、1週間に1回以上の頻度で販売活動等の状況を売主様に報告します。専任媒介契約：売却は一社にのみ依頼。売主様自ら購入者を見つけた場合は、直接取引することが可能。不動産会社はレインズに媒介契約締結の翌日から7日以内に登録し、2週間に1回以上の頻度で販売活動等の状況を売主様に報告します。一般媒介契約：複数の不動産会社に売却を依頼可能。レインズに登録するかは売主様と不動産会社で取り決めます。

売主様には、「購入希望者の募集」（広告活動、インターネット掲載等）⇒「具体的な購入希望者への諸条件調整」⇒「トラブル防止のため、物件の説明」（重要事項説明書の作成、交付）⇒「契約書作成、交付」⇒「残代金決済」⇒「アフターフォロー」までサポートさせていただきます。

最も早く確実な方法は不動産業者買取ですが、相場の７割程度の売却金額となる場合もあります。次に周辺相場よりも安く売りに出して、売却する方法もございますが、あまり周辺相場よりも安く設定すると購入希望者の不信感も生まれますので、よく担当者とお打合せを行ったうえで、売出価格を決定される方が良いと思います。急いで売却したい場合はどうしても相場よりも安くなってしまうので、早めの売却相談をお勧めさせていただきます。

不動産の売却が思うようにいかない場合の多くは、周辺相場よりも売出価格が高いケースです。（依頼している不動産会社が売主様のご意向等により販売活動を一切しておらず、購入希望者に知れ渡っていないケースは除きます。）その場合は、同じ販売方法を繰り返しても結果は変わりにくいので、価格改定、引渡条件等の変更、依頼している不動産会社を変更する等、何かを変えていく必要があります。

売却が早期に決まり（不動産業者買取等）、購入物件も同時に決まれば、住宅ローンを使用される場合は約１ヶ月、使用されない場合は即日も可能です。しかし、普通に相場で売却活動をした場合、購入と同時並行で動かれる場合でも、売却できるまで１ヶ月～２ヶ月程度かかりますので、約２ヶ月と考えておいた方が無難です。

不動産売買の場合、年間を通して取引はございます。しかし、長期休暇（ゴールデンウィーク、お盆、お正月等）前後は幾分ご購入希望者からのお問合せ等は減る傾向にあります。需要（購入）と供給（売却）のバランスから競合物件が少なく、購入希望者が多い時期に売却活動をすれば、比較的スムーズな売却ができると思います。

お客様の状況を把握でき、提案力・行動力もある信頼できる営業に相談されるのが１番の解決策です。どちらを選ばれるにしても価格査定を基に資金計画を決めて行くので、まずは複数の不動産会社に無料の価格査定を依頼し、納得できる提案をした不動産会社に任せてみましょう。しかし、不動産会社・営業により「売却が得意・不得意」「購入が得意・不得意」があるので、良く見極めることが必要です。