(株)エイムハウスの売却Q&A

ただし、いくつかの条件をクリアする必要があります。不動産の買い替えにおいての基本原則は、まず現在住んでいる家の売却代金で、残っている住宅ローンを完済できるかどうかが鍵となります。もしこれが難しい場合、買い替えにおける大きなハードルとなりますが、いくつか方法はございますので、まずは状況を詳しくヒアリングさせていただき、ご相談から乗らせてください。

【(1)譲渡所得税】不動産を売却して利益が出た場合にかかる税金です。【(2)印紙税】不動産の売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。売買代金によって税額が決まります。※電子契約の場合は印紙代不要。【(3)登録免許税】住宅ローンが残っている場合、売却時に担保である「抵当権」を抹消するためにかかる税金です。主にこの3つがあります。条件・タイミングによっては税控除を受けることができる場合もございます。

物件種別やリフォーム内容（間取り、デザイン、配色、仕様）、そしてターゲットとする買い手によって大きく変わって参ります。一般的に内覧時の第一印象を大きく左右する「水回りの交換」や「壁紙の張替え」といった部分的なリフォームは、費用対効果が高く、検討する価値があります。一方で、間取り変更や外壁塗装等の大規模なリフォームは、高額な費用がかかる上に、検討者の好みに合わないリスクがあるため、慎重な判断が必要です。

【(1)清掃と整理整頓】購入検討者は「自分がここに住んだらどうなるか」を想像して内覧に来ます。生活感が出すぎた状態では、そのイメージを妨げてしまいますので注意が必要です。【(2)広く・明るく・清潔に】全ての照明点灯、カーテン等を全開に、部屋の換気（匂いや湿気）、適温（エアコンで室内の温度調整）を保っておくことも重要です。【(3)信頼感】売主様の対応は検討者の物件に対する信頼感に直結します。質問には丁寧・誠実に回答を。自由に見て回れるような雰囲気作り。実際に住んでみて良かった点や周辺環境、学区の情報提供も印象アップに繋がります。

利用されるお客様としては、売却と期限が決まっているケースとなります。一般的なマーケットで売却活動を開始したが、期限内に成約まで至らなかった場合、予め不動産会社が設定した金額で買取をさせていただくサービスです。希望価格よりも値段は下がってしまいますが、期限内に売却が確実に行えるという保険的な制度となります。

実際にそうするケースも少なくありません。しかし、それにはメリットとデメリットがあり、慎重な判断が必要となります。他のQ＆Aでも回答しておりますが、弊社では、査定価格をご提示する際、【(1)早期成約価格】【(2)通常・相場価格】【(3)チャレンジ価格】の3パターンをお出ししております。もし具体的に売却活動を開始する際は、担当者からメリット・デメリットをしっかりご説明させていただきますので、その上でご判断ください。

(1)不動産会社が現地を訪れることなく、物件の基本情報や近隣販売物件、過去近隣成約事例等のデータに基づいて、おおよその売却価格を算出する【簡易査定（机上査定）】、(2)簡易査定に加え、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、現地（室内含め）で詳しく調査を行う【訪問査定】です。

物件の特徴・条件（立地、規模、広さ・部屋数、築年数、状態等）、近隣販売物件、過去近隣取引データ、市況等を踏まえ、査定金額を提示させていただきます。

弊社では査定価格をお出しする際、物件の特徴・条件（立地、規模、サイズ、築年数等）、近隣販売物件、近隣取引データ、市況等を踏まえ、【(1)早期成約価格】【(2)通常・相場価格】【(3)チャレンジ価格】の3パターンご提案させていただいております。ご売却理由、ご事情（急いでいる、急いでない）等、売主様の状況や希望もそれぞれおありかと思いますので、それらをしっかりと汲み、売主様とご相談の上、決定してまいります。

様々なハードル、リスクが生じると思います。購入検討者の募集、物件調査、販売資料の作成、契約書類の作成、各種手続き（司法書士、金融機関）の段取り、買主フォロー等、不動産取引には多数の工程がございます。トラブルが起きてからでは遅いので、ご判断は慎重に・・・。

不動産の取引は高額になることから、信頼関係の構築が最も重要と考えております。その為、弊社では基本的にペア担当制（お客様毎に2人の担当が付きます）を取っております。もし営業担当に至らない点がある場合、相性が合わない等ございましたら、できる限り対応させていただきますので、遠慮なくお申し付けください。

仲介会社によって査定額、媒介契約形態、売却方法、販売活動方針の相違、担当する営業との相性もおありかと思います。その為、弊社では比較検討していただくという意味でも、少なくても2-3社（大手仲介会社様、地域密着型仲介会社）にお声がけすることをオススメしております。

媒介契約には【専属専任】【専任】【一般】の3種類がございます。それぞれメリット・デメリットもございますので、お客様のご状況・ご事情、ご希望等をお伺いした上で、最適な契約形態をご提案させていただいております。

(1)簡易・机上査定、(2)物件調査（法務局・役所・官公署・現地調査等）、(3)販売資料作成、(4)募集活動（ネット広告、折込、ポスティング等）、(5)契約手続き（書類作成等）がございます。弊社では、仮住まいにおける賃貸仲介、住替えにおける売買（購入）仲介、税務相談（提携する弁護士、税理士事務所のご紹介※別途費用がかかります）等、トータルでサポートさせていただける体制を整えております。不動産に関するお困り事がございましたら、まとめてご相談ください。

1ヵ月以内といったスケジュール感を希望の場合は、不動産会社による買取。条件によっては契約から2週間程度で引渡し（現金化）することが可能です。3カ月以内位を目安にということであれば、近隣相場よりも価格設定を低くし、一般向けに販売するのがよろしいかと思います。

売れない不動産はありません。売れない理由には主に、(1)価格設定（市況や市場に合った適正価格なのか）、(2)販売方法、(3)物件状況（解体の有無、リフォームの有無等）、(4)販売条件（引渡し期日、契約に関する付随条件等）が理由として考えられます。既に販売を開始しているが中々ご成約に至らないといった場合でも、エリアの不動産動向、ニーズ等を把握している弊社へまずは1度ご相談ください。

ご購入される物件種別(土地、新築一戸建、中古戸建、マンション)によって期間は異なって参ります。例えば、戸建やマンション等、空室ですぐに住める状態であれば、ご契約1か月後程度で入居が可能です。居住中の中古物件の場合は、居住者様のお引越しのタイミングもあり、ご契約1～3カ月程度。土地から建築する物件の場合は間取りのプランニングや建築会社の選定、工期がどれ位かかるかによりますが、1年を超える場合もございます。また、別Q＆Aでも記載している≪購入先行≫≪売却先行≫のどちらで進められるかでも異なりますので、まずはご相談から承らせていただければと思います。

弊社の得意とする城南エリアでは、需要が多く、供給が少ないこともあり、あまり季節要因に左右されない傾向があります。ただ、春（新年度や新学期、転勤・異動に備えて住まいを探す人が増）と、秋（春と同様、人事異動や転勤で引っ越しをする人が増、年内の引越しを希望する人が動き出す時期）はより取引が活発化する傾向が見られます。

現在ご所有されている物件を売却せず、気に入った物件があった場合に購入できるのか（購入先行）、先に売却をしないと購入できないのか（売却先行）、お客様の状況によって異なります。また、ご所有物件の査定額、住宅ローンのご残債、購入希望物件の価格・種別・引渡し時期、資金状況等を踏まえてご提案させていただいております。それぞれメリット・デメリットがございますので、まずは状況をお伺いする所からご相談に乗らせていただければと思います。

(1)印紙税（不動産売買契約書に貼付する印紙代）※弊社では印紙代不要な電子契約も対応可能です　(2)登記費用（抵当権抹消、表示変更登記等）　(3)仲介手数料（依頼した不動産会社への報酬）　(4)測量費用（測量図作成、境界確認・設置等）※物件状況や種別により不要な場合も有　(5)その他（必要に応じて弁護士費用、税理士費用等）

ただし、値上げや頻繁な価格変更はあまりオススメできません。弊社ではお預かりする媒介の種類（専属専任・専任・一般）に関わらず、お問い合わせ・ご案内状況の報告を随時させていただいております。引き合い状況等を踏まえ、担当者と相談の上、ご判断ください。

お客様のご希望をお聞かせください。広告媒体の限定、掲載方法（写真掲載をせず、場所を特定されない様な掲載も可能）等、お客様のご希望に沿って柔軟に対応致します。