ベストハウス(株)の売却Q&A

現在お住まいの住宅ローン残額が売却金額等で完済しきれないとき、そのローン残金を新居の住宅ローンに上乗せして1つの住宅ローンとして組み替えるローンです。新たに購入される物件の担保評価や現在のお客様の年収、勤続年数、年齢等諸条件を満たすことも必要になります。また、金融機関によっては買い替えローン自体行っていませんので事前にご相談ください。

売却金額で残債を完済できればもちろんＯＫですが、残額がある場合は買い替えローンがいいです。但し、ローン残債がどの位残るのか、新たに購入されるマイホームの金額、お客様の現在の勤続年数、年収、年齢等諸条件によります。買い替えローンの場合は、単に購入のみの住宅ローンを組むように一律に計算出来る訳ではなく、全てケースバイケースで判断していきます、又金融機関によっては買い替えローン自体行っていないところもありますので一度ご相談ください。

不動産を売却した金額から、売却するのにかかった費用と不動産を取得した時の費用を差引き、利益が出ていれば原則として利益に対して税金がかかりますが、居住用の3000万円特別控除等で控除される場合も有ります。

経費関係として売買契約書に貼る印紙代、売買が仲介の場合は不動産仲介手数料がかかります。売却物件に抵当権等の登記があれば抹消費用、売却物件の測量が必要ならその費用、中古住宅の場合は浄化槽の汲み取り費用等も必要になります。又売却して利益が出て、3000万円控除等でも控除しきれなかった場合は所得税、住民税がのちにかかります。

確かにリフォーム済住宅の方が買主様は決断しやすいことから売却自体も早い場合が多いです。しかし、必ず早く売却できるとは限りませんし費用もかかり販売価格自体も高くなります。物件の地域の状況を踏まえ良く相談しながら決めましょう。

家の中に入った時、玄関が綺麗にかたずいていると良い印象を持ちます。又、各部屋やお庭も荷物等が散らかっているよりは、整理・整頓されている方がはるかに印象が良いです。現在空き家の場合は荷物は出来るだけ、かたずけて（無い）おいた方が印象が良いです。

売却宣伝活動には、紙媒体（チラシ折込み、ポスティング、フリーペーパー等）の広告やネット媒体（不動産サイトや自社ＨＰに掲載）、また現地看板、現地売出し、既存顧客にお知らせ等有があります。それらの宣伝の内近所に知られそうな事を控えれば知られずに売却することも出来ます。しかし世間への露出が少ない分時間はかかります。また、それとは別に業者の買取という方法もあります。ご相談ください。

問い合わせの状況や市場動向並びに売主様の状況を加味して、商談中のお客様（買主様）がいない時には変更できます。ご相談ください。

不動産を売却するため仲介業者が買主を見つけるため販売活動を行ったが成約には至らず、その不動産を業者自身が買い取ることです。買取は仲介で売却するのと比べ金額は低くなりやすいデメリットがありますが、時期は確定できるというメリットがあます。良く相談して決めましょう。

市場動向や近隣の類似取引事例を参考に、売れるであろう価格を査定しますが絶対ではありません。市場のタイミング等により、査定価格より安くしても売れないことも有れば、査定価格より高くても売れることもありえます。

近隣での類似の取引事例や市場動向、その周辺の現在の売り出し事例等を参考にして、物件の特性、公示価格、路線価等も加味し適正と思われる金額を算出します。

土地は相場（近隣の取引事例を参考）、公示価格、物件の特徴（地形、道路位置、上水道の引込状況、高低差等）を参考に算出します。中古住宅の場合、建物は築年数が経過しているほど低くなります。土地価格と建物価格を合わせた価格が中古住宅の価格になります。

査定価格を参考に売主様の要望をお伺いしながら決めていきます。何なりと要望をお聞かせください。

地域のお客様（売主様）の希望をかなえて、不動産取引で満足していただくために仕事をしています。ドンドン希望をおっしゃってください。

不動産の売却を業者に依頼(媒介契約を交わす）するまではもちろん自由です。又、媒介契約を交わしても、三種類の媒介契約（一般媒介、専任媒介、専属専任媒介）の内、一般媒介契約であれば複数の業者に依頼しても大丈夫です。

媒介契約とは、不動産の売却を売主様が依頼し不動産業者は売買契約出来るよう活動を行いますという契約です。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の三種類あります。簡単に説明しますと、一般媒介契約は売主様は複数の業者に依頼できる分不動産業者の行動の制約も少なくお互いに自由度が多いのに対し、専属専任媒介契約は売主様は一社の不動産業者にしか依頼できず、自ら発見した人ともその不動産業者を除いて売買契約出来ないない、代わりに不動産業者にも義務（レインズに登録、売主様への報告義務）も多くなり、お互いに制約が多くなります。どの契約もメリット・デメリットがありますので良く相談して決めましょう。

急いで売りたい期間にもよりますが、相場より安くチラシ配布やレインズ・ポータルサイトに掲載すれば早く売却できる可能性は高いです。また相場よりは安くなりますが業者買取ももちろん早いです。

どのような販売活動（ネット広告、紙チラシ、現地売り出し、現地看板等）を行っているのか、過去の近隣の販売状況や現在の類似物件の販売状況はどうなっているか、価格は適正か等業者と良く相談する必要があります。又、業者の買取も検討してみましょう。

売却不動産を売却する時点で、新たに購入する物件が「直ぐ入居できる状態」で決まっている場合で１～２ヶ月間位必要です。購入の方も平行して進められる部分は進めておきます。但し購入する物件が決まっていても新築建売の未完成で建築中の場合や、これから土地を購入しそこに新築する場合も完成までの期間は入居できませんし、仮住まいも必要になります。スケジュールを打合せしながら進めていきます。

不動産業界では一般に繁忙期（1月～3月）や閑散期等の言葉はありますが、繁忙期には買う人も売る人も多目になり、それ以外の時期は買う人も少な目ですが、売る物件も少なくなりますので需要と供給のバランスは一年を通じあまり変わらないように思います。お客様が売却したいと思った時が一番良い時です。

売却せずに（売却不動産の抵当権の抹消を気にせず）新居の購入を進めていけるのであれば、売却も分離（購入の時期に左右されず）して行えるので、急いで売る必要もなくゆっくり売却できます。もし売却しなければ成り立たない（売却不動産の抵当権を消せない等）のであれば、売却を先行か平行して進めていきます。その場合、買い替えローンの審査や業者買取等必要に応じご相談にのらせていただきます。

不動産取引は専門知識が必要です。売却依頼のご相談から、査定、媒介契約、売却宣伝活動、売買契約、お引渡し、までお客様に安心して進めていけるよう解りやすく説明しながら進めていきます。

不動産は高価な買い物で専門的な知識が必要です。又、買主様が住宅ローンを利用する場合には金融機関に正式な書類等も必要になります。万一取引で間違いが起こると大変なことになると思います。

マイホームを購入する時、売却する時、所有している時、ローンを組んでいる時等様々な優遇制度があります。売却の場合は、主にマイホームを売却して利益が出たときの「居住用財産の3000万円特別控除」や「居住用財産の買換え特例」があります。但し、一定の条件を満たしていることが必要ですので事前に相談ください。