最上階の邸宅「ペントハウス」とは？意味、マンションの間取りや仕様、メリット・デメリット、後悔しない選び方を解説

都会の豪華な住まいの代名詞のように使われ、よく耳にする「ペントハウス」という言葉ですが、具体的にどのような住まいのことを指すか知っていますか？
ペントハウスとは何か？魅力は？など、住宅ジャーナリストの大森広司さんに教えてもらいました。

ペントハウスとは？

ペントハウスはマンションの最上階に設けられた、ワンフロアに数戸しかない、高額で特別な仕様の住戸のことを指します。

「最上階住戸のすべてをペントハウスと呼ぶわけではありませんが、広いルーフバルコニーが付いていたり、メゾネットタイプだったりする最上階住戸のことをペントハウスと称することが多いです」（大森さん、以下同）

他にも、マンションだけでなく、ホテルの最上階のスイートルームや、建物の屋上につくられた簡単なつくりの小屋、屋上への階段室、エレベーター機械室、給水タンク置場などをペントハウスと呼ぶこともあります。

ペントハウスの間取りや仕様は？

ペントハウスは最上階のフロアに数戸限定で設けられることが多く、１つのマンションに１戸だけということもあります。1つのフロアに住戸数が少ないということは、１住戸あたりの面積を広く確保できるので、ペントハウスは100m²を超えるような場合も珍しくありません。居室が広いのはもちろん、水まわりや廊下、玄関などがゆったりとした設計になっているものも多いようです。

「ペントハウスは、グレードの高い設備や仕様を採用していることが多いですね。また、面積が広いので、トイレなどが２つ付いていることもあります。さらに、最上階なので、天井が高かったり、一戸建てのような感覚で住めるメゾネットタイプだったりするなど、空間に余裕があるつくりになっていることが多いです。また、1フロア1住戸のケースでは、エレベーターにセキュリティが確保されていれば、ほかの住人が最上階フロアに立ち入ることができないので、プライバシー性も高くなります」

（画像提供／PIXTA）

ペントハウスにはテラスやルーフバルコニーが付いているものも多いですが、そこにプライベートガーデンを設けるプランもあるようです。

「北側斜線制限（※）によって、建物が階段状になっているようなマンションでは、最上階部分に広いルーフバルコニーを設け、そのルーフバルコニーがついた住戸をペントハウスと呼ぶことがあります。このようなケースでは屋上緑化を行うことがありますが、共用部なので、自分で管理をする必要がありません。高層階に住みながら、手軽に緑が楽しめます」

※北側にある近隣の日照などを確保するため、低層住居専用地域や中高層住居専用地域で建物を建てる場合、一定の勾配がつくなど、高さや形状が規制される

尚、テラスやルーフバルコニーは共用部にあたるため、使用することになる住戸の住人は使用料を払うことになります。月々、管理費や修繕積立金のほか使用料が発生するので、ほかの住戸よりもランニングコストがかかることになります。

ペントハウスのメリットは？

希少性や価格・家賃の高さからステータスになる

東京都心部のペントハウスといえば、億ションも当たり前。賃貸の場合、家賃は数十万円から数百万円単位のものもあります。価格や賃料が高いのは、ペントハウスのデメリットと言える点かもしれませんが、その分、ある程度の収入がある人しか住むことができない住まいだと言えます。ペントハウスに住むということは、一種のステータスになるのかもしれません。

「ペントハウスと呼ばれるような最上階の高額住戸はバブルのころなど、好景気のときには見かけることもありましたが、最近ではあまり供給されていない印象です。新築マンションでペントハウスを探すのは、なかなか難しいので、選択肢の少なさという点で、希少価値が高くなります。ペントハウスに住みたいということであれば、中古マンションを含め、幅広く探す必要があります」

充実した設備や面積での住み心地

価格や家賃が高い分、前述したように、ペントハウスは設備のグレードが高かったり、面積が広かったりと高品質な住戸であることが多いものです。プレミアムな住戸でしか得られない住み心地はペントハウスを選ぶ大きなメリットです。

眺望を楽しめることも

また、ペントハウスは最上階にあるため、眺望を楽しめることも魅力の一つ。だだし、眺望に関しては、物件の規模や立地にもよるので、ペントハウスだから必ず眺望を楽しめるというものではありません。

（画像提供／PIXTA）

ペントハウスのデメリットは？

天候の影響を受けやすい

ペントハウスは最上階ならではの注意点もあります。

「最上階住戸はほかの住戸よりも外気の影響を受けやすくなっています。高層階は風が強く、ルーフバルコニーにものを置いておくと吹き飛ばされる可能性もあり、注意が必要です」

季節ごとの外気の影響を受けやすい

また、ペントハウスの上は建物の屋上になっているので、下の階の住戸と比べると夏暑く、冬寒いという可能性があり、万が一雨漏りが発生した場合には、真っ先に被害を受けるということになります。

断熱性・遮熱性に注意が必要

「さらに、メゾネットだったり、天井が高かったりする場合、サッシは大きくなるので、窓ガラスが複層ガラスなどではない古いマンションの場合は、断熱性や遮熱性にも注意が必要です。周囲に遮るものがないタワーマンションの最上階住戸などで、開口部が大きいにも関わらず、Low-Eガラスなど、遮熱性のあるガラスを採用していない場合は、直射日光が気になることがあるかもしれません」

断熱性については、新しい物件の場合は、それほど危惧する必要はないそうですが、前述した通り、ペントハウスと呼ばれるような住戸は少し前に供給された中古マンションに多く見られます。中古マンションなども視野に検討する場合は、少し気をつけて確認しておくといいでしょう。

（画像提供／PIXTA）

地震の影響を受けることも

ペントハウスは最上階に位置するため、地震の際は下の階よりも、揺れを大きく感じる可能性があります。「タワーマンションでは地震の揺れを建物に伝えにくくする免震構造を採用しているものもあり、耐震構造や制震構造の物件に比べると、揺れは少なく済みます」

また、災害時は停電でエレベーターが止まることなども考えられるので、昇り降りの不便を感じるかもしれません。

最上階ならではの注意点もあるということですが、やはりペントハウスは憧れの住まい！プレミアムな最上階の住戸ではどんな暮らしを実現できるのか、ぜひ一度住んでみたいものです。