耐震性に優れたマンションはどう選ぶ？構造、地震に強いマンションの基準とは？耐震等級の調べ方や構造別の特徴を解説

マンションの耐震基準の基本知識

マンションにはどのような耐震基準が設けられているのでしょうか。まずは、耐震基準の意味や最新の基準、昨今の基準改定の背景から解説します。

「耐震基準」には「旧耐震基準」と「新耐震基準」がある

地震の多い日本では、マンションの建設時に地震対策が取られています。その際に、建物が地震に耐える能力の基準となるのが「耐震基準」です。耐震基準には、1981年6月改正以降の「新耐震基準」とそれ以前の基準であった「旧耐震基準」とがあります。

旧耐震基準とは

• 震度5程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性
• 震度5を超える地震に対する規定は特になし

新耐震基準とは

• 震度5程度の地震でほとんど損傷しないレベルの耐震性
• 震度6強～7程度の地震で崩壊・倒壊しないレベルの耐震性

「新耐震基準では、柱や梁に入れられる鉄筋の密度などが、旧耐震基準に比べて強化されています。実際に、1995年に発生した阪神・淡路大震災では、新耐震基準で設計された建物の倒壊はほとんど見られませんでした」（加藤さん、以下同）

基準改定の背景と経緯

近年で最も大きな耐震基準改定は、1981年6月の改定です。では、なぜ1981年に新たな耐震基準が設けられたのでしょうか。

それまでも耐震基準は大きな地震が起きるたびに見直されてきましたが、「新耐震基準（新耐震）」が設けられるきっかけとなったのが、1978年に発生した宮城県沖地震です。全半壊4385戸、一部損壊8万6010戸という状況の中で死者・重軽傷者も多く出ました。この大きな震災を受けて、これまで以上に“地震に強い住宅”が求められるようになったのです。

それ以降も建築基準法は改定されていて、2000年には新耐震基準に加えて、地盤調査の実施や耐力壁バランスなどに関する規定なども定められました。

地震で倒壊や損傷に耐えうるマンションの耐震等級とは？

耐震基準とは別に「耐震等級」という言葉もあります。耐震等級の意味や、マンションで適用される耐震等級について見ていきましょう。

耐震等級の種類と特徴

「耐震等級」は、2000年に定められた「品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）」に基づいて制定されたもの。以下のとおり、地震が起きたときの倒壊のしにくさや、損傷のしにくさを3段階の等級で表しています。

「耐震等級」は数字が大きいほど倒壊・損傷しにくい

では、どの耐震等級に当てはまっていれば安心できるのでしょうか。
耐震等級は数字が大きいほど倒壊・損傷に強く、等級1が新耐震基準を満たすレベル、等級2が等級1の1.25倍、等級3が等級1の1.5倍の強度となっています。

「コストが高くなることや、壁が厚くなるため居住空間が狭くなるなどの理由で、マンションの多くは等級1です。等級2はたまに見かける程度、等級3となるとほとんどないと思っていいのではないでしょうか。ただし、等級1でも新耐震基準を満たすレベルなので、決して耐震性が低いわけではありません」

耐震等級の調べ方

耐震等級による評価がはじまった2000年以降に建築されたマンションは、耐震等級の評価を受けています。今住んでいる、もしくは今後購入を検討しているマンションの耐震等級を調べたい場合、管理会社や不動産会社に「住宅性能表示制度の認定の有無と耐震評価」を確認してみましょう。

ただし、2000年以前に建築されたマンションでも、中古売り出しにあたって第三者機関による性能評価を受けているケースも。その場合は、建築年が2000年以前であっても耐震等級による評価を確認できます。

マンションの構造と耐震性　地震に対する動きはどう変わるの？

マンションの広告を見ていると、「RC造」「SRC造」といった言葉を見かけます。これらは、マンションの構造を表していて、RC造は「鉄筋コンクリート造」、SRC造は「鉄骨鉄筋コンクリート造」のことです。ほかに「S造」というものもあり、これは「鉄骨造」を指します。これらの構造によっても地震に対する挙動に違いが出てきます。

RC造の特徴と耐震性

圧縮する力に強いコンクリートと、引っ張る力に強い鉄筋を組み合わせた構造を「RC造」といいます。骨組みとなる部分に鉄筋を組んで型枠というパネルで囲み、中にコンクリートを流し込んでつくられるため非常に頑丈。ほかの構造よりも高い耐震性を発揮します。

SRC造の特徴と耐震性

「SRC造」は、前述したRC造の柱や梁の中に鉄骨を入れた構造のこと。日本語で鉄骨鉄筋コンクリート造を意味し、同じ強度が必要な場合にRC造よりも柱や梁を細くすることができます。耐震性も高く、高層オフィスビルやタワーマンションといった、大規模な建物にも多く用いられています。重量の関係で上層階にはコンクリートを流し込まないケースがあるため、耐震性においては高層階よりも低層階のほうが優れています。

「70～80年代に建てられた7階建て以上の高層マンションでは、SRC造が多く見られましたが、最近では高層マンションでもRC造が主流です。これは、高強度コンクリートの研究と導入が進歩したためで、コストのかかる鉄骨を入れなくても、RC造で十分な強度が保てるようになったからです」

S造の特徴と耐震性

しなやかで強い鉄骨を柱や梁に使う「S造」はオフィスビルなどで一般的ですが、耐震性はRC造やSRC造より劣ります。地震のときに揺れやすいため、大規模なマンションではほとんど使われません。

マンションの柱の構造

鉄筋や鉄骨をコンクリートとどう組み合わせるかで構造が変わる（図／SUUMO編集部）

ダブル配筋とは？　耐震性に関係あるの？

マンションの中には「ダブル配筋」をPRポイントに挙げているものもあります。ダブル配筋というのは、構造上主要な壁などのコンクリート内に収める鉄筋を2列にしたものです。ちなみに、鉄筋が1列のものはシングル配筋といいます。

鉄筋の太さが同じならば、シングル配筋よりダブル配筋のほうが強いといえるのでしょうか？

「実は、RC造の場合、鉄筋が多ければ多いほど壁は強くなります。ただし、それは壁の厚みに対する比率によります。例えば、一般的な壁の厚さは120mm～180mmですが、300mm以上の厚い壁がダブル配筋でも、一概に強いとはいい切れません。逆に、120mmの壁がシングル配筋でも壁が薄ければ弱いとはいえないのです。最も、120mmの壁に鉄筋を2列収めることは不可能なので、必然的にシングル配筋になります」

現在、多い壁厚は180mmです。180mmであれば、ダブル配筋が可能です。そして、最近建てられたマンションで180mmの壁厚の場合は、ほとんどがダブル配筋だと考えていいでしょう。

「前提として、建築基準や耐震基準を満たしていれば、シングル配筋でもダブル配筋でも問題ないのですが、もし気になる場合は、壁厚と配筋について、販売会社や施工会社に問い合わせてみてもいいですね。中古マンションを購入する場合は、管理会社などから図面を確認できるはずですので問い合わせしてみてください」

シングル配筋とダブル配筋

シングル配筋は鉄筋が1列、ダブル配筋は鉄筋が2列（図／SUUMO編集部）

何階建てかによって、選ぶべきマンションの構造は変わるの？

マンションの構造は、RC造、SRC造のように、柱や壁の材料で分けることもできますが、「ラーメン構造」か「壁式構造」かといった、建物の支え方によって分類することもできます。

ラーメン構造とは

「ラーメン構造は、柱と梁を接合してフレームにする構造で、ちょうどテーブルをイメージしてもらえばいいでしょう。ラーメン構造は、RC造だけでなく、SRC造でも、S造でも広く用いられている構造です。デメリットとして、柱や梁が室内に出っ張ってきますが、間仕切り壁を移動してリフォームすることができるなど、メリットもあります。

壁式構造とは

対して壁式構造は、強い壁を設けて、箱のように建物を支える構造です。壁式構造の場合は、室内に柱や梁が出っ張ってこないので室内空間はスッキリするのですが、動かせない構造壁が住戸内にあるため、リフォームの際に大がかりな間取りの変更は難しい構造です」

耐震性という点では、ラーメン構造よりも壁式構造に軍配が上がります。ラーメン構造は、基本構造がフレームのため、横からの力の影響を受けやすく、地震による横揺れに弱いからです。一方の壁式構造は、建物を構造壁という面で支える構造のため、高い耐震性を誇ります。

「ただし、壁式構造は高層マンションでは採用されません。なぜなら、ラーメン構造に比べて自重が重くなり、高層になると建物の強度が十分に保てなくなるからです。壁式構造は、主に5階建て以下のRC造のマンションで用いられます。6階以上のマンションや、SRC造のマンションは、まずラーメン構造だと思っていいでしょう」

なお、低層ならばラーメン構造、壁式構造、どちらの構造のマンションもありますが、立地などの条件も含めて最適となるような構造で設計・施工されているため、一概にどちらがコスト高になるとはいえません。

ラーメン構造と壁式構造

建物を柱と梁で支えるのがラーメン構造、壁で支えるのが壁式構造（図／SUUMO編集部）

耐震性で気をつけたほうがいいマンションの構造は？

新耐震基準に適合していれば、ほとんどのマンションは問題ないのですが、中には構造上気をつけたほうがいいマンションもあります。例えば、凸凹の少ない整った四角形のマンションは荷重が均等にかかるため、バランスの良いマンションといえます。一方で、建物が変形していたり、均等にバランスが取れていなかったりするマンションは注意しましょう。

「構造上バランスが取れていないマンションは気をつけたほうが良いでしょう。例えば、次に挙げたようなマンションは、バランスの良いマンションと比べると耐震性に劣るマンションになります」

例1．ピロティ形式のマンション
「ピロティ形式とは、1階が駐車場などの壁のない空間になっており、2階以上が住戸になっている建物の形式です。ラーメン構造の建物でも、壁があることで耐震性は向上しますが、最も力が加わりやすい1階部分に壁が少ないため、ピロティが多かったり偏ったりしていると構造上アンバランスとなり、耐震性が気になります」

例2．構造形式が途中から変わるマンション
「高層マンションなどで、下層部がSRC造、上層部がRC造というように、途中で構造形式が変わるマンションがありますが、実はこのタイプのマンションも耐震性という面ではバランスが均一ではありません。
このようなタイプのマンションは、地震によって建物が揺れたときに、下層部と上層部で揺れの挙動が変わるため、構造が切り替わる境目に力が集中しやすくなります」

例3．羊羹のように横に長細いマンション
「意外かも知れませんが、横に細長いマンションも注意が必要です。このようなマンションも、大きな地震が起きた場合に、エネルギーが建物の長い辺に集中しやすく、損傷するリスクがあります。長大なマンションでは、途中で建物を分離させて力を逃がします」

バランスの悪いマンションは地震に弱い

ピロティが多すぎるなど、バランスの悪いマンションには要注意（画像／PIXTA）

マンションの地震対策で使われるそのほかの言葉

建物の地震対策としては「耐震」のほか、「制震」や「免震」といった言葉があります。それぞれの言葉の意味や違いを見ていきましょう。

耐震構造

耐震構造とは、壁や柱を強化し、補強材を入れることで建物自体を堅くし、振動に対抗できるよう造り上げたもの。堅さがある一方で、大規模地震発生時には揺れの力を大きく受けるため、家具の転倒などが生じやすくなります。

制振構造

制振構造とは、建物内に地震エネルギーを吸収するダンパーと呼ばれる装置を設置することで、建物に粘りをもたせて振動を抑える仕組みのこと。後述の免震構造と比較すると揺れの軽減は小さいものの、増幅されないので家具の転倒や建物崩壊のリスクは低くなります。また、地盤状況を問わず、軟弱地盤などで採用できる点も強みといえるでしょう。

「マンションの多くは耐震構造ですが、最近は制振構造や免震構造を売りにするマンションも増えてきました。当然コストもかかりますが、その背景には、建物の高層化や大地震の後も住み続けられるようにしたいというニーズの高まりがあるようです」

免震構造

免震構造とは、基礎部分と建物との間に免震装置を設置することで、揺れを軽減する仕組みのこと。建物を地面から絶縁することで振動を伝えず、建物内部のダメージを防ぎます。

「『耐震』が建物全体を頑丈にして地震を受け止め、地震に耐えられるようにするのに対し、『制震』はダンパーなどの装置を使って建物に伝わった揺れを吸収し、抑え込みます」

揺れの軽減効果が強いというメリットがある一方で、装置を配置する関係で、地盤によっては採用できないことがデメリットとして挙げられます。

耐震構造、制震構造、免震構造の違い

「耐震」は揺れに耐え、「制震」は揺れを吸収し、「免震」は揺れをそらす（図／SUUMO編集部）

そのほか似た言葉

このほか、似た言葉として「軽震（けいしん）」という言葉もあります。

軽震

免震や制震と似た言葉として、挙げられるのが「軽震」という言葉です。「震動を軽減する」という意味にも取れそうですが、これはマンションなど建物の構造とは関係ありません。今は使われていませんが、昔の言い方で「震度2」にあたる軽い地震のことです。

新築マンションと中古マンションの耐震基準

最後にまとめとして、新築と中古マンションそれぞれの耐震基準と、購入前にチェックすべきポイントを解説します。

新築マンションの耐震基準

新築マンションを購入する場合、震度6程度の大規模地震を想定した「新耐震基準」を満たしているので耐震性に関しては基本的には問題ありません。耐震等級は1を選ぶのが安心ですが、2でも十分でしょう。加えて、壁厚180mmならダブル配筋を選ぶとより耐震性が高まります。

さらに予算が許せば免震構造や制震構造を選ぶのがオススメです。一般的に「耐震」よりは「制震」や「免震」のほうがコスト高とはいっても、単純な価格比較にはあまり意味がありません。なぜなら、マンションは立地や地盤、規模、形状、高さなどによって最適な構造で設計・施工されていることが大前提だからです。例えば、地盤が軟弱か強固か、支持地盤の深さはどのくらいかによって、杭の形態や長さ、方式、基礎の仕様などが変わるため、コストもケースバイケースとなります。

ただし、いくら現行の耐震基準を満たしていても、バランスの悪いマンションには要注意。地盤が不安定である場合や、前述したピロティ形式や細長い形状のマンションは震災時の崩壊リスクが高まります。

＜チェックポイント＞

• 新耐震基準なので基本はクリア
• 耐震等級は1でも十分だが2ならより安心
• 予算が許せば免震構造や制震構造を選ぶ
• 壁厚180mmならダブル配筋を選ぶ
• バランスの悪いマンションには要注意

中古マンションの耐震性チェックポイント

中古マンションの場合、建てられた年によって耐震性が異なります。次のポイントを確認し、なるべく耐震性の高いマンションを選びましょう。

＜チェックポイント＞

• 現行の耐震基準に適合する物件を選ぶ
• 壁厚180mmならダブル配筋を選ぶ
• 軟弱地盤でないか
• バランスの悪いマンションは避ける

「新耐震基準になったのは1981年ですが、建築確認を受けてから完成するまでにおよそ1～2年かかることを踏まえると、新耐震基準を満たしているかどうかは、1983年以降に完成したマンションを目安にするといいでしょう」

なお、新耐震基準に適合しないマンションは、原則として住宅ローン減税を受けられません。2022年度税制改革で、中古マンションでも「耐震基準適合証明書」があれば、住宅ローン減税を受けることができるようになりました。取得にはさまざまな要件がありますが、中古マンションの購入を検討している方は、耐震基準適合証明書の有無もチェック項目に入れておくといいでしょう。

マンション選びにはさまざまな要素が絡み合うため、耐震性だけに注目すればいいというわけではありません。それでも、「住」の安全・安心を考えるなら、耐震性にも目を向けることをオススメします。