新築VS中古　マンションを買うなら価格の違いはどれくらい？【首都圏版】路線図で確認しよう

マンション購入を首都圏や東京23区、東京市部、神奈川、埼玉、千葉で検討する際、気になるのはマンションの価格。また、新築と中古のどちらにするかで迷うことも多いだろう。そこで注目したいのが新築と中古の価格差。中古の平均価格が新築の平均価格に近ければ人気が高く、将来も値崩れしにくい立地である可能性が高いといえるのだ。入居前後に必要なコストも考えながら新築か中古かを検討しよう。

都内と郊外のマンション価格は路線図でチェック

駅周辺エリアでの新築マンションの平均価格（70m²換算）は赤文字で、中古マンションの平均価格（70m²換算）は青文字で記載。気になる駅のマンションの価格をこの記事の路線図からチェックしよう！

路線図の見方

※平均価格（70m²換算）は東京カンテイ調べ。2022年12月～2023年11月に販売された新築マンション、および流通した中古マンションが対象。新築・中古ともに専有面積30m²未満の住戸と、事務所店舗用途のものは除き、50戸以上の供給数があった駅のみの数値を集計。

東京のマンション価格は？23区を4つのエリアに分けて見ていこう

東京23区を４エリアに分ける城北、城南、城西、城東って？

東京都心は千代田区、中央区、港区を都心3区と呼んだり、都心3区に渋谷区、新宿区を加えたエリアを都心5区と呼んだり、さまざまな区分けがされる。今回は、東京23区を「城北、城南、城西、城東」※の４エリアに分けて、各エリア内のマンション価格や注目の駅などを解説。

※「城北、城南、城西、城東」は皇居（かつての江戸城）のある千代田区を中心にして区分けをしたもの。そのため千代田区はどのエリアにも含まれていないが、この記事では、価格を掲載する千代田区の駅が城南エリアに近いため、千代田区を城南エリアに含めている。

城北エリア～都心部の新築は高価格だが、値頃感のある駅も周辺に点在

・豊島区、文京区、北区、荒川区、板橋区、足立区
城北エリアで目を引くのは、ＪＲ山手線の池袋や駒込、地下鉄有楽町線の東池袋。新築マンションは70m²当たり1億円を上回る高価格で供給されている。
「特に、東池袋は新築と中古の差があまり大きくないのが特徴。山手線の内側という立地が背景にあり、中古の価格が高めに出ています」（東京カンテイ井出武さん・以下同）。
東池袋で新築マンションの価格を100とした場合、中古価格は85.3。この数値（指数）が大きいほど新築と中古の価格差が小さく、売却をする際の値崩れを回避しやすい可能性がある。

とはいえ、東池袋の場合、70m²あたりで1億4742万円はなかなか購入に踏み切れない価格だ。城北エリアでは、新築と中古の価格差が小さく値頃感があるのは、赤羽（70.0）、成増（69.6）、町屋（67.6）、十条（64.8）、東武練馬（66.1）。いずれも都心にアクセスしやすい立地で住宅地として人気のある駅だ。

「赤羽や十条は下町的な雰囲気を残しながら、交通利便性の良さで注目されているといえます。注意したいのは、平均価格では見えてこないそれぞれの街の特色。
例えば、北千住や千住大橋は新築の価格が高く、中古との価格差が大きく出ていますが、その背景には駅周辺で大規模な再開発がありグレードの高いマンションが供給されたということがあります。また、綾瀬や北綾瀬は中古の価格が3000万円台と低く出ていますが、ワンルームの供給が多く、ファミリータイプの物件にしぼって平均価格を出すと同じ70m²当たりでも価格は高めに出る可能性もあります」

（図制作／SUUMO編集部）
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城南エリア～高額な超都心を離れると、買い物が便利で割安な住宅地も

・港区、千代田区、品川区、目黒区、大田区
都心3区に入る港区、千代田区のほか、超都心の区が並ぶ城南エリア。港区の浜松町、麻布十番、千代田区の九段下、半蔵門といった山手線内側エリアは新築、中古ともに70m²当たりの平均価格が1億円を超えている。

「1億超えのマンションが珍しくないエリアですが、京急蒲田や平和島は新築も中古も70m²で5000万円台。専有面積60m²前後のマンションもあり、割安な圏内といえます。大森の中古は5000万円台です」

これらの街は、買い物の利便性もよく暮らしやすい。京急蒲田の70m²当たりの平均価格は新築を100とすると中古は74.7で、新築と中古の価格差が小さい点でも注目だ。

（図制作／SUUMO編集部）
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城西エリア～西武線沿線が狙い目。今後は中野周辺にも注目

・新宿区、渋谷区、中野区、杉並区、世田谷区、練馬区
都心5区に含まれる新宿区があり、エリアの南西には高級住宅街がある世田谷区や杉並区などが入る城西エリア。新宿区の高田馬場、西新宿五丁目、新宿御苑前、世田谷区の池尻大橋、杉並区の荻窪や浜田山の新築マンションが70m²当たり1億円を超える高価格で供給されている。

「高田馬場は、グレードの高い大規模な物件が供給された影響で新築の平均価格が高くなったため、中古との差が大きくなっています。割安感が大きいのは世田谷区の千歳烏山。70m²当たりの平均価格が新築で6846万円と割安で、中古は5614万円。新築を100とした場合の中古の平均価格は池尻大橋が69.6、祖師ヶ谷大蔵が59.0、千歳烏山は82.0で、新築と中古の価格差は千歳烏山が最も小さく、割安な上に価格を維持しやすい街といえます」
千歳烏山は2022年春から京王線の特急が停車するようになり新宿から3駅。利便性の面でも今後、注目度が上がりそうだ。

西武線沿線の上石神井、練馬、石神井公園は都心に比べると手ごろ感がある。
「特に石神井公園はもともと戸建てが中心のエリア。マンションは駅から少し離れたところに建っているケースが多く、新築も中古も割安になっています。また、城西エリアでは再開発で街が新しくなった中野の周辺も今後のニーズが高まりそうです」

（図制作／SUUMO編集部）
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城東エリア～新築も中古も下町エリアの物件が狙い目

・中央区、台東区、墨田区、江東区、葛飾区、江戸川区
勝ちどきのように中古が新築を上回る街や、東陽町のように70m²当たりが9191万円と高額な駅もあるが、全体的に新築も中古も値ごろ感があり買いやすいのが城東エリアの特徴。新築を100とした場合の中古の価格も、錦糸町76.4、南砂町70.1、新小岩73.1、船堀70.1と価格差が比較的小さく、中古になっても値崩れしにくそう。

「新小岩や南砂町、平井などで高額な新築マンションの供給もありますが、中古で買いやすい価格のものも多く、マンション購入の選択肢が多いエリアです。錦糸町は駅周辺の整備が進み、これから注目度が高まりそうな駅。まだ安いうちに購入するという選択肢もあるでしょう」

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東京市部のマンション価格は？

東京市部～都心への通勤距離を優先しない人には、割安で選択肢が多いエリア

都心への所要時間が長くなる分、23区エリアに比べて新築も中古も手ごろな価格で購入しやすいのが東京市部。

「23区外でも都心に近い三鷹や人気のある国立は高めですが、郊外に目を移すと値ごろ感のある物件に出会えます。定期借地権付きマンションが分譲された南町田グランベリーパークは割安でグレードの高い物件がある点で狙い目です。豊田も駅前で大型の再開発プロジェクトが動いている割には新築の価格は手ごろ。地元で働いている、リモートワーク中心などで都心からの距離を優先しないのであれば、東京市部で購入を検討するのもいいでしょう」

新築と中古の価格差は大きいため、永住するための家として資産性にはこだわらず購入するか、将来、売却するのであれば、駅に近い立地の物件を探すなどの視点が必要だ。

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東京のマンション価格推移は？30年で価格は上がった？

首都圏のマンションの価格は、不動産バブル期の1991年以降、新築・中古ともに下がったものの、2000年台に入ってからは上昇を続けている。以前は、マンションを購入する人のほとんどが初めてマイホーム用に家を買う一次取得者だった。しかし、2008年のリーマンショック以降、資産としてマンションの購入を検討する層が増え、超低金利の後押しや、資材や設備、人件費の高騰などを背景にマンション価格は上昇している。

では、マンションの購入のタイミングはいつなのだろう。今後も上昇を続けるのであれば、できるだけ早く買ったほうが得策、と感じるかもしれないが、住まいの買い時は人それぞれ。家族のライフステージや経済的なゆとり、自己資金の状況などによってベストなタイミングは違う。また、これまでに解説したように、同じ時期でもエリアや最寄駅、物件によってマンションの価格には幅がある。具体的なマンション購入の時期が決まっていない場合も、自分が買いやすいエリアなどの見当をつけておくといいだろう。

神奈川県のマンション価格は？

神奈川エリア～中古の値崩れがない街、埼葛発などで将来性を感じる街も

横浜市や川崎市といった神奈川県の中心になる街の周辺は価格が高くなる傾向にある。その中で割安感が大きいのが新川崎。70m²当たりの平均価格が新築で5824万円、中古で5061万円。中古になっても値崩れが見られない。

「住む街として人気があって手が届く価格なのが東横線沿線の菊名。そのほか、横浜市の中心部に近い立地の良さでは横浜市営地下鉄の阪東橋や相鉄本線の西横浜も有望。特に相鉄本線沿線は2023年3月に東急線との直通運転が始まり、将来性が感じられます。そのほか、駅前の開発が進んでいる海老名は、5000万円台でファミリータイプの広さの新築が買える点で魅力的だと思います」

（図制作／SUUMO編集部）
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千葉県のマンション価格は？

千葉県～都心への通勤圏で新築も中古も割安感あるエリア

都心への通勤圏内であっても、全体的に割安感があるのが千葉県の新築、中古マンション。

「駅南口で再開発が進行中の船橋や、津田沼、稲毛、稲毛海岸、海浜幕張などがお買い得だと思います。特に、勤め先が地元の方にとっては、都内への通勤所要時間は関係ありませんから、中古を含めると選択できる価格の幅が広いメリットがあります」

つくばエクスプレス沿線の柏たなかは、新築マンションと中古マンションの価格差が小さい点でも注目。新築を100とすると中古は79.0だ。
「柏たなか周辺にある流山や流山おおたかの森など発展著しい駅と比較すると、割安感がいっそう目立つと言えます」

（図制作／SUUMO編集部）
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埼玉県のマンション価格は？

埼玉県～京浜東北線や埼京線沿線は利便性も割安感も得られるエリア

東京に隣接している川口や、県庁所在地のさいたま市にある大宮は埼玉県内でも新築マンションが高額なエリア。

「川口市やさいたま市、浦和市の周辺にある、京浜東北線の南浦和や与野、埼京線の中浦和は都心までの利便性が高く、その割には新築マンションが5000万円台と割安感があります。都心のどのエリアに通勤するかで便利な沿線から物件探しをするのもいいですね」

与野は新築を100とすると中古は79.8となっていて、新築と中古の価格差が大きくない点でも狙い目と言える。

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エリアごと、駅ごとの平均価格のほかに現地もチェック！

新築マンション、中古マンションのエリアごと、駅ごとの平均価格や新築と中古の価格差がわかったら、次は気になる街へ行ってみよう。実際にその街がどのような雰囲気なのか、交通利便性はどうか、再開発の予定はあるかなど、さまざまな角度からチェックすることが大切だ。

（イラスト／いぢちひろゆき）

新築と中古にかかるお金の比較～5600万円／70m²のマンションの場合

購入時に必要なお金は？

・新築の場合、修繕積立基金や管理準備金に数十万円かかる
入居時には毎月支払う修繕積立金とは別に、数十万円単位の修繕積立基金や管理準備金が必要な物件が多い。修繕積立金は将来行われる大規模修繕の費用に、管理準備金は管理組合の活動を始めるために必要な費用に充てられる。

・中古の場合、不動産会社に支払う仲介手数料がかかる
中古の購入は売買の仲介をする不動産仲介会社に支払う仲介手数料がかかるのが一般的。金額の上限は物件価格の３％＋６万円（消費税別）と法律で定められている。

●試算条件
ローン借入額5000万円、頭金600万円、借入期間35年、【フラット35】、2024年1月入居。住宅ローン保証料は不要、民間ローンの場合は住宅ローン保証料必要。団体信用生命保険料は金利に含まれる。

• 新築マンション　建物評価額（当初）/1139万円、土地評価額456万円、竣工/2024年1月
• 中古マンション　建物評価額（当初）/855万円、土地評価額543万円、竣工/2011年1月（築13年）

※不動産取得税がゼロになるのは、建物部分の固定資産税評価額が1200万円以下の場合不動産取得税は0円になるため

購入後、30年間にかかるお金の目安は？

・新築の場合、固定資産税の軽減措置で購入後5年間は負担減
一定の条件を満たしていれば、購入後5年間は建物部分にかかる固定資産税が半分に軽減される。しかし、6年目からは税金が上がり、30年間の累計では中古のほうが格安になる。

・中古の場合、築年数が古いほど毎月の修繕積立金は高額に
修繕積立金は新築当初は安めに設定されているが、年月の経過とともに増額していくケースがほとんどだ。このため住む期間が同じなら、中古は新築より割高になる可能性が高い。

●試算条件
販売価格が約5600万円の実在する物件を参考に試算。新築マンションは江戸川区、中古マンションは板橋区、70m²のケース。新築マンションの固定資産税、都市計画税は2025年度からの課税開始。新築マンションの固定資産税は新築住宅家屋の減税特例を運用。土地評価額は物件所在地の固定資産路線価をもとに試算し、後年変動なし。建物評価額は大都市圏の鉄筋コンクリート造の評価単価をもとに試算。火災保険（保険期間5年）、地震保険（保険期間5年）の保険料は30年間変動なしとする。

※1、2ともに「平成30年度マンション総合調査」（国土交通省）のデータより面積比率に応じて筆者試算。※1は金額の変化なし　※2は5年ごとに1000円増加。

・土地・建物評価額、不動産取得税・固定資産税・都市計画税試算/タクトコンサルティング
・保険料、管理費・修繕積立、印紙税、登録免許税、手数料試算/田方みき

（イラスト／いぢちひろゆき）

マンションを購入する際には、新築・中古それぞれにメリット・デメリットが存在する。また、物件の本体価格だけでなく、管理費や修繕積立金なども念頭に置いた上で資金計画を立てることが大切だ。