ナイス(株)住まいるCafe湘南の売却Q&A

ご自宅（居住用財産）を売った場合の所得税の控除や、買い替えで損をしてしまった場合の税金の控除などがございます。売却する不動産をいくらで購入したか、経費はどれくらいかかったか、何年間保有していたか、用途は何であったかなどでも税金は変わってきます。ナイス住まいの情報館 湘南は、税制に詳しいスタッフばかりですのでご安心ください。

(1)住宅ローンの残高が売却金額よりも多い場合。買い替え先の住宅ローンの金額に残ってしまった残高分をプラスして借りる方法(諸条件あり)(2)住宅ローン残高が売却金額で抹消できる場合。現状売れていない状態であっても、ご自身の借入可能額満額(今の住宅ローンが無いものとして)が借入可能です。(但し、売却が成立しないと融資してもらえない）(3)単純計算で、ご自身の借入可能額から今の残債を差し引いた分のみ借りる方法。収入や残債にもよるが、残債が少なければ有効な方法。いずれの方法にしても、向き・不向きがございます。お客様の状況やご希望に合わせて、丁寧にご案内いたします。

ご自宅を売却をして、ローンを返済できれば問題ありません。ただ、売却価格がローンよりも少ない場合でも、自己資金で不足分を補える方、または不足分も合わせて買い替え先の住宅ローンを組むことができれば、問題ありません。

購入時の価格、売却時の価格、諸経費などを通算して利益が出ていると判断された場合に税金がかかることがございます。ご自宅等（居住用不動産）を売った場合は優遇税制があるので、かからない場合が多いです。なお契約書に貼付する印紙（印紙税）は殆どの場合かかります。

購入時と住所が変わっている方、ローンなどを組んでいる方は登記費用がかかります。戸建や土地の売却では、測量費、建物解体費などがかかる場合もあります。また成約した場合は所定の仲介手数料がかかります。諸経費の概算書はすぐにお作りできますので、お申し付けください。

中古住宅は、ほとんどの場合リフォームを行わずに市場に出てきます。そのため、もちろんリフォームしてそのまま入居できるきれいな状態の住戸の方が、印象が良く売却も有利になります。ただし、リフォームにかけた費用をそのまま売却査定価格に上乗せできるかは不透明です。買い手側が好きにリフォームできる方が有利な場合もあります。

相場より安く売るのであれば売主様の協力は必要ありません。ナイスでは少しでも高く、早く売るために売主様にもご協力いただいております。片付け、掃除は基本ですが、その他家具の置き方や、見せ方などもアドバイスさせて頂いております。お金はかけずに良く見せる方法を教えます。

ご近所に知られずに売却することは可能です。インターネットなどへの情報を出さず、限られた方だけに情報提供することも可能です。また、完全に情報を出さずに売却する場合には買い取り制度もございます。

売却途中での価格変更に制限はございません。ただし、頻繁に価格を変えることはお勧めしておりません。また、価格変更のタイミングや変更幅などは注意が必要ですので、担当者と相談しながら決めていきます。

不動産売却をお急ぎの場合、近所に知られずに売却したい場合、売却に出したがなかなか買い手が見つからない場合など、不動産業者が買い取ることも可能です。ただし、買い取り価格は市場で売却する相場より低くなってしまいます。

査定価格はあくまで相場価格です。売却の時期や市場の状況、地元の不動産業者さんに依頼など、高く売れているケースもございます。少しでも高く早く売るのがナイス株式会社のお役立ちです。ご状況にあわせて、様々なご提案をして成約を目指します。

主に成約事例との比較を行うことで査定価格を出しています。マンションであれば同マンションの成約事例を中心に比較します。一戸建てであれば、近隣の物件の成約事例との比較をします。事例との比較だけでも、机上の査定は可能です。お部屋のコンディションや前面道路の状態を拝見させて頂けるのであれば正確な数字をお出しできます。

ひとつとして同じ不動産は存在しません。土地の形、広さ、接道状況、マンションであれば階数や向きなど様々な条件を加味し、近隣成約事例なども考慮に入れ、まずは平米単価（あるいは坪単価）を算出します。それに、広さを掛け合わせ、総額を算出。そこから市況や、ナイス株式会社だからできることなどを鑑みてご提案しております。

まずは、いくらで売却できそうかという査定をいたします。マンション・戸建・土地ともに周辺の取引事例と比較しながら所有不動産の査定価格を出します。ただ、早く売却をしたい方、買い替えたい方、転勤の方、実家に帰る方など、ご売却の理由が異なるため、例えば同じマンション内の同じ広さでも、査定価格が異なります。その査定価格に基づき、売主様とご相談をしながら、売却を開始する価格を決定いたします。

ご自分で購入者を見つけて、ご売却もできます。ただし、不動産は高額な商品であるがゆえ、トラブルも少なからずあり、きちんとした調査や現状の状態に関する報告と了解が必要なお取引です。お取引後に、契約時には聞いていなかった不具合を発見した等での食い違いが発生することもあります。よって、不動産のプロを仲介として売却の契約をされることをお勧めします。

フットワークの軽い営業マン、落ち着いた営業マン、聞き上手な営業マン、若い営業マンやベテランなど、ご希望がございましたら、言ってください。不動産取引は営業マンとの相性が左右することも少なくありません。ご希望がございましたら、係員にお伝えください。

お住まいを売却する事は生涯で何度もあることではございません。ご不安になられるのは当然です。納得がいくまで、各社の売却方法を聞いてみる事も大事だと思います。その会社の地元でのシェアや実績、高値成約、早期成約の為の工夫、お客様が入りやすい店舗立地かなどでご判断頂ければと思います。販売活動はインターネットだけでは足りません。

専任媒介契約とは、窓口の会社が1社となり、依頼を受けた会社が責任をもって最後までやってくれる契約形態です。専任で依頼を受けた会社に成約努力義務が発生します。その代わり売主様は依頼した会社以外に重ねて売却依頼をかけることはできません。一般媒介契約とは、窓口の会社は複数可となっており、売主様は重ねて売却依頼をかけることが可能です。一般媒介契約により依頼を受けた会社には成約に向けた努力義務・活動の報告義務はございません。尚、専任でも一般でも窓口の数が異なるだけなので、お客様の数は変わりません。

お取引のご成約までの間に売主様には、案内立会い（居住中のみ）・ご契約手続き・決済手続きの3回のみ、お立会いいただく機会がございます。その他、物件調査や広告・販売活動は、全て当社にて行います。加えて、オーナーさんの新居探しやリフォーム相談、マンション管理、賃貸のご相談まで、全てのご相談を受け付けております。

最短の売却方法は業者による買取です。しかしながら、必ずすぐに売れる代わりに、一般的な売却相場よりも安い価格設定となります。急いでいてもそこまでの安値では売りたくない場合、周辺の同じような物件の成約価格よりも安く価格設定し販売するのも一つの手法です。もちろん、探している方のタイミング次第なので、価格を安く設定したとしても思いのほか時間が掛かる場合もあります。

一般的には２週間に一度、購入希望者様からの問い合わせ状況、検討具合などを売主様にご報告します。それを踏まえ、営業担当者と売主様で相談し、リフォームしてからの販売や価格改定を行うこともございます。それでも様々な事情で売却期間が長期に渡ってしまった場合、業者による買取という方法もございます。

湘南エリアの場合、季節の要因もありますが、相場に沿った価格で販売活動をすると購入者様がみつかるまでの平均は２ヶ月ほど。そのあとすぐに購入物件が見つかれば、お引越しまでは３ヶ月ほど。合わせて５ヶ月ぐらいが平均値ではないでしょうか。もちろん、お客様のご事情に合わせたスケジュールを組み立てられますのでお気軽にご相談ください。

一般的には一年の中で購入のお客様が活発に動くタイミングは大きく3つあります。(1)1月・2月(2)GW(3)9月・10月。湘南エリアにおいては(3)のタイミングが前倒して夏の時期に不動産が動いております。この時期に合わせて売却に出すのもひとつの手段です。ただし、この時期はライバルとなる売却物件が多いのも事実です。物件が少ない時期がチャンスな場合もあります。

お引越し先が決まらないと売りに出せない、、、いいえ、実は安全策は「売り」が先です。もちろんお客様の状況によって様々ございますが、ローンの残債がある方の中で殆どの方は「売り」を先に始めるほうが安全に進められます。購入を先に行うと、売却期間に制限がついてしまうからです。残債が少ない方などは先に購入でも大丈夫です。