返済期間最長50年の住宅ローン【フラット50】のメリット・デメリットは？【フラット35】との違いも解説

最終更新日 2025年06月23日

返済期間最長50年の住宅ローン【フラット50】のメリット・デメリットは？【フラット35】との違いも解説

家を建てるには大きな資金がかかるため、「住宅ローンの返済、できるだけ負担を減らしたい」と考える人は多いのではないでしょうか。月々の返済額が高くなると、生活費や将来の貯蓄に影響が出ることが多く、できるだけ負担を抑えたいと考えるのは当然のことです。

そんな中、注目されているのが【フラット50】。最長50年という長期ローンで、毎月の返済額を抑えられる点が魅力です。しかし、総返済額が増える、老後も返済が続くといったデメリットもあるため、慎重に選ぶ必要があります。

そこで今回は、ファイナンシャルプランナー（FP）の菱田雅生が、【フラット50】のメリット・デメリットや、【フラット35】との違いを詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

記事の目次

1. 【フラット50】とは？
2. 【フラット50】と【フラット35】の違い
3. 【フラット50】のメリット
4. 【フラット50】のデメリット
5. 【フラット50】と他の返済期間を比較！

【フラット50】とは？

【フラット50】は、長期優良住宅の取得を支援するために設けられた、最長50年の全期間固定金利型住宅ローンです。まずは、【フラット50】の特徴と利用条件について詳しく見ていきましょう。

【フラット50】の特徴

【フラット50】は、一般的な住宅ローン（最長35年）に比べて返済期間が長いため、月々の返済負担を軽減できる点が特徴です。利用には「長期優良住宅」の認定を受けた住宅であることが条件となります。

長期優良住宅は、高い性能を備えている分、購入費用も一般的な住宅より高額になりがちです。通常の住宅ローンでは35年程度の返済期間が主流ですが、それでは毎月の負担が大きくなることも珍しくありません。

そこで注目されているのが、【フラット50】です。【フラット50】であれば返済期間を延ばし、年間の支払い負担を軽減することが可能です。物件価格は高くなるものの、耐久性やメンテナンス性に優れる住宅は、将来的な修繕費や建て替えコストを抑えられる点も魅力です。

長い目で見て、快適に済み続けられる住宅を建てたい方にとって、【フラット50】を活用した長期優良住宅の購入は有力な選択肢となるでしょう。

【フラット50】の利用条件

【フラット50】を利用するには、購入する住宅が「長期優良住宅」の認定を受けていることが欠かせません。長期優良住宅とは、耐震性や省エネルギー性などに優れ、長く住み続けられる住宅のことです。

また、【フラット35】の技術基準にも適合し、「適合証明証」を取得する必要があります。借入額は100万円以上8000万円以下、返済期間は36年以上50年以下です。そして、借入者の年齢は完済時に満80歳以下でなければなりません。

借入期間が長いため、長期的な返済計画を立てましょう。なお、金融機関によって細かい条件が異なるため、事前に確認してください。

【フラット50】と【フラット35】の違い

申込時の年齢・借入期間

【フラット50】と【フラット35】では、申込時の年齢制限に大きな違いがあります。【フラット50】は「満44歳未満」、【フラット35】は「満70歳未満」が条件です。これは、借入期間の長さが異なるためです。【フラット50】は36年以上50年以内と長期のため、若いうちに契約する必要があります。

ただし、いずれも80歳までに完済しなければならないため、事前に返済計画を立てることが重要です。特に、【フラット50】で最長の50年ローンを組む場合、30歳までに申し込まなければならない点に注意しましょう。

対象住宅

【フラット50】と【フラット35】は、どちらも住宅金融支援機構の基準を満たした住宅が対象となります。しかし、【フラット50】ではさらに「長期優良住宅」であることが条件です。

長期優良住宅に認定されるには、行政に申請し、審査を受ける必要があります。審査に合格すると認定を取得でき、税制優遇などのメリットも受けられます。

借入額の上限

【フラット50】や【フラット35】を単独で利用する場合、借入額は100万円以上8000万円以下となります。ただし、【フラット50】は建設費または購入価格の9割以内までしか借りられないため、最低でも自己資金を1割は準備しなければなりません。

例えば、3000万円の住宅を購入する場合は、300万円を自己資金として準備してください。一方で、【フラット35】には制限がなく、建設費や購入価格と同額まで借り入れることが可能です。

また、【フラット50】と【フラット35】を併用する場合は、借入額の下限が200万円以上に引き上げられ、最大8000万円まで借りられます。さらに、併用時は建設費または購入価格の100％まで借り入れられるようになるため、自己資金の準備が難しい場合は、併用を検討するのも1つの方法です。

金利

【フラット50】の金利は、【フラット35】と比べて高めに設定されています。例えば、2025年3月時点では【フラット50】の金利が2.04％、【フラット35】が1.55％（15〜20年で組んだ場合）で、その差は0.49％でした。

借入期間が長く、返済負担を分散できるメリットがある一方で、金利が高くなることは理解しておかなければなりません。利用を検討する際は、総返済額をシミュレーションし、自分に合ったローンプランを選びましょう。

【フラット50】のメリット

【フラット50】を利用するメリットは、月々の返済額を抑えられる、【フラット35】や【フラット20】と併用できるなどがあります。それぞれのメリットについて、詳しく解説していきます。

月々の返済額を抑えられる

【フラット50】は、返済期間が最長50年と長いため、毎月の返済額を抑えやすいのが大きなメリットです。住宅ローンの返済額は、「借入額」×「金利」×「返済期間」によって決まります。

一般的な35年ローンと比べて、50年という長期にわたって返済することで、月々の負担を軽減できます。

例えば、同じ借入額・金利でローンを組んだ場合、【フラット50】では毎月の返済額が【フラット35】よりも低くなるため、その分を生活費や教育費、貯蓄などに回すことが可能です。特に子育て世代や、生活費に余裕を持って暮らしたい人にとっては、大きなメリットとなるでしょう。

【フラット35】または【フラット20】と併用できる

【フラット50】は、【フラット35】や【フラット20】と併用して利用が可能です。併用することで住宅ローンの借入期間を柔軟に調整でき、ライフプランに合わせた資金計画を立てやすくなります。

例えば、【フラット35】で一部を借り、残りを【フラット50】で組めば、返済期間が分散でき、返済計画に余裕を持たせられます。また、適用金利の異なるローンを組み合わせることで、トータルの金利負担を抑えられる可能性もあるでしょう。

ローンを完済していなくても住宅を売却できる

住宅ローンが残っている状態での物件売却は、一般的には難しいとされています。しかし、【フラット50】では、買主がローンを引き継ぐ「債務引受」という特約があります。

万が一、ローン返済が困難になった場合でも、物件を売却しやすくなるかもしれません。

【フラット50】のデメリット

【フラット50】には、金利が高く総返済額が増えることや、老後も返済が続く可能性があるなどのデメリットもあります。詳しく見ていきましょう。

金利が高く総返済額が増える

【フラット50】は、一般的な住宅ローンと比べて借入期間が長いため、その分金利が高く設定されています。そのため同じ借入額でも、【フラット35】などと比べて総返済額が増えてしまいます。

長期的に固定金利で借りられる安心感はあるものの、支払総額が増える点は理解しておきたいものです。

老後も返済が続く可能性がある

【フラット50】の返済期間は最長50年間となるため、借入時の年齢によっては老後まで返済が続く可能性があります。例えば、40歳で借り入れると完済時には90歳となり、年金生活に入っても住宅ローンの支払いが続きます。

退職後に収入が減ると、返済負担が重くなることも考えられます。そのため、老後の資金計画を十分に立て、繰り上げ返済などを活用してできるだけ早めに完済することも検討しましょう。

【フラット50】と他の返済期間を比較！

住宅ローンを【フラット50】で申し込む前に、他の返済期間で借りた場合も併せて検討しておきたいものです。ここでは、50年の返済期間と他の返済期間を選んだ場合の、毎月の返済額と総返済額を比較していきます。

●借入金額2000万円、3000万円の場合の毎月返済額と総返済額（元利均等返済、ボーナス返済なし）

※住宅ローンシミュレーション（住宅保証機構株式会社）で試算
※ボーナス返済なし、元利均等返済、固定金利で算出

上の表でも分かるとおり、返済期間45年や50年を選択することで毎月の返済額は抑えられても、返済額が長い分、総返済額が多くなっていくことには注意が必要です。また、【フラット50】は融資金利が高くなることで、適用金利によっては40年返済でも、【フラット35】の35年返済よりも返済額が多くなってしまうことがあります。当然ながら、将来の老後生活を含めたライフプランに悪影響が出ないかどうかを冷静に判断することが大切でしょう。

ファイナンシャルプランナー（FP）としては、35年返済ですら積極的にはオススメしませんので、【フラット50】の利用については、より慎重に考えていただきたいと思っています。

まとめ

【フラット50】は最長50年の長期ローンで、毎月の返済額を抑えられるのが特徴。老後の資金確保を優先したい人や、月々の負担を減らしたい人に適している

【フラット50】は金利が高く、借入期間が長いため総返済額が増える

老後も返済が続く可能性があり、定年後の生活資金に影響を与えるリスクがある

40歳で50年ローンを組むと完済時には90歳となるため、繰り上げ返済などで早期完済を検討したい