住宅ローンの返済比率(返済負担率)の目安は? 無理なく返せる額を計算

住宅ローンの返済比率(返済負担率)の目安は? 無理なく返せる額を計算

住宅ローンをいくら借りるかで、住宅の購入予算は左右される。この住宅ローンの借入額を決めるときにポイントになるのが返済比率(返済負担率)だ。返済比率(返済負担率)はどのくらいが適切なのか。いくらなら無理なく返せるのかを計算してみよう。

金融機関の返済比率(返済負担率)の審査基準はおおむね30~35%程度

返済比率(返済負担率)とは、「年収に占める年間返済額の割合」のこと。住宅ローンの審査で金融機関がチェックするポイントの一つだ。返済比率(返済負担率)が基準を超えると返済負担が重くなり、返済が滞るリスクが高まるので、融資が受けられなかったり、借入額を減らされたりする。

この返済比率(返済負担率)は金融機関や住宅ローンの種類によって異なるが、おおむね30~35%程度となっている。例えば【フラット35】はどの金融機関でも一律で以下のとおりだ。

【フラット35】の返済比率(返済負担率)の基準
年収 400万円未満 400万円以上
基準 30%以下 35%以下

例えば年収400万円の場合は返済比率(返済負担率)35%以下が基準となる。ということは、「400万円×35%」=140万円が年間返済額の上限だ。これを12カ月で割ると「140万円÷12カ月」=約11万6666円が毎月返済額の上限ということになる。

民間住宅ローンの返済比率(返済負担率)は金融機関によりさまざまだが、例えば以下のように細分化されているケースが多い。

民間住宅ローンの返済比率(返済負担率)の基準の例
年収 100万円以上300万円未満 300万円以上450万円未満 450万円以上600万円未満 600万円以上
基準 20%以下 30%以下 35%以下 40%以下

この場合、年収400万円だと返済比率(返済負担率)30%以下が基準となり、【フラット35】よりも厳しくなる。だが、年収600万円以上の人は返済比率(返済負担率)の基準が40%以下なので、【フラット35】よりも基準が緩い。

住宅ローン以外の借り入れも含め、審査金利で計算する

返済比率(返済負担率)の計算式は「返済比率(返済負担率)(%)=年間返済額÷年収×100」となる。ここでいう年収は、会社員なら社会保険料や所得税などを差し引く前の「税込み年収」だ。また年間返済額には住宅ローンの毎月返済額やボーナス時返済額だけでなく、住宅ローン以外の借り入れがあればその返済額も含めるので注意したい。

「クレジットカードでリボ払いを利用していたり、携帯電話の端末代金の分割払いをしていたりすると、その分も返済額に加算されます。きちんと返済しているかもチェックの対象です」と話してくれたのは、ファイナンシャルプランナーの久谷真理子さんだ。

また、2017年11月現在は変動型などで借りると金利が1%未満の場合が多い超低金利なのだが、そのままの金利で審査されるとは限らないという。

「各金融機関では、審査のための金利を設けているケースが一般的です。返済の途中で金利が上がったときに返済が滞らないように、金融機関がリスクヘッジしているのです」(久谷さん)

返済比率(返済負担率)を計算するときの金利が実際の適用金利か、審査金利かによって、同じ年収でも借りられる額が変わってくる。例えば年収600万円(税込み)の人が返済期間35年で借りる場合に、年収負担率35%で計算した借りられる額が下の表だ。実際の適用金利である年0.625%で計算すると約6600万円まで借りられると出るが、仮に審査金利が年3.0%だとすると4540万円と、実に2000万円を超える差になった。

適用金利と審査金利で借入可能額をシミュレーション
年収(税込) 年収負担率 年間返済額(上限) 金利 借入可能額(上限)
600万円 35% 210万円 年0.625% 約6600万円
年3.0% 約4540万円

※返済期間35年の場合

「返せる額」の目安を求めるには?

返済比率(返済負担率)の基準や計算で使われる金利が金融機関で異なるのであれば、なるべく基準の緩い金融機関で借りればたくさん借りられて、予算を増やすことができるだろう。だが、銀行が「貸してくれる額」と、借りた人が「無理なく返せる額」はイコールではない。

では返せる額はどのように求めればよいのか。

「生活費や教育費などの支出は人によって違うので、いくらなら大丈夫とは一概には言えません。また所得が増えると税金などの負担が増えるため、年収が多少増えても手取りはなかなか増えないものです。住宅ローンをいくら返せるかの目安は、これまで払ってきた家賃などの住居費や貯蓄額から、今後必要となる貯蓄や住宅の管理費などのランニングコストを差し引くことで計算できます。さらに先々の収入や教育費の変化なども考慮することが望ましいでしょう」(久谷さん)

例えば今払っている家賃が12万円で住宅購入用などに月々5万円を貯蓄していたとしよう。購入後のマンション管理費などのランニングコストが月額3万円、今後の教育費などに必要と考えられる貯蓄が同5万円とすると、「毎月返せる額」は以下のようになる。

今の家賃12万円+今の貯蓄5万円−今後のランニングコスト3万円−今後必要な貯蓄5万円=毎月返せる額9万円

月々9万円の返済でいくら借りられるかというと、例えば金利を年1.36%(2017年10月の【フラット35】の金利の一例)、返済期間35年で計算すると約3000万円だ。

将来のことも見通して資金計画を立てるには、収入の変化や子どもの進学といったイベントを組み込んだライフプラン表を作成するのが理想的だ。とはいえ、自分でつくるのは骨が折れるので、ファイナンシャルプランナーなどに相談するのが現実的だろう。あるいは住宅金融支援機構のホームページにライフプラン表がつくれるシミュレーターがあるので、そちらを利用してもよさそうだ。

住宅ローンが超低金利で借りやすい状態になっているが、だからといって実力以上に借りるとあとで返済が苦しくなってしまいかねない。将来も考慮した資金計画を立てるようにしたいものだ。

取材・文:大森 広司
公開日 2017年11月01日
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