一心エステート(株)の売却Q&A

3000万円特別控除、所有期間10年超の軽減税率の特例、買い替え特例（課税の繰り延べ）、譲渡損失の繰越控除などがあります。利用には条件があるため、税理士と連携しながら進める必要があります。

今の住まいのローンが残っている状態でも、新居の購入と同時に資金を借りられる住宅ローンのことです。通常の住宅ローンでは、旧居を売ってローンを完済 → 新居購入という流れが基本ですが、買い替えローンでは、【新居の購入費用 ＋ 旧居のローン残債】をまとめて借り入れることができます。ただし、売却と購入の決済のタイミングが合わせる必要があるため、一定の条件を満たす必要があります。

ローン残債が多くても買い替えは可能です。ただし、住宅ローンの承認が得られるかがポイントなので、事前審査から進めていきましょう。買い替えなのに、住宅ローンの事前審査を提案されてないお客様と、よくお会いします。事前審査の承認を得てから、買い替えは開始しましょう。住み替えローン：新居の購入資金と旧宅の残債をまとめて借りることができるローン（審査は厳しめです）一心エステート　高田一洋

不動産を売却して利益（譲渡益）が出た場合には、税金がかかる可能性があります。主に「譲渡所得税」と「住民税」が利益に課税されます。ただし、マイホーム売却時の特例があり、3000万円特別控除を利用することができます。条件を満たせば税負担が大幅に軽減されます。

売却時にかかる主な経費：仲介手数料、印紙代、抵当権抹消登記費、残置物撤去費、測量・境界確定費用（土地の場合）

売却活動前にリフォームできるのであれば、絶対に行った方がよいです。販売期間、価格に大きな差が生まれます。ただし、中途半端なリフォームをすると高く売れなくなるので、思い切って予算をかける方が良い結果になります。一心エステート　高田一洋

生活臭やペット臭は、自分たちでは気付きにくいです。臭いは目に見えないため、最大限の注意が必要です。整理整頓、清掃は見学までに必ず行いましょう。窓ガラスを拭いたりするのも大切です。一心エステート　高田一洋

近所に知られずに売却することは可能です。広告を絞る、非公開売却や限定公開して販売を行います。ポータルサイトを活用しない、チラシを使わない、看板や販売図面に写真を活用しないなど、工夫して販売活動を行います。広く広告した方がよい買い手を見つけやすいので、広告を絞る時には注意も必要です。一心エステート　高田一洋

売却価格は途中で自由に変更できます。売主様の意向で価格を下げたりすることは可能ですが、いくつか注意点もいくつかあるので、詳しくはお問合せください。一心エステート　高田一洋

買い取り制度とは、一心エステートが物件を直接買い取る仕組みで、一般の買主様を探す「仲介売却」とは異なる売却方法です。【買い取り制度のメリット】売却までが早い（最短数日～2週間程度で現金化可能）内見や広告が不要（他人に見られることなく売却できます）契約後のトラブルがない（瑕疵担保責任を免除）【注意点】買取価格は相場より低くなる（通常7～8割程度）→買い取った後、リフォームして再販売するため、その分のコストと利益が差し引かれます。【こんな方におすすめ】すぐに現金化したい人に知られず売却したい相続・離婚・住み替えなどで急ぎの処分が必要仲介でなかなか売れない物件を整理したい。　一心エステート　高田一洋

査定価格より高く価格設定して売れる可能性はあります！しかし、慎重な判断が必要です。特に人気エリアや供給の少ない物件では、希少性が働くこともあります。【ただし注意点もあります】・内見が入らない、問い合わせが少ない　→買主様は相場をよく見ており、高すぎると敬遠されがちです。・売れ残ると“売れない物件”という印象に　→結果的に値下げを繰り返すことで、最終的な売却価格が下がる、時間がもったいない。

査定は「机上査定」と「訪問査定」の2種類があり、それぞれ方法と精度が異なります。1. 机上査定・物件の所在地、面積、築年数、間取り、方角などの情報をもとに、周辺の取引事例や市場データを用いておおよその価格を算出します。・短時間で可能で、まず相場感を知りたい方におすすめ。・室内の状態や眺望、リフォーム歴などは考慮されないため、あくまで目安です。2. 現地査定・一心エステートの担当者が現地を訪問し、室内外の状態、日当たり、眺望、設備、共用部の管理状況などを細かく確認したうえで、査定価格を算出します。・机上査定より精度が高く、実際の販売価格に近い数字になります。

取引事例比較法：過去に近隣で売買された類似物件の成約価格と比較し、築年数・階数・広さ・方位などの条件を調整して、対象物件の相場を算出します。未来相場補正：都心マンションアナリティクス＋都心売買データを活用して、エリアの未来相場を算出します。取引事例比較法　＋　未来相場補正で査定金額を算出し、室内コンディションなどを加味して査定金額を算出致します。

1. 周辺の相場2. 物件の個別条件3. 需給バランス・市況4. 売主様（買主様）の事情ある程度の想定（予測）は立てれますが、価格はマーケットで決まります。一心エステートでは、これらすべてを踏まえた根拠ある査定価格と、実績ある販売戦略に基づいた価格提案を行っています。高すぎて売れ残る、安すぎて損をする、、、そうしたリスクを避けるためにも、まずはご連絡ください。一心エステート　高田一洋

不動産会社を通さずに自分で売却する「個人間売買」も可能です。ただし、価格設定・広告・内見対応・契約書作成・法的手続き・トラブル対応など、すべてを自分で行う必要があり、専門知識と手間が求められます。また、万が一のトラブル時に責任の所在が不明確になるリスクもあります。正直、現実的ではありません。不動産会社を利用すれば、適正価格の査定から契約・引渡しまでプロがサポートしますので、安全・確実な売却を希望される方にはおすすめです。親族間売買など、特殊な案件の場合のみ、自分たちで行うことも可能かもしれません。一心エステート　高田一洋

営業スタッフに対してご希望を伝えていただくのはまったく問題ありません。たとえば「経験豊富な担当にお願いしたい」「女性スタッフが希望」「高田に依頼したい」など、遠慮なくお申し出ください。不動産の売却は大きな取引ですので、信頼できる担当者との相性も大切です。一心エステートでは、お客様にとって安心して任せられる担当者づくりを心がけております。どんなご希望でもお気軽にご相談ください。細かい要望に関しては、言葉や文章ではっきり伝えてもらえるとご要望として承ります。

同時に複数の不動産会社に依頼することは可能です。各社から提案をもらって、検討を進めるのが良いと考えます。ただし、売却の依頼に関しては、最も信頼できて一生懸命に対応してくれる担当者・会社を選ぶべきです。一般媒介で複数社に売却依頼を出すのは、不動産業に明るい方が行う方法なので、あまりお勧めできません。頼れる担当者と二人三脚で進める方をお勧め致します。一心エステート　高田一洋

売却を依頼する際は、「媒介契約」という契約を一心エステートと締結していただきます。媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。専属専任と専任は1社のみに依頼する契約で、販売活動の報告義務もあります。オーナー様から任せてもらっている責任を果たすため、一心エステートでは専属専任で売却依頼を承っております。1社、専属の担当者を雇っていただいた方が、結果よいことになります。一心エステート　高田一洋

一心エステートでは、不動産売却に関するあらゆるサポートを行います。具体的には、適正な査定価格の提示、販売戦略の立案、設備関係のチェック、役所での調査、管理会社への重要事項の調査、測量手配、販売資料の作成、広告やポータルサイトでの集客、内見対応、価格交渉、契約手続き、引渡しまでのスケジュール管理などなどです。また、安心・安全なサポートします。一心エステートでは、オーナー様の状況に合わせて、最適な方法での売却を全力でお手伝いいたします。　一心エステート　高田一洋

不動産を急いで売りたい場合は、まず「相場より少し価格を抑える」ことでスピード感のある売却が期待できます。また、買主の不安を減らすために、室内の整理や簡易リフォーム、情報開示を心がけることです。期日が迫った場合には、不動産会社による買取を検討するのも一つの方法です。お急ぎの案件を高値で売却するにはコツがありますので、ご相談いただければお話させていただきます。一心エステート　高田一洋

不動産がなかなか売れない場合、まず「見せ方」「販売戦略」「価格設定」の順で変更修正が重要です。まずは、写真や内見時の印象が悪くないかを確認しましょう。また、リフォームやホームステージングで印象を改善するのも有効です。最後に相場とずれていないかの確認です。市場環境によっては、賃貸への切り替えも一つの選択肢です。一心エステートでは、売却が長期化した場合の戦略変更や活用提案も行っていますので、ぜひ一度ご相談ください。一心エステート　高田一洋

住まいの売却から購入、入居までにかかる期間は、平均で6カ月前後です。売却には2～3か月、購入には物件探しや契約・ローン審査などで2～3か月、入居準備期間を含めるとさらに数週間かかることが一般的です。ただし、売却と購入を同時に進めたり、資金計画を早めに立てることで期間を短縮・調整することも可能です。一心エステートではスケジューリング、段取りも含めて、住み替え全体をしっかりサポートいたします。　一心エステート　高田一洋

売れやすい時期は「春（2～4月）」と「秋（9～11月）」です。春は新生活や転勤シーズンに合わせた動きが活発になり、買主の需要が高まります。秋も転勤シーズンで、且つ内見がしやすく、年内入居を希望する動きが増えるため売却に適した時期です。ただし、物件やエリアによって最適なタイミングは異なります。一心エステートでは、時期だけでなく市場動向を踏まえた最適な売却戦略をご提案いたします。一心エステート　高田一洋

「売却が先か？購入が先か？」というご相談には、「同時進行」が最も現実的でリスクの少ない選択肢とお答えしています。先に売却だけを進めると住み替え先が見つからない不安が、先に購入するとダブルローンのリスクが伴います。そこで、売却活動を開始しながら、理想の物件が見つかればすぐ動ける体制を整えておくことが大切です。一心エステートでは、住み替え・買い替えに強い戦略と調整力で、お客様の住み替えをスムーズにサポートいたします。