(株)大京穴吹不動産新潟営業所/電話受付→本社:東京の売却Q&A

買い替え用の住宅ローンについてご説明をさせて頂きます。例えば、現在お住まいのご自宅の住宅ローンの残債が2000万円だとします。仮に1800万円で売れるとしても残債を消すには不足分の200万円を預貯金等から持ち出さないと抵当権が抹消出来ません。そこで住み替え先の住宅ローンに残債分も合わせて貸してくれる金融機関もございます。ただし諸条件等が通常の住宅ローンよりも多いので、まずはご相談ください。

住宅ローンの特別控除、登記に関する登録免許税、建物を所有している時の固定資産税、売った際の譲渡所得税、買換えの際の損益通算や繰越控除制度、住宅取得に関する住宅資金の贈与税等に対してそれぞれ優遇措置が設けられております。但し、適用の要件、期間限定、税制の改正等があります。予想外の税金の支払いや、優遇措置を受けずに多額の税金を納めなければならない等の事がないよう、税金を含めたトータル的な資金シミュレーションを把握してから売却活動を進めていきましょう。

メリット、デメリットが双方にございます。売却先行でお買い替えを行った場合お客様のペースでお客様の希望価格で販売する事ができます。しかし、売却が纏まった時点で購入物件がまだ決まってないからといってやっぱり売らないという訳にはいきませんので、仮住まいという事も視野にいれて頂かなければなりません。場合によっては二度手間になるケースもございます。また購入先行の場合、次のお住いは決まっていても、間違いなく早急に売却する為にある程度相場に沿った価格で売却しなければならないでしょう。お客様のご所有物件の残債、購入物件のローン等その他諸事情にもよって出来る、出来ないがございますので、先ずはご相談下さい。

一般的には１２月に向けての「年度末」、２月、３月頃の「年度末」が不動産の需要期と言われている時期で、お客様の動きも活発になります。学校の入学、卒業、会社の人事異動等、一般的に動きの多い時期なので期が変わるまでに購入したい等ご要望の多い時期です。ただ、物件によっては数が出て来る時期なので他の物件に埋もれてしまい、目を引きにくい状況に陥ってしまう場合もございますし、経済状況等の変化も含めあまり先延ばしにして良い事は無いのでご売却等される事が決まっているのであればお早めに動かれるのが良いと思います。

弊社独自のサービスで「専任媒介買取保証サービス」がございます。専任媒介でご依頼を頂き、一定期間内弊社が算出した市場価格で販売し、残念ながらご成約に至らなかった際には、予めお約束しておいた買取保証価格で買取をさせて頂くサービスです。また、最短１週間で現金化も可能な「即時買取サービス」もご提供させて頂いております。詳しくは営業スタッフまでお気軽にお問い合わせ下さい。

スピードだけでしたら価格を改定するという方法が一番効果的だと思います。ご要望等ございましたら物件の基準もございますが弊社にて即時買取も行っております。どんなご条件でもお客様のご要望に沿ったご提案を行っておりますのでお気軽にご相談下さい。

一般的にはご売却をされて現金回収が出来てからは１ヶ月～２ヶ月前後でご入居頂く事が可能です。しかし購入される物件の状況、購入される方の融資の種類にもよって変わってきますのでまずはご相談を頂ければと思います。

先ずはご所有物件の査定から売却方法の提案、営業活動は新聞折込広告や近隣ポスティング、見込みのお客様へのアプローチにインターネット登録等、そして売主様に代わりご売却物件のお客様への説明、ご案内、商談。さらに事が進めば売買契約書や重要事項説明書の作成他ご契約作業、最後の所有権移転登記等の物件のお引渡しまでそれ以降のアフターサービスも含めて最後までお手伝い致します。

まず複数の不動産業者に依頼をする事のできる「一般媒介契約」。こちらは業者、お客様共に契約の縛りがゆるく業者からの業務報告義務さらに指定流通機構への登録義務等もございません。もう一つは不動産業者への依頼は一社のみしかできない「専任媒介契約」。こちらは不動産業者からの業務報告義務、指定流通機構への登録義務がございます。最後に「専属専任媒介契約」。こちらは専任媒介契約とは異なり売主様ご自身で発見された買主様との契約も不動産業者を通して契約をしなければならない契約形態です。一般的には「専任」系のご依頼をされるお客様が全体の６～７割程です。

お声がけは幾つの不動産会社にして頂いても何の問題もありません。逆に色々聞いて頂いて担当者等お客様がここの不動産会社のこの担当者に頼みたいというようなご判断をされたら如何でしょうか。大切な財産の売却依頼ですので信頼と実績のある会社、担当者の方へご依頼された方が良いと思います。各不動産会社によって、独自のサービスも展開しています。

大切な財産をご売却される訳ですので、売主様の本音のご売却へのお考え方、ご希望をお伺いさせて頂いた上でご売却プランをご提示させて頂きます。ご希望通りのご成約に向けて、コミュニケーションをとりながら二人三脚で営業活動を行っていきたいと思っております。

可能です。ただ購入する方がローンを組まれるのか？お金はどうやって頂戴するのか？登記はどうするのか？等余程不動産のお取引に精通していらっしゃらない限り、トラブルの元になりかねませんのであまりお勧めは致しません。

弊社は売却価格に関して「市場価格（相場）」、「チャレンジ価格」の２つの価格をご提案致しますが、最終的な販売スタート時の価格に関しては売主様毎に販売計画をお打合せして決めて参ります。

同一マンション内もしくは近隣の類似した物件の過去の成約事例や、現在の近隣の売出物件の状況、当該物件の状態を鑑みて査定を行います。また、現在の顧客ニーズと比較してニーズが高い物件なのかどうかも判断しながら算出致します。

過去の成約事例、現在の近隣の売出状況、現在の市況を見て算出させて頂く「机上査定」と、実際にお部屋の中を拝見させて頂き、お部屋のコンディション等を踏まえより具体的な価格を算出させて頂く「訪問査定」の２種類がございます。机上査定はお電話・メール・ＦＡＸにて承っております。どちらの査定も無料にて承っておりますので、お気軽にお申し付けください。

市場価格より大幅に乖離してしまうと難しいですが、市場価格より多少強気の価格で売りに出して成約にいたっているケースが見受けられるのも事実です。高めの設定で売れる要因としてはいくつかありますが、１つは不動産会社が物件限定の購入見込みのお客様を数多く把握している点が挙げられます。弊社は物件限定で探していらっしゃるお客様を弊社独自の「マッチングシステム」にて一括管理させて頂いておりますので、すぐにお客様をご紹介させて頂きます。その他大きな要因としては「周辺の市況」や「売却活動の時期」等ございますので、お客様毎に最適なプランニングをさせて頂きます。

弊社には「買取保証サービス」と「即時買取サービス」の２種類の買取サービスがございます。まず「買取保証サービス」は販売活動を行い一定期間内にご売却が成立しない場合に、事前にお約束していた価格にて買取をさせていただくサービスで、「お買い替え」のお客様や「あまり販売期間を長引かせたくない」お客様にご好評頂いております。「即時買取サービス」は売却活動をせずにその名の通り即時で買取をさせて頂くサービスです。最短１週間で現金化する事も可能です。いずれも最終的に弊社が直接買主となる為、仲介手数料はかかりません。

正確には「売却することが出来る」ではなく「売却活動することが出来る」という言い方が望ましいかとは思いますが、近所の方に気付きにくいような営業活動エリアを設定し、ホームページや広告も情報を絞って活動していく事も可能です。また、弊社が直接買主となる「即時買取サービス」をご利用頂ければ、販売活動の期間を設ける事が無くご売却頂く事が可能です。

人の出会いと同じで購入希望者様にとって、目に入ってくる第一印象が全てです。良い物件かどうかはまず見た目が判断材料になりますので、極力キレイなお部屋に見えるように努力して頂く事は大切です。あとはご案内前に、全てのお部屋の照明をつけて頂く、お部屋の臭い等にも気をつけて頂くとより良い印象でご内覧頂けます。

まず、リフォームにも売主様にとってのメリットとデメリットがございます。「メリット」はお部屋の見栄えが良くなるため、購入希望者様の目を引きやすくなります。「デメリットとしては初期投資（リフォームコスト）が必要になりますが、その分を回収出来るかどうか保証がありません。購入希望者様の中にはご自分で拘りを持ったリフォームをされたい方もいらっしゃいます。そういう方にはリフォームしてあることでマイナスに働く可能性もございます。全てのお取引において売出前にリフォームをした方が有利とは言い切れないので、その状況に応じて対応するほうが良いかと思います。

私たちの方から販売価格のご提案（査定）を行わせて頂きますが、最終的な販売価格の設定はオーナー様で決定して頂きます。売出し時はチャレンジ価格でスタートして状況をみて市場金額に変更して販売する方法を取られるケースも増えて来ていますが、ご依頼を頂戴する際に具体的に販売計画も立ててご提案させて頂いております。

まずは「仲介手数料（成約価格×３％＋６万円×消費税）」がかかります。「抹消登記費用」抵当権１本につき約２０，０００円～３０，０００円、「収入印紙代」１，０００万円超え５，０００万円以下の売買契約に添付する収入印紙代１０，０００円※基本的にご売却されるご住宅の成約価格、登記状況等により変化致します。

例えば購入時の金額より高く売却された場合、譲渡益が発生し課税対象になる場合があります。しかし、それに対して「特別控除」などの特例があり、お客様のご売却のご状況によって（例：５年を超える「長期譲渡所得」になるか、５年以下の「短期譲渡所得」）適用される場合と適用外となる場合がございますので、一度ご相談くださいませ。※詳細な税務に関しましては、税理士またはお近くの税務署にてご確認下さい。

現ご自宅に住宅ローンが残っており、次に購入されようとしている物件でも住宅ローンを利用される場合においては、現自宅のご売却条件（既存住宅ローンの完済条件）となる場合がほとんどです。売却資金で既存住宅ローンが全額返済できれば問題ないのですが、売却資金が既存住宅ローンの残債額を下回る場合は、お手持ち資金（自己資金）を充当していただく必要があります。（金融機関の審査により既存住宅ローン完済条件でない場合もあります。）