(株)フルハウス南仙台店の売却Q&A

２０１２年１２月末までに住宅ローンを使って一定の要件を満たすマイホームを取得（居住）した場合、各年末の住宅ローン残高（上限３，０００万円）の１％が１０年間に渡って所得税より軽減されます。また、控除しきれない場合は住民税から９７，５００円を限度に控除されます。さらに、耐久性や耐震性、省エネ性能などに優れた「認定長期優良住宅」の場合には上限額が上がる場合もあります。

現在住んでいるマイホームを売却して、新しいマイホームを購入する場合に利用する住宅ローンです。現在の住宅ローンを一括で完済し、新たに住宅ローンを組みなおすことをいいます。買い替えローンのメリットは、低金利の住宅ローンへ借り換えると同時に新しい住宅に住めるという点ですが、地価の下落局面では売却損が発生するというデメリットもあります。

これまでは、現在のマイホームの売却収入でローンが完済できないときは、その不足分を返す返済資金を工面する必要がりました（抵当権を抹消する必要があるため）。しかし最近は売却収入を充てても返済しきれないローン残高を上乗せして融資する「買い替えローン」（「住み替えローン」という銀行もあります）を扱う銀行もあります。どうぞ諦めないでご相談ください！

売却により得られた利益に対して所得税と住民税が課されます。不動産の売却価格から不動産の取得に要した費用と売却に要した費用を引いたものが、利益として扱われます。これを譲渡益といいます。この利益に税率をかけたものが税額になりますので、利益が出なければ税金は課されません。具体的な税額等は資金計画を無料で作成しておりますので、お声掛けください。

仲介手数料の他、売買契約書に貼布する印紙代、そして引渡しの前後にかかる諸費用として、抵当権抹消のための登記費用（住宅ローンの残債がある場合）、売却による利益が出た場合にかかる所得税・住民税、引っ越し費用等が挙げられます。また、一戸建ての場合には測量費用や境界杭の設置費用がかかることがあります。不用品の処分費用等も見込んでおいたほうがいいでしょう。「売却価格＝手元に残るお金」ではないので、資金計画の作成をお申し付け頂いたうえで検討されることをおすすめします。

築年数が経ったお住まいの場合、売却前のリフォームは、最低限のリフォームを行うことで買主様からすると印象が良いというのはあると思います。例えば、クロスのカビ、匂いなどを解消することで清潔感や古さを感じさせなくなり、物件の写真を掲載した時も見栄えします。ただし、売却前にリフォーム費用がかかる、その分の費用を上乗せしたために売却価格が上がる、買主様がご自分でお好きなリフォームをされたい場合がある、といったデメリットもあるのも事実です。早く、希望額通りに売れるようにするために、不動産とリフォーム両方の知識がある業者のアドバイスを受けるのが良いと思います。

買主様の意見として「購入後に新居として生活しているイメージが持てるかどうか」を考えながら見学しています。玄関前に着いて、玄関を開けた瞬間、そこはマイホーム！というつもりで見られていると思ってください。ドアを開けた時、室内が整頓されて清潔感があったら、生活している様子がイメージし易く、「購入する」という現実味を持って見学することができると思います。売主様ができる、簡単ですが最も重要な売却への近道、それが掃除・整頓だと思います。

広告等は売主様の許可がなければ行いません。居住しながらご売却される時など、ご近所に知られたくないからインターネット広告やチラシでの広告を控えてほしいという方は少なからずいらっしゃいます。または、お家の外観写真を掲載しない、住所の地番まで掲載しない、といったケースバイケースで対応させて頂くことも可能ですので、売却する際にご希望を担当営業にお申し付けください。

売却活動中に、売却価格を変更することはもちろん可能です。素早く既に広告されている価格の変更をします。ただし・・・途中から金額を値下げするのではなく、値上げする場合は買主様からの印象は非常に悪くなりますので、極力避けたほうがいいと思います。

「買い取り制度」とは、売却の仲介を頼んだ不動産会社が、そのまま買い取る制度のことをいいます。不動産を早急に売却したい、プライバシーを大切にしたい・・・など特別な事情がある場合、一般流通市場への広告活動や販売期間を省略することができるのがメリットだと思います。不動産会社によって、買い取り制度がある会社と無い会社があるのですが、フルハウスでは買い取り制度を設けておりましたので、諸条件が折り合えば買い取り制度を使うのも一つの売却方法だと思いますので、ご相談頂ければと思います。

所有する不動産を少しでも高く売りたいのは誰でも考えます。査定価格は周辺の相場や事例などを元に、適正と思われる価格を算出したものですが、売却価格は最終的には売主様ご自身で決めていただくこととなります。確かに、査定価格より高めで売り出して、とても気に入ったのでどうしても欲しいとか、転勤など急な引越しを考えている、など買主様のさまざまな理由で、タイミングが合えばスムーズに売れることもありえることです。ただ、査定価格を大きく上回る金額で売却活動をはじめたために、長期間売れず、結局査定よりも低い金額で売るしかないなど、リスクになる場合もありますので、よく相談してから決めていくことをお勧めします。

メールや電話、当社のＨＰから無料査定のご依頼を頂いた場合、「とりあえずは、売却価格の目安を知りたい」というお客様に対しては、スピード査定（簡易査定）を行います。現地調査を省き、周辺の売り出し価格や取引事例と比較してザックリとした査定価格を割り出します。さらに、実際に売却を進めていく為の査定を行う場合、現地に赴いて土地や建物の状況を確認します。さらに法務局や役所で権利上・法令上の問題点がないか調べ、物件の把握をしていきます。これに取引事例を勘案して、査定価格をお客様に提示する、という流れになります。

不動産査定では、１、土地の路線価格　２、公示地価　３、土地の固定資産評価額　４、建物の再建築費用と原価率　５、類似物件の販売事例価格　の５点の指標によって算定します。そして、さらに需要と供給のバランスをみて算定される市場性を勘案して算出されます。不動産査定はあくまでも参考価格としての「売れる金額」を提示するものなので、販売事例価格と市場性が重要なポイントになってくるのではないかと思います。

「査定価格の仕組みはどうなっている？」でご説明した通り、不動産会社は　１、土地の路線価格　２、公示地価　３、土地の固定資産評価額　４、建物の再建築費用と原価率　５、類似物件の販売事例価格　等をもとに査定価格を提示致します。それを参考価格として、売主様ご自身で最終的な売出し価格を決定していただきます。私たちは最終決定の良き相談相手になれるよう心がけております。

反復継続して販売したり、宅地建物取引業法に触れない範囲であれば個人間売買は可能です。しかし、個人で売却する場合には手間もリスク付きまといます。ご自分で売買契約書の作成や、売却後に買主様から物件の隠れた瑕疵や重要事項の説明につきて訴求されないよう、売却物件の調査（道路や法令上の制限の該当箇所など）をする必要があります。さらに売却後の不動産取得税・固定資産税などの税金に関する説明も買主様にするので、ある程度の知識も必要となってきます。このくらいの手間やリスクを考えると、私たち不動産業者にご相談頂いたほうが不安も少ないかと思います。

所有している不動産を売却する、という大きなお取引を目前としたお客様にとって身近にいる一番のよき相談相手でありたい、と私たちは考えています。お客様が安心してお話し頂けるよう、いつでもご希望をお聞かせください。素早く対応させて頂きます。

同時に複数の不動産会社に売却の依頼をした場合「一般媒介契約」にあたります。このメリットとしては、買主様を探す窓口が広くなる、当事者以外の専門的な知識を持った第三者（不動産会社）から多くの情報を得られる、などが挙げられます。デメリットは、一般媒介契約は報告義務や指定流通機構の登録義務が無く、複数の業者とのやり取りをする形になるので管理に手間がかかる、といった点です。どちらにせよ、査定内容や販売活動の内容など充分に説明を受けた上で最も信頼が置けそうな会社に任せることをお勧めします。

不動産会社との間で結ぶ媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。「専属専任媒介契約」とは不動産会社一社のみに売却を依頼し「買主の自己発見取引は不可」という制限があるものなので、「専任媒介契約」（一社のみに依頼し、自己発見取引可能）か「一般媒介契約」（複数の会社に依頼）かのどちらかを選択するのが一般的なように思います。そして「専任媒介契約」は‘窓口が一つなので情報整理が容易’‘仲介業者が積極的に広告等の販売活動をしやすい’、「一般媒介契約」は‘買主様を探す窓口が広くなる’‘複数の会社から情報を得られる’など、それぞれメリットがあります。

無料査定や物件調査、ネット掲載やチラシの配布などの広告活動、リフォーム、税金、住宅ローン、相続、新居のご紹介、引っ越し業者の紹介・・・など様々ありますが、どのように・どの方法で売却を進めるかは、お客様の状況を伺った上で私たちがお客様に合ったプランを何通りか提案してその中から売主様ご自身が納得されるぴったりのプランを選んで頂ければと思います。

通常、無料査定後、売却のご依頼をいただいてからの売却活動は１～３カ月程度、ご購入者が決まってからも残代金の受領までは１カ月程度かかるのが一般的です。急な転勤など、所有する不動産をできるだけ早くに売却して資金化したいというお客様は、買い取り制度を検討されてみるのも一つの手段だと思います。買い取り制度の詳細は「買い取り制度ってどんなもの？」でご説明しておりますのでご覧ください。

なかなか売れない原因としては１、近隣の相場よりも価格が高い　２、不動産会社の販売方法に問題がある　３、車が入っていけない道路や借地権など物件自体に買い手が見つかりにくい要素がある　等が考えられるのではないでしょうか。いずれにおいても、信頼のおける担当者としっかりと原因追究をして、対策を考えることが望ましいと思います。値段を下げるか、買い取り制度を検討してみる、またはハウスクリーニングをして見学者からの第一印象が良くなるように工夫することも一つの案だと思います。

通常、無料査定後、売却のご依頼をいただいてからの売却活動は１～３カ月程度、ご購入者が決まってからも残代金の受領までは１カ月程度かかるのが一般的です。ここでやっと所有していた不動産が手持ちのお金に変わるわけです。そして、完成済みのお家であれば１カ月以内で契約～決済（引渡し）まで至ることも可能です。売却物件の買主様が見つかるタイミングもご縁だと言えますので、ケースバイケースですが、通常は２カ月から３カ月程度だと思います。

賃貸の場合だと、入学シーズンや転勤などがある春先が多くの取引があるのでわかり易いですね。しかしながら売却の場合だと、一人暮らしの学生などは対象外になってきます。そして、「子どもが生まれたから」「結婚を機に・・・」といったご家族がお家のご購入を考えている場合が多いように思います。ですから、売却は賃貸よりは時期や季節に左右されづらいと思います。あえて言うなら入学シーズンや転勤などを控えて、前もってお家探しをされている方が多い年末から３月にかけてではないでしょうか。

「売却」「購入」どちらが先でも出来ますが、どちらを先にするかはお客様の残債額や購入資金の状況により異なりますので、それぞれのメリット・デメリットを踏まえた上でお決めになるのをお勧めします。「売却」が先の場合だと、売却活動を余裕をもって進められる、売却資金を購入資金に充てることができる、といったメリットがありますが、売却後に新居を見つけてお引渡しを受けるまでの仮住まいが必要となる場合がある、といったデメリットもあります。「購入」を先にすると、希望条件に合った物件をじっくり探せるというメリット、新居の決済日（お引渡し日）までに売却できずに二重ローンになる場合があるというデメリットがあります。