(株)ランドスクエアの売却Q&A

特定の居住用財産の買換えや交換の場合の長期譲渡所得課税の特例措置、買換え等の場合の居住用財産の譲渡損益通算及び繰越控除制度、譲渡資産についての住宅ローン残高が譲渡価格を上回る場合、その残高分（住宅ローン残高－譲渡価格）を限度として繰越控除を認める特例措置などがございますが、適用期限が決まっているものや適用の為に諸条件があるものがございます。優遇税制の利用法や税額の算出、売却手続きの諸費用、諸条件を具体的にご説明させていただきます。お気軽にお問い合わせ下さい。

子供も増えたので広い家に住み替えた」と住み替えをご希望されている方も多いと思われますが、自宅を売却してもローンの残額が返済しきれない。住み替えは難しいかも！という方にご用意されている住宅ローンです。ローン残債が残ってしまってもその抹消に必要な不足分の資金、次の住宅の価格差分や諸費用の借り入れも可能なものがあります。各銀行ともに多少の違いはありますが基本的に、買い替え用のローンとは残債の分だけ多く借り入れが可能な住宅ローンということです。

あきらめないで下さい。決して無理な話ではありません。今は昔と違い多種多様な住宅ローンがあります。例えば、現在の住宅を売却してもローン残額を返しきれない場合に、新しい住宅への買い替えをサポートするための住み替えローン。各銀行とも多少の規定の違いはあるものの各行とも住み替えで残債が残ってしまう場合でも対応可能です。お申し込みには一定の審査や諸条件が必要となりますが、最初から無理とあきらめずに是非お問い合わせをしてみてください。

不動産の売却金額が購入時より高く、利益が発生した場合に税金が掛かります。しかし、居住用財産（マイホーム）の売却については不動産の所有期間に関係なく譲渡所得から最高３，０００万円まで控除ができる特例があります。これにより現在ではほとんどの人は売却時に税金が掛かるということはありません。あとは売却時の契約書に必要な印紙税（１５０００円）ぐらいでしょう。しかし不動産には２つとして同じものはありません。売却も例外ではありませんので自分のケースはどうか、間違いのないように必ず確認してください。親身に対応いたします。

売買契約が成立した時点でかかる費用ですが、仲介手数料（契約金額×３％＋6万円）×消費税（仲介手数料に対する消費税です）が発生します。例えば２０００万円で契約が成立した場合の仲介手数料は６９３０００円です。それと収入印紙代が１５０００円、住宅ローンを利用している場合は抵当権抹消費用が数万円かかります。また購入金額より高い金額で契約が成立し、利益が発生した場合には譲渡所得税（控除の場合もあり）がかかります。一般的には以上ですが、お客様により異なるケースもございますので詳しくは不動産会社へご確認ください。

購入を決断する。そのタイミングにはさまざまな要素がありますが、やはり第一印象というのも大切な要因のひとつであることには間違いありません。しかし、中には自分で好きなクロスを選びたい人や、割安感のある中古物件を購入し、リフォームをして自分好みの住宅にしたいと考えている買主さんもいらっしゃいます。そのためリフォーム自体が無駄になってしまうことや、リフォーム費用がかさみ、販売価格がつりあがってしまったりなど、マイナス要因になる場合もございます。まずは室内の掃除や整理整頓などできる範囲のことから始めてください。

何事にも言えることですが、やはり第一印象は大切になります。部屋の掃除や整理整頓は行うべきでしょう。庭やバルコニーの手入れ家の前の道路などにも気を配ることも大切です。また、「どうせ売却するのだから」と電球・蛍光灯が切れているという場合はすぐに取り替えて下さい。窓も拭いておいたほうが部屋の中が明るくなります。「暗い」というのはかなりのマイナスポイントです。引越しで捨ててしまう予定の物であれば売却活動の際に先に処分しておくのもポイントです。その分、室内が広く見えたりもします。居住中のご案内は、住宅とともに売主様自身が購入者の決断のポイントとなるケースがあります。是非、笑顔でお迎えください。

売却価格はもちろんのこと、売却活動自体を近隣に知られたくないと言われるお客様は多くいらっしゃいます。購入希望者が多く来店する不動産会社などでは、まず最初に既存のお客様へ紹介することから始めてもらいます。さらに広告活動の自粛、案内や下見の際には近くに車を止めないなど積極的にご協力することも可能です。お客様のご希望を確実に販売担当者に伝え一番良い方法をお選びください。

売却価格が決まりますと、その価格で売却活動が行われます。しかし、販売活動中でも価格の変更はもちろん可能です。通常は不動産会社の営業担当が、お問い合わせの量や案内の量等、様々な状況を判断しアドバイスしていきます。また、売却中にリフォーム等を行い販売価格を上げる場合、広告掲載中の物件についてはその広告有効期限を過ぎればその変更も可能です。

期売却を実現したい方や、ご自宅の売却活動を近所の人に知られたくないなどの場合に有効な制度です。弊社、不動産会社が買主となり不動産の買い取りを行う制度です。すべての不動産会社がこの制度を設けているわけではありませんのでまずはお問い合わせをして下さい。エリア等により買い取りができないといわれるケースもございます。ただ、お急ぎの資金が必要な方、他社で売却活動をしていても中々うまくいかないというお客様にはメリットがある制度です。

実際に査定された金額より高い金額で売却活動を行い、実際に成約にいたることもあります。買主様に特別な理由があり、どうしてもこの場所、このマンションでなくてはいけない等のお客様がいれば高くても売れることもあります。ただ、稀ですので販売を委託されている不動産会社も売却活動が控えめになります。住み替えを希望されているお客様には、仮に高く売却できたとしても購入物件の価格も変動しますし売却が成功したあとでないと新規のご住宅探すことも難しい状態となります。早期売却を希望されているお客様にはお勧めしません。

お時間のない方はまず机上査定をさせて頂きます。しかしお客様の大切な売却資産。間違いのない査定をさせていただく為には過去の取引事例の調査、物件の調査（役所等）はもちろん、実際に現地周辺やご住宅の状況調査（建物内部を含む）をさせていただきます。

査定を行うご住宅の築年数や間取り、建物の状態はもちろんのこと敷地の広さや道路への接道状況、周辺環境、沿線の人気度、駅の格付け、日当たり、通風などを参考に決定します。生活環境とともに眺望なども考慮に入れております。地域に根ざした不動産会社ですと経験も大事なポイントとなることがあります。

動産会社が査定し、売却価格をご提案いたします。ただ、売主様の希望価格、売却までの期間やいろいろなご事情もございます。最終的に売却価格をいくらにするかは売主様の判断になります。ただ、あまりにも相場とかけ離れた高い価格では、なかなか売却できないことがあります。やはり経験豊富な不動産会社の意見も参考にしたほうが良いでしょう。

不可能ではありません。しかし自宅を自分で売却する場合には不動産会社が行っている業務を自分で行わなければなりません。まずは集客し買主を探さなければなりません。仮に親戚、知人、友人等が購入すると言う場合でも不動産の取引については、税金、法律、保証、義務等の様々な専門知識が必要であり、取引上の事故やトラブルが起きた場合には親しい人間ほど大変なことになります。本人同士が良くても大切な財産、家族同士の関係も考慮しなければなりません。信頼できる不動産会社に依頼されたほうが良いでしょう。

不動産の営業マンはお客様の大切な財産を扱っていることを忘れてはいけません。複雑な法律はもちろん毎年変わる税法などをきちんと理解していないとお客様に大損害を与えてしまうこともあります。しかしそんな知識だけあってもお客様の気持ちを理解できない人間では仕方ありません。対応が悪い、話が合わない等、気に入らないとおっしゃっていただければ、営業担当を変更させていただきます。

複数の不動産会社に売却を依頼する為の媒介契約も存在しますので、質問に対する答えは大丈夫です。が、複数に売却を依頼している場合、お客様からの信頼度が低いのではないかと不動産会社は考えてしまい、広告費も掛け難くなります。そうなると担当営業マンの販売意欲も低下してしまうケースもありますのであまりお勧めは出来ません。

「一般媒介契約」とは依頼者が、不動産の売却または交換を不動産会社に重ねて依頼することができます。「専任媒介契約」とは複数の不動産会社に依頼できない為、依頼を受けた業者は広く購入者を検索するとともに、契約の成立に向けて積極的に努力しなければなりません。また依頼者は、自ら発見した相手方と売買することが出来ます。そして「専属専任媒介契約」とは専任媒介と変わりありませんが依頼者が、自ら発見した相手方と売買、または交換の契約（自己発見取引）をすることができません。その他、上記媒介契約には不動産流通機構に登録が義務づけられていたり、依頼者への報告義務があります。

周辺環境の調査や、スムーズに売却ができるように価格設定のアドバイスをいたします。また、設定された期間内に売却を行なえるようにチラシ、インターネット、雑誌などで広告活動をいたします。購入希望者への紹介、現地・居室内の説明、ご案内。契約から引渡しなどトータルでサポートいたします。　

やはり、地域に詳しい不動産会社に依頼し、価格設定を間違えないことがスムーズな売却活動ですが。机上査定だけではなく実際に現地調査の上、売却価格を設定いたしますが、査定どおりに販売を行なえば通常は3ヶ月以内には売却できます。

不動産には掘り出し物はありません。その反対に価格設定さえ間違えなければ売却できない住宅もまたありません。売却価格を無理に高く設定するより、間違いのない住み替え、売却プランをご提案させていただきます。それでは何故売れないのか、よく検討してみましょう。販売方法が間違っている事も考えられます。売主さんは高く売りたいし買主さんは安く買いたい。両者の気持ちは常に異なります。もう一度冷静に売却プランを検討して見ましょう。

不動産の売却は、適正な査定であれば販売開始から通常3ヶ月以内には売却できます。あとは買換えで購入した物件次第です。建物が未完成の場合は、当然入居は建物完成後となり、完成に近いものや完成済みの場合は特別に時間がかかるということはありません。また、買取・下取り制度を利用して先に新しい住宅を購入し、入居してからでも売りに出すことも可能です。参考までに、売却を先にする場合一例として売却に3ヶ月、購入物件を決める時間と入居するまでに約3ヶ月位必要なケースもありますが、同時進行することで短縮することもできます。しかし、予定通りに行くとも限りません。適切なアドバイスをご提案致します。

賃貸と違い売買は一年を通して特にこの時期が売却しやすいという事は、あまりありません。ただ寒い冬より、暖かくなり始めた頃、春先は住宅の消費マインドが多少なりとも高まりやすく、入学や転勤などで引越しが多くなる時期ですので、そのタイミングを狙うのも一つ方法といえるでしょう。ただ、住宅を探しているお客様は1年を通していない時はありません。売却を成功させる一番の秘訣はすぐに行動をすることです。まずは無料査定サービスからはじめましょう。

売却のみの場合と違い、買い替えの場合はお客様の意向や条件、資金繰りによって異なります。新たに購入希望の物件が決まっているお客様はやはり先に購入するほうが良いでしょう。売却してからでは、希望の住宅が他の人に契約されてしまうかもしれません。また、持家の売却をした後に気に入る住宅が無いかもしれないという不安をお持ちの方も先に購入をおすすめします。しかし、住宅を購入したものの「希望の条件で売却できるかどうか心配」、という不安が大きい人は仮住まいが必要になる場合もありますが、先に売却をする事をおすすめします。住宅は高価な買い物です。事前によくご検討してください。