イエステーション北広島・恵庭店(株)八城地建北広島店の売却Q&A

不動産を売却した際、譲渡所得税という税金が発生します。　買ったときよりも売れたときの方が高く、利益が出た際にかかる税金です。　しかし、自分が実際に住んでいた住宅を売却した場合には、マイホームの特別控除がある為、税金が発生するケースはほぼありません。　しかし、住むことができない土地のみを売る場合には、利益が出た時に税金が発生します。　所有期間によって税率が異なりますので、詳細はお問い合わせ下さい。

不動産売却時にかかる費用は、　まずは仲介手数料（成約価格×3.24％+64800円　※税込）です。仲介手数料は成約後に発生します。　その他に、売買契約書に貼付する収入印紙代が１万円前後です。　土地の境界標が無ければ、測量費用が２０万円～３０万円発生するケースがあります。　抵当権抹消費用は１万５千円前後となります。売主様それぞれに、売却経費は異なってきますが、代表的なものが以上となります。　

劣化が生じていたり、壁紙が汚れていたりなど、買主が見て交換したいなと思う点は事前にリフォームをしておくと売れやすくなります。　ただ、高額なリフォームを先にしてしまうと、買主の好みに合わなかったり、買主が自ら好みのリフォームをして買いたいなどの場合には、リフォームをしてしまった事が不利になってしまるケースがあります。弊社では、「オーダーリフォーム渡し」を採用していおり、買い手が決まってから、買主の希望オーダーのリフォームを行うという手法を取っています。　この売却方法は不動産売買とリフォームを１社で行うというワンストップ型サービスです。　現在、売却実績で最も有効活用して頂いている売却方法です。

(1)キレイにスッキリと。　水周りや玄関、お部屋はきれいにお掃除をしておきましょう。　生活感はなるべく出さない方が印象アップします。　玄関に靴を出しておかないことや、内覧前に空気の入れ替えをしておくなど。(2)明るく見せる。　カーテンもレースカーテンも全開にオープン。　水周りや階段ホールは照明を付けておく。　明るいお部屋は好印象を与えられます。

近所に知られないように売る方法は、おもに二つあります。一つは、その売却不動産のある地場の業者に売却を依頼すること。　当社であれば、北広島市と恵庭市になりますが、この２地域であれば、毎月購入の相談が来ていますので、広告をせずとも成約に至る可能性があります。二つ目は、インターネット広告で販売し、新聞の折り込みチラシや近隣への手まきチラシ、オープンハウスの開催を一切行わないという方法です。

売却途中で、価格変更を行う場合ですが、基本的には３か月の専任媒介契約期間中で成約できなかった場合は、値下げを行うことは、成約への一つの方法です。　リフォームをした場合は、その分の値上げをすることもあります。あまり頻繁に変更はしませんが、途中で変更することは可能です。

査定価格より高くして売却するケースは、たまにあります。　やはり売主様のご希望により納得のいく価格から始めてほしいというご要望です。　査定価格と希望価格の価格差次第です。１００万円以上異なると、相場よりも高いのが見え見えになってしまい、買主は見向きもしません。また、高く出している物件を、営業マンも強く勧められないものです。　プロが査定した金額より高い物件を売るには、立地や間取りなど、施工したメーカーなど、特殊な要因が必要かもしませんね。

建物の査定を行う際、事前に訪問日時を決めさせて抱きます。訪問後は、まず弊社の売却方法と会社のご説明をさせて頂きます。　次に、近隣で実際に売れた「成約事例」のご紹介をいたします。　最後に、おうちの中、各部屋の状態や水周り設備の状態、床下の状態等を拝見させて頂きます。帰り際には、建物の外壁の状態もチェックさせて頂きます。

中古戸建の場合ですと、土地代、建物代、現地調査によるプラスマイナスの評価、リフォーム履歴、現状の保守管理状況、地域の人気度、間取りの使いやすさ、土地の地型などによって価格を算出しています。机上査定では出せませんので、やはり訪問査定をすうることで、価格の信ぴょう性が増します。

不動産査定をする際、まずは近隣で実際に売買されている取引事例を参考にします。ただし、不動産は同じものが存在しませんので、１件１件に特異性があるのも事実です。　世の中には、数分で算出できる机上査定たるものが存在しますが、実際のところ訪問してお出しする査定価格と何も見ないで出した査定価格では、かなりの返りが生じます。　何千万、何百万もする商品を見ずに価格を出すことを非常に難しいのです。業者によっては、よくわからないので適当に高めにつけて出している業者も存在します。　やはり、きちんと訪問査定をしての価格査定を行ってもらいましょう。

個人間売買はやってやれないことはありませんが、不動産売買となると高額ですし、登記なども絡むため、安心して取引をするには、やはり宅建免許のある不動産会社に仲介を依頼するのが望ましいです。　特に、購入者が住宅ローンを利用して購入する場合は、重要事項説明書や売買契約書の提出が必要です。これらは、宅地建物取引士の資格があることと、実際に売買仲介をした経験があるこの２点が最低条件となります。個人間売買をするにしても、可能なものかどうかを地元不動産会社に相談されることをおすすめします。

売却に対する特別な希望は、営業マンにしっかりと伝えておきましょう。引渡しのことや、家具のこと、売買価格のこと、なんでもいいんです。　希望は声に出して言わなければ相手に意志が伝わりません。　弊社の営業マンは、できるできないに関わらず、まずはお客様のご要望を聞くようにしております。お気軽にご相談下さい。

同時に複数の業者に依頼をするには、「一般媒介契約」にする必要があります。専任媒介や専属専任は１社のみに売却依頼となりますので、ご注意ください。

不動産の売却依頼をする際には、３種類の契約があります。専属専任媒介、専任媒介、一般媒介です。１社に信頼をよせて売る場合は、専属専任か専任となります。　複数の業者に依頼する場合は一般媒介です。どれが良いかというと、「専任媒介」が一番おすすめです。　もっとも高く売れて、販売期間が短いのは、「専任媒介」です。　１社に依頼することで業者にしっかりと売却を成功させるという責任を持たせることが重要です。　一般媒介は複数の業者に依頼でき、一見よさそうですが、売却がうまく進まない場合は、責任逃れで何もしてくれない傾向があります。

地域の販売事例の収集、不動産価格査定、売却依頼後は広告活動、建築基準法や土地の境界などの調査、買主への物件紹介（アピール）、建物インスペクション、買主の住宅ローン斡旋やライフプラン、重要事項説明書、売買契約書の締結、最終残代金の決済の手配、司法書士の手配・・・まだまだあります。知らないところで、不動産会社の社員はけっこう動いてます！

急いで売りたいからと言って、安易に買取業者に買取査定をし、即決するのはやめましょう。必ず、地元もしくは地域専門と唱えている、地場の不動産会社に訪問査定を依頼することです。　不動産は買取ではなく、仲介により売却方法でも以外と早く売れます！　当社でもすぐにご紹介できるお客様へおすすめし、広告なしでスピード成約に至るケースは多々あります。　売却する不動産と同じ地域にある地場の業者には、その同地域で不動産物件を探しているお客様が常にいます。　安易に地域外にある大手に頼むと、価格をたたかれてしまい、仲介依頼なのに、買主が業者で結果、買い取られたというケースがありますが、これは要注意ですよ！　

数ある不動産の中で、なかなか売れていない物件がありますが、売れないときは、その原因を突き止めなければ、解決したことにはなりません。　相場や近隣の物件よりも条件が同じなのに価格高ければ、高いから売れないということになります。　お部屋が汚すぎて売れないという場合はリフォームセットでの販売方法が必要です。　広告に全然出ていない。これはもはや、依頼業者を変えるしかないかもしれません。　売れないからといって安易に価格を下げるのではなく、原因を探るところから始めましょう。

買い替えの期間は、長めにみておいた方がよいと思います。　今所有している不動産を売却してから購入する場合ですが、売却期間が定まっていません。　約１カ月から４か月で成約に至るのが傾向となりますので、そこから購入の契約、ローンの手続きなどを考えると、半年くらいの計画は必要だと思います。時間がかかる分、事前の打ち合わせは、しっかりと行い、早めの行動開始が大切です。

売却しやすい時期ってありますか？という質問は多く寄せられます。　実は不動産売買って季節関係なく売れているんです。　ただ、特に住み替えの移動シーズンは、２月～３月。　９月～１１月です。　ポイントは、その住み替えシーズン中の売り出し開始では遅いということ。　買う人も色々な物件を見て比較検討します。　ということは、移動シーズンに入る前から、売り出しを開始しておき、不動産市場に物件を出しておくことが、大事なポイントです！　

家の買い替えは、けっこうハードです。　以下の状況によって手続きの進め方が異なります。(1)売却する住宅のローンが残っているかどうか。(2)次の購入先をローンで買うか、売却した金額で買うか、一旦手持ちの資金で購入するか売却と購入がスムーズに進めば、一回の引っ越しで次の新居へ移動することも可能です。売却資金をあてにしている場合は、売却先行型となります。　この場合は、売れた時点で、次の住み替え先の購入が決まらなければ、一旦仮住まいが必要になります。地域専門店であれば、常に同地域で探しているお客様がいるので、購入先に目星をつけてから売るという特別なやり方もあります。