ハウスドゥ 千歳北(株)千歳不動産販売の売却Q&A

住宅ローンが残っている状態でも、不動産の買い替えは多くの方が実現されています。ポイントは、「残債と売却価格のバランス」を正確に把握し、資金計画をしっかり立てることです。売却価格がローン残高を上回れば、売却代金で完済できるためスムーズに買い替えが可能です。一方、ローンが残る場合でも、次のような方法で対応できます。・買い替えローン：新居購入と残債返済を一本化し、無理のない返済計画を立てる方法です。・一時的なつなぎ融資：新居購入と旧居売却のタイミングがずれる場合に利用できる一時的なローンです。お客様の状況に応じた最適な資金計画・買い替えプランをご提案しております。

不動産を売却した際に利益（譲渡益）が出た場合でも、一定の条件を満たせば税金を軽減できる特例や控除制度を利用できます。代表的な優遇措置は次の通りです。1.3000万円特別控除　2.買い替え・住み替え特例　3.相続・贈与に関する特例 4.長期譲渡所得の軽減税率　ハウスドゥ千歳北では、税理士とも連携し、お客様一人ひとりの状況に合わせた最適な税金対策・特例活用のご提案を行っております。「控除や特例を使えるかわからない」という場合も、お気軽にご相談ください。

「買い替えローン」とは、今お住まいの住宅に残っているローン残債を完済しきれない場合でも、新居の購入資金と残債をまとめて借り入れることができるローン制度です。通常の住宅ローンとは異なり、「旧住宅のローン残高＋新居購入費用」の合計を一括で融資するため、売却と購入のタイミングを気にせず住み替えができるというメリットがあります。ただし、審査では「返済負担率」や「資産背景」「今後の収支計画」などが慎重に確認されるため、無理のない資金計画を立てることが大切です。

不動産を売却して「売った金額が買った金額を上回る」場合、その差額が「譲渡所得」として課税対象になります。この所得に対して、所得税と住民税が課されます。税率は、所有期間によって異なります。

不動産を売却する際には、売却金額のすべてが手元に残るわけではありません。取引にはいくつかの費用や税金が発生します。主なものは次の通りです。1.仲介手数料　売却を依頼した不動産会社に支払う成功報酬で、通常は「売買価格×3％＋6万円(＋消費税)」が上限額とされています。2.税金関係　売却によって利益（譲渡益）が出た場合、譲渡所得税・住民税がかかります。また、印紙税（契約書に貼付する印紙）や、抵当権抹消登記を行う場合の登録免許税なども必要です。3.その他の諸経費　司法書士報酬、測量費用、建物解体費用(更地売却の場合)・引越し費用などが含まれます。

売出し前にリフォームを検討する方は多いですが、「どの程度リフォームするか」によって結果が大きく変わります。すべてを新しくすれば高く売れるというわけではなく、費用と効果のバランスを見極めることが重要です。たとえば、・簡易的な修繕（クロス補修・清掃・照明交換）は印象が向上し、費用対効果が高いケースが多いです。・大規模なリフォーム（キッチン・浴室の交換など）は、投資金額に対して売却価格の上昇が限定的な場合もあります。また、リフォーム後の販売だけでなく、現状のままでの販売も可能です。

不動産の売却では、「最初の印象」が非常に重要です。買主は写真や内覧時の印象から、物件の価値や住み心地を判断します。少しの工夫で“魅せ方”が大きく変わり、成約スピードにも影響します。印象を良くするための主なポイントは次の通りです。・整理整頓・清掃を徹底する：生活感を抑え、広さと清潔感を演出。・照明やカーテンを工夫する：室内を明るく見せるだけで印象が格段に向上します。・外観や玄関まわりを整える：訪問時の第一印象を決める重要なポイントです。・魅力的な写真を用意する：オンライン掲載時の反響率が大きく変わります。

近隣に知られたくない場合は、非公開（オフマーケット）での販売や買取（直接売却）、広告制限を設けた仲介などの方法が選べます。具体的には、外観写真の掲載を抑える、ポータル掲載を行わず内々に買主候補へ案内する、看板を掲示しない、内覧を事前予約制にする、という運用が一般的です。ただし、情報を絞るほど買主の母数は減るため、価格や売却期間に影響が出る可能性がある点はご留意ください。早期かつ確実に現金化したい場合は、「不動産買取」も選択肢になります。

不動産の売却価格は、一度設定したら固定されるわけではありません。販売活動の途中でも、市場の反応や問い合わせ状況を見ながら価格を調整することが可能です。たとえば、一定期間経過しても反響が少ない場合は、相場や競合物件の動きを踏まえて「価格の見直し」を行うことで、より早期の成約につながるケースもあります。

「買取制度」とは、不動産会社がお客様の大切な不動産を直接買い取る仕組みのことです。一般的な仲介売却のように購入希望者を探す必要がないため、短期間での現金化が可能で、引越しや住み替えを急ぎたい方にも適しています。買取制度の主なメリットは次の通りです。・販売期間が短い（最短数日～1週間程度で契約可能）・内覧や広告活動が不要（他人に知られず売却できる）・契約不成立のリスクがない（不動産会社が買主となるため確実）一方で、市場価格よりやや低めの金額となる場合がありますが、「スピード」「安心」「確実性」を重視する方には非常に有効な選択肢です。

不動産の売却価格は、市場で「実際に売れる見込み価格」をもとに設定されています。査定価格より大幅に高い金額で販売を始めると、購入希望者の検索条件から外れてしまい、お問い合わせが減少するケースが多く見られます。結果として、販売期間が長期化し、「値下げ → 再掲載」といった形で、かえって売却価格を下げざるを得なくなることもあります。一方で、立地条件やリフォーム状況など、特別な強みがある場合には市場の反応を見ながらやや高めに設定する戦略も有効です。

不動産査定は、単に間取りや築年数を見るだけではなく、「地域相場」＋「物件の状態」＋「周辺環境」などを総合的に判断して行われます。ハウスドゥ千歳北では、主に次の2つの方法で査定を実施しています。1.机上査定（簡易査定）　土地や建物の登記情報、過去の取引事例、周辺相場データをもとに算出する方法です。　ご自宅に訪問せず、概算価格をスピーディーに把握したい方におすすめです。2.訪問査定（詳細査定）　実際に現地を訪問し、建物の状態・日当たり・間取り・リフォーム状況などを確認して行う査定です。　より正確な価格を知りたい場合に最適な方法です。査定結果は、「今、実際に売れる見込み価格」としてご説明いたします。

不動産の査定価格は、不動産会社が独自の判断で決めるものではなく、「市場の実勢価格」と「物件固有の条件」を分析して導き出される、根拠ある数値です。主に次の3つの要素を総合的に評価して算出します。1.取引事例比較法　周辺の成約事例や現在の販売状況を参考に、近似条件の物件と比較して算出する最も一般的な方法です。2.原価法　建物を新築した場合の再調達価格から、築年数や劣化状況に応じた減価を行って算出する方法です。3.収益還元法（主に投資用・賃貸物件）　将来的に得られる賃料収入などの「収益性」を基に価格を評価する方法です。

不動産の価格は、単に希望金額を決めるものではなく、「市場の動き」＋「物件の状態」＋「立地条件」＋「需要バランス」など、複数の要素をもとに専門的な査定を行って決定します。主な判断基準としては・周辺の取引事例や相場データ・土地の形状・道路状況・方位・日当たり・建物の築年数・メンテナンス状態・学区・交通・商業施設など生活利便性市場の需要・金利動向・地域開発計画　などが挙げられます。

不動産はご自身で売却することも法律上は可能です。しかし、実際には契約書の作成・登記・重要事項説明・価格交渉・トラブル対応など、専門的な知識と手続きが多く、慎重な対応が求められます。個人間の取引では、価格設定の誤りや契約不備によるトラブルや損失リスクが発生するケースも少なくありません。そのため、多くの方が不動産会社を通して安全かつ確実に取引を行う方法を選ばれています。

不動産の売却や購入は、大切な資産に関わる大きな決断です。だからこそ「信頼できる担当者と進めたい」「経験豊富なスタッフにお願いしたい」など、お客様のご希望を尊重することが何より大切だと考えています。ハウスドゥ千歳北では、地域の市場に精通した営業スタッフが多数在籍しており、お客様のご要望や相性に合わせて最適な担当者をご紹介いたします。相続・税務相談に強いスタッフなど、専門分野に応じたご対応も可能です。

不動産の売却を依頼する際、複数の会社に同時に声をかけることは「一般媒介契約」という形で可能です。複数の不動産会社に依頼することで、より多くの買主候補へアプローチできるという利点があります。ただし、各社が同時に広告を出すことで情報が重複しやすく、販売状況の管理が煩雑になるという注意点もあります。また、特定の1社にじっくり販売活動を任せたい場合は、「専任媒介契約」または「専属専任媒介契約」を選ぶ方がスムーズです。

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合、「媒介契約」と呼ばれる正式な契約を結ぶ必要があります。これは、お客様と不動産会社との間で「どのような条件で売却活動を行うか」を定める重要な契約です。媒介契約には、次の3種類があります。専属専任媒介契約：1社だけに依頼でき、売主が自分で買主を見つけても契約は不動産会社を通して行う必要があります。専任媒介契約：1社のみへの依頼ですが、売主が自分で買主を見つけた場合は直接取引が可能です。　一般媒介契約：複数の不動産会社へ同時に依頼でき、自由度が高い反面、販売管理や報告が分散しやすい契約です。

不動産会社は、単に「家を売る・買う」ための仲介役ではありません。お客様の立場に立ち、査定・販売戦略の立案・広告活動・契約手続き・引渡しまでを一貫してサポートします。具体的には、最新の市場動向や地域相場を踏まえた適正価格の査定SUUMOやポータルサイトなどを活用した効果的な販売活動契約内容・法的手続きに関する専門的アドバイス売却後や購入後の税務・相続・住宅ローン相談　など安心してお取引いただけるよう、幅広い面からサポートを行います。

お急ぎで売却を希望される場合、まず大切なのは現状の市場価格を正確に把握することです。相場より高い価格設定では売れ残ってしまう一方、適正な価格であれば短期間での成約も十分可能です。また、ハウスドゥ千歳北では「買取制度」をご利用いただくことで、最短数日～1週間程度で現金化できるケースもございます。仲介による売却と比較し、スピードを最優先した取引を実現できます。さらに、販売開始時の広告戦略や写真の印象、内覧対応などを工夫することで、市場内での注目度を高め、スムーズな売却へつなげることが可能です。

不動産が長期間売れない場合、まず見直すべきは「価格設定」と「販売戦略」です。相場より高すぎる価格設定や、ターゲット層に合っていない広告内容などが要因となっているケースが多く見られます。次に、物件の印象を左右する「写真や室内の見せ方」も重要です。整理整頓や簡単な修繕、ホームステージングを行うことで、印象が大きく改善されることがあります。また、近年では「買取制度」を活用し、早期に現金化する選択肢もございます。ハウスドゥ千歳北では、査定の見直しから販売方法の再設計、買取提案まで、お客様の状況に応じて最適な解決策をご提案いたします。

不動産の売却から新居への入居までには、査定・販売準備 → 売却活動 → 契約・引渡し → 新居購入・入居という流れがあります。それぞれのステップに時間がかかるため、スムーズに進めるには全体で3～6か月程度を見込むのが理想です。査定・販売準備：約2～3週間売却活動期間：約1～3か月契約から引渡しまで：約1か月前後また、購入物件を同時に探す場合は、「売却先行型」か「購入先行型」のいずれが適しているかによってもスケジュールが変わります。

不動産市場は、春先と秋口に動きが活発になります。転勤・入学・新生活のタイミングで住宅を探す方が増えるため、購入希望者の数が多く、売却がスムーズに進みやすい傾向があります。一方で、冬の時期や年末でも、ライフスタイルに合わせた計画的な売却を行えば十分に成果を上げることが可能です。たとえば、事前にリフォームやホームステージングを整えることで、季節を問わず好印象を与えられます

不動産の「売却」と「購入」を同時に検討する場合、まず現在お持ちの不動産の売却を先行することで、次の住まいに使える資金計画を明確に立てることができます。売却価格が確定してから購入を進めることで、無理のない資金繰りが可能になり、結果として安心して理想の住まいを選ぶことができます。ただし、人気エリアで購入物件が限られている場合や、住み替えのタイミングを重視したい場合には、「購入先行」＋「買取保障」という方法も有効です。