(株)不動産SHOPナカジツ岡崎本店の売却Q&A

住宅ローン控除、譲渡損失の繰延控除、居住用財産の特別控除、不動産取得税・印紙税・登録免許税の優遇措置など期限付きでの税制優遇が多数ございます。特定の居住用財産の買い替えや交換の場合の長期譲渡所得課税の特例措置もあります。なお、住宅の税優遇は毎年変わる上に税金はこちらから申請しないとほとんどが受けられないものが多いです。弊社では各種税金申請等もお手伝いしておりますので、何かご質問などございましたらお気軽にお問い合わせください。【通話料無料】0120-58-9991

本来、自宅売却で残ってしまった住宅ローンの残債は現金で返済する必要がありました。その不便を解消するための「住み替えローン」が登場しました。買い替えの場合で購入する新規購入物件に残った住宅ローン債務を加えて一本化するローンです。一本化のローンなので以前はかなり厳しい審査基準がありましたが最近は担保不動産の評価額よりもかなり多くの借り入れが可能となってきています。

ローン残高が多いからと言って買い替えができないわけではありません。売却査定価格よりもローン残高が多いケースももちろん多数ございます。買い替えの場合には購入物件の住宅ローンと売却時の不足分を借り入れる「住み替えローン」がご利用いただけます。

不動産を売却した際、売却利益がある場合「譲渡所得税と住民税」が必要です。譲渡税は居住用財産か非居住用財産かによって税額控除が大きく変わります。税額控除の「3000万円特別控除」を使えるかまたは使えないかによって大きく手取り金額変わってきますので注意が必要です。

有利になるケースはほとんどないのが現状です。「中古+リフォーム」が主流の昨今、買い手側でリフォームしたいという希望を持たれる方が多いです。リフォーム済のメリットは「見た目の印象がいい」といったところですが、買い手のニーズを考えるとリフォームはしないことをオススメします。

買い手側が一番気にするのは「販売価格」です。販売価格があまりにも相場と差があると印象はよくありません。適正価格(相場相応額)で販売することをオススメします。中古戸建、マンションを売る場合、内覧の際は「電気を付けておく」と印象がよくなったりします。また、販売する際「マイナス点」も事前に知らせておくとよいかもしれません。

買取制度とは、「直接買取型」「買取保証型」「買取先紹介型」の3つがあります。「直接買取型」は不動産会社がじかに買い取りますので仲介手数料がかかりません。「買取保証型」は一定期間売却活動を行った後に事前に売主様へ提示していた買取価格を保証するタイプです。その売却活動中で成約した場合は仲介手数料が必要となります。「買取先紹介型」は買取を頻繁に行う会社に対し買取を斡旋するタイプです。「買取先紹介型」はあくまで仲介になりますので仲介手数料が発生します。買取制度も売主様の都合等でタイプが変わってきます。お客様にぴったりの買取タイプをご提案させていただきます。

現地調査、役所調査、権利関係の調査を行ったうえで査定をします。現地での査定を推奨しておりますので、お立合いにご協力ください。調査結果をもとに、周辺の取引事例、成約事例、相場等をもとに査定額を算出します。

査定価格というものは、相場額等から算出した「売れる価格」です。あくまで「売れる価格」なので、少し上乗せして販売も可能ですし、高く設定した価格でも売れる場合もあります。「1円でも高く売りたい」に全力でお手伝いしております。

査定価格は、過去の取引事例、周辺の成約事例、地価公示等から算出されます。

不動産を売却する際、「査定」を行います。これは、過去の取引事例や、相場、地価公示等をもとに算出する金額で、いわば「売れる価格」です。この査定額をもとに金額が決まりますが、最終決定は「売主様」の希望金額です。「この価格で売りたい」という希望があればその価格で販売することが可能です。

知人や親戚間でのお取引で不動産会社に手数料が支払えないケースもあると思います。その場合「個人間売買」という形で売却することが可能です。買い手側が住宅ローンを組む場合、「重要事項説明書」が必要になりますので、この場合は不動産会社を通す必要がありますのでご注意ください。

「一般媒介契約」というものを結べば何社に声をかけても大丈夫です。媒介契約にもいくつか種類があります。メリット、デメリットをしっかりと把握しておくことをオススメします。

不動産を売却する際、不動産会社を間に入れて行う場合は「媒介契約」というものを結びます。この媒介契約には、「専属専任」「専任」「一般」の３種類あります。「専属専任」と「専任」は、依頼できる不動産業者が一社に限られます。「一般」は何社の不動産会社に依頼できます。「専属専任」と「専任」は、「指定流通機構(不動産会社のネットワーク)への登録の義務」というものがあり、これにより多くの不動産会社と情報を共有します。「一般」は指定流通機構への登録が義務化されていないので情報が共有されにくいのが現状です。媒介契約はお客様の要望、事情に合わせて締結します。お客様に合った媒介契約をご提案させていただきます。

住み替えという形であれば、まずは売れなくては話が始まりません。売却期間としては3ヶ月から6ヶ月を目安にしておくとよいでしょう。売却物件の売買契約が成立してからはケースバイケースですが、おおよそ１か月から２か月程度です。買い手の住宅ローンの申請、売却の準備、購入物件の住宅ローンの申請等が重ねてありますので、２か月ほどみておくとよいと思われます。

不動産を売却する際、「印紙税」「仲介手数料」「登記費用」等がかかります。物件、売却価格、登記情報によって費用は異なりますが、売却価格の5％ほど見ておくといいでしょう。しかし、それ以外にも「解体費」「測量費」「造成費」などケースによってかかる費用が変わることは把握しておきましょう。また、売却して「利益」が出た場合、「譲渡税」というものがかかります。「譲渡税」は見落としがちですので、注意が必要です。

売却のご事情は様々です。内密に売却依頼をされる売主様も多くいらっしゃいますのでご安心してご相談ください。販売活動に入る際、売却活動の内容を確認していただき、安心・安全に売却活動を進めていきます。

販売価格の最終決定は売主様により決まります。査定額から上乗せして販売することも可能になります。よって、査定額よりあまりにも差がある場合、反響がまったくない等の可能性もあります。そうした場合、「価格の見直し」をさせていただきます。その際、売却価格を下げ、販売する形となります。

不動産を売却する際、大事なのは「営業マンとの信頼関係」です。売主様に寄り添い希望を叶えるのが営業マンの仕事です。営業マンについてご希望があればなんなりとお申し付けください。

「不動産を売却」するというものはとても労力がかかるものです。それを一手に不動産会社が責任をもってお預かりし全力で販売活動をさせていただきます。販売活動例としまして、折込チラシへの掲載、インターネット媒体への掲載、ポスティングによる物件情報配布等を行い早期売却に向け取り組みます。

一つは「仲介」として不動産業者をはさみ販売活動をする。これは、過去の取引事例や相場で販売金額が決まり、販売期間としては約3ヶ月から6ヶ月程度です。そしてもう一つが「買取」という方法です。これは、買取業者に買い取ってもらい即売却するという方法です。数ある買取業者が即見積もりを取りますので一番高く買ってくれる買取業者に売る形です。買取であれば1ヶ月もないくらいで売却が可能です。

特にこの時期に売れるというものはありませんが、8月のお盆明け、1月の正月明けに不動産が動きやすいといわれています。また、低金利時や消費税増税前は購入希望者が増える傾向にありますので、そういった時期を見据えてご判断されるとよいです。

「不動産が売れない」というのは「需要と共有のバランスがおかしい」というのが原因の一つです。まったく反響がない場合は「金額を下げる」等の対策をして反響を増やしましょう。適正価格であれば不動産は売れます。

「売却」を先行することをオススメしております。売却資金を購入資金に充当するのであれば当然のことですが、不動産を買ったはいいが「前から持っていた不動産が売れない」となると、住宅ローンや固定資産税が重ねて発生します。お客様の「安心」と「安全」を考えると「売却先行」がよいかと思われます。