近鉄不動産(株)布施営業所の担当者がお答えした不動産売却に関するよくある疑問を19件紹介します。査定依頼や売却のご相談などお気軽にお問い合わせください。
査定は、物件調査、対象不動産周辺の相場等を考慮し販売価格決定に際してのアドバイスをさせていただきます。販売価格の決定後、当社ホームページや「スーモ」、その他ポータルサイトへの掲載等の販売活動を行います。売買契約締結後は、物件のお引渡しに向けての様々なお手伝い(引越し業者・司法書士・リフォーム業者等のご紹介)を含め、安全に取引を終えるまで、購入者様との各種調整等をさせていただきます。
自己発見のお客様等で購入者が決まっている場合、物件調査や法的な面、購入者の資金内容の確定、契約事務、所有権移転、抵当権抹消、抵当権設定等をクリアできれば契約は可能です。しかし、対象不動産の調査内容や、購入者様のローンや資金の確定、不動産登記手続き等を、それぞれ正確・安全に進めてゆく中では法律や登記、金融機関等の専門家等とも十分に打合せをして不動産売買を行う必要があります。取引終了後においても瑕疵等の問題が発生した場合も考慮すると、不動産会社を通し契約する事をお勧めいたします。
自宅の売却であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」、購入であれば、住宅ローン控除等があります。また、親から資金援助がある場合は「直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度」や「相続時精算課税制度」などがございます。それぞれ適用要件がありますので必要に応じて税務署・税理士などにご確認ください。
基本的には、住宅ローンの残債は、自宅の売却時に完済をしないといけません。しかし、実際には自宅ローンの残債が売却金額を上回るケースが多いのも現状です。 ※マイナスが出てしまう。 お客様の年収や買い換え先物件によっては、その差額分を、新たに購入する物件の売買代金と併せて借入する「住み替えローン」を利用できる場合があります。諦めずにまずは当社へご相談ください。
契約書に貼付する印紙代・測量費用(境界明示に境界石を復元する場合)・仲介手数料が代表的なものですが、抵当権抹消費用(住宅ローン残高がある場合)・登記名義人の住所変更費用(登記住所と現住所が異なる場合)・譲渡税等が必要な場合があります。ご売却される不動産の種別やお客様のお立場により各々異なりますので私共にぜひご相談ください。
リフォームをして綺麗になったお部屋は感じもよく、見る方の印象は非常に良くなります。しかし、ご購入者がご自身でリフォームしたい場合や、お部屋の壁紙の色や柄などが自分のイメージと合わないから購入に至らないなど、リフォーム費用をかけた分、そのまま高く売れる保証はありません。【リフォームした方が良いか、否か】については、じっくりとお打ちあわせさせてください。多くの取引実績、売却時の市場動向をもとに、お客様にとって一番良い方法をご提案いたします。
売却価格が決まりますと、その価格で売却活動が開始されます。販売活動中でも価格変更はもちろん可能です。ご売却をより確実にまた早期に行う為の価格変更になりますので、売出してから一定期間を経て、お問合せ状況や買主様の声をしっかりお伝えしながら仲介業者により的確なアドバイスをさせていただきます。ご提案をさせていただく中、最終的には売主様のご判断によって決定されます。
お客様の状況に合せたご査定対応をさせていただきます。机上査定・訪問査定ともに何度でもどんなご要望でも無料でご相談を賜りますので、先ずはお気軽にご連絡ください。また、お客様のご状況や内見の可否等、より多くの情報を開示していただいた方が査定価格の確度が高まります。また、ご所有不動産のアピールポイント等がございましたら、是非ともお知らせください。
大事な資産の売却などをお手伝いさせていただきますので、お客様のご希望を何でもお気軽にお話ください。弊社では、お客様のご要望を真摯に受け止め、また十分な調査を行ったうえで、安全でかつ早期にご売却できるご提案をさせていただきます。お客様と弊社で十分に話合い、ご理解をいただき、より良いご条件で不動産売買を行ってゆけるよう努めてまいります。
「専任媒介契約」は、売主様は1社のみ窓口としてご売却の依頼をすることができます。この場合、不動産会社は、指定流通機構への登録義務、2週間に一度以上の営業活動報告義務を負います。「専属専任媒介契約」は、売主様は1社のみ窓口としてご売却の依頼をすることができます。この場合、不動産会社は、指定流通機構への登録義務、1週間に一度以上の営業活動報告義務を負います。「一般媒介契約」は、売主様は複数の不動産会社に依頼する事が出来ます。この場合、不動産会社は、指定流通機構への登録、営業活動報告の義務はありません。
不動産会社は、通常3カ月程度でご成約に至れる査定額をご提案させていただきます。しかし、思うようにご内覧件数が伸びない、ご成約に至らない場合は市場価格とのかい離が10%以上あることが想定されます。また、近隣エリアの新築・中古の競合物件との条件面を改めて検証し、価格改定を行うことで新たなお客様の誘導につながり、ご成約に至れることと思います。また、販売方法の手法についても、広告媒体の見直しや情報の更新等、営業担当よりお客様のご事情、物件に合ったご提案をさせていただきます。
ご売却に要する期間は売出価格の設定や、販売方法により異なります。通常、私ども不動産会社は、概ね3ヶ月程度でご成約に至れると思われる査定額をご提案させていただいております。契約~お引き渡しについては概ね1ヶ月~3ヶ月程度の期間が一般的です。売却と購入に要する期間を考慮すると、新居に入居したい時期の6カ月程度前から活動を開始することをお勧めいたします。
「賃貸」と比べ、不動産「売買」では、9月や3月等の時期に集中してしまうことはありません。不動産購入を希望されている方は、半年~1年程度の長期スパンで常に物件を探されています。また、経済情勢や住宅ローン金利、税制、周辺エリアにおける新築物件の供給の有無等、様々な要因も絡んできます。個々の不動産にあった「ご売却時期」をご提案させていただきますので、お気軽にお問いあわせください。また、半年程度のスパンで定期的な売却相談や査定のご依頼をされることもお勧めいたします。
現所有不動産の残債、お客様の住宅ローン利用にあたっての諸条件(お勤め先・ご年収・ご年齢・ご勤続年数等)、売買する不動産の特性によって、ご提案させていただく内容は異なります。その前提で、より高いご売却時成約価格を確保でき、資金計画にゆとりをもてるのは「ご売却先行」、購入されたい物件のエリアや間取りが限定的であり、希望の物件が売りだされており買逃したくない場合や一時的な仮住まいを避けたい場合は「購入先行」をお勧めしています。
不動産の価格とは、一般的に需要と供給のバランスに大きく影響されることは紛れもない事実です。ただし、売却価格を決定するうえで重要なポイントは、売り出し時点で、できるだけ多くの購入希望者の目を引き、かつ購入希望者がある意味牽制し合ってもらえる絶妙な価格設定を行うことです。売却価格の設定については、不動産市場の動向やその地域の特性、また物件の特徴などを的確に把握した不動産会社のアドバイスを受け、お客さま自身がご納得いただいたうえで決定されることをお勧めいたします。私ども布施営業所では過去の豊富な取引実績、多くの購入希望者の状況などから、その物件に合わせたベストなご提案をいたします。
売却価格は仲介会社のご提案を参考としていただいたうえで、売主様とのお話合いで決めてゆきます。売却価格は周辺相場や物件の特性をお話しさせていただき、売却時期や販売方法をご相談させていただいたうえで、売主様のご希望価格によって決定されます。ご希望の他に価格交渉枠をある程度考慮する必要がありますが、市場価格より大幅に乖離した価格設定を行うと、販売時期長期化に伴い、スムーズなお取引とならない可能性が生じますので、注意が必要となります。
一切の広告活動をせずに、水面下でご売却させていただくことは可能です。しかし、限られた範囲での活動のため、販売が長期化する可能性があります。広くネットワークを持ち、多くの購入希望者を担当している不動産会社を選ぶことが重要です。弊社が直接買い取らせていただく【買取制度】もございますが、お時間があるようでしたら、じっくりと成約に向けて努力させていただきます。
お部屋の中に入った時の第一印象は非常に大切です。玄関周りや室内を整理整頓し、少しでも清潔にまた広く見せることで、その物件の印象が変わります。また、カーテンを開けたり、家中の照明を点灯させておくことも購入検討を考えているお客様からしてみると印象がまったく違って見えます。土地をご売却される方は雑草の刈り取り等をしておくと印象が良くなります。
不動産の査定方法には、【取引事例比較法】 【収益還元法】 【原価法】があります。一般住宅の場合は、取引事例比較法(※対象不動産と条件が近い物件の取引事例を、取引価格の事例から必要に応じて事情補正や時点修正を行い、地域や個別的要因を含め比較評価する方法です。)により周辺相場を鑑みて査定価格を算出いたします。私達が最も大切だと考えているのは、個別の物件の特性を見ることです。売主様だから分かるアピールポイントがございましたら是非とも営業担当者にお知らせください。