別荘の買い方完全ガイド。別荘の選び方から、管理維持費、税金まで解説！

最終更新日 2025年10月30日

テレワークが広がり、暮らし方が多様化する中で、自分らしい時間を過ごす場所として別荘を考える方が増えています。では、後悔しない別荘はどのように選べばよいのでしょうか。

この記事では、別荘地の選び方から購入費用、管理維持費、メリット・デメリットまで別荘購入の基礎知識を、東急リゾートの保國登（もりくに・のぼる）さんにお話を伺いながら、分かりやすく解説します。

記事の目次

1. 別荘の種類と別荘地の選び方
2. 別荘購入のメリット・デメリット
3. 別荘の購入方法と手続きの流れ
4. 別荘購入の費用と資金計画【編集部解説】
5. 別荘の管理維持費は？　管理会社はどう探す？
6. 別荘を購入するときに確認したい項目
7. 別荘の維持費を抑える方法はある？

別荘の種類と別荘地の選び方

従来は一部の人々が非日常を楽しむためにリゾート地に建てていた別荘。しかしコロナ禍によるテレワークの普及など、新しい生活様式が広がり、必ずしも会社に通勤する必要のない人が求めるケースが増えています。「実際、コロナ禍前と比べて、問い合わせは約1.5倍になっています」と東急リゾートの保國登（もりくにのぼる）さん。二拠点生活の拠点の1つとして、さらには将来の移住先として、別荘を求める人はやはり多いようです。

別荘の種類

では二拠点目や移住先として、どんな別荘を選べばよいのでしょうか。別荘とひと言で言っても、一戸建てからリゾートマンションまで種類はさまざまあります。それらの特徴や違いを知って、各人に合った別荘を選ぶ必要があります。

別荘は主に以下の３つに分けることができます。
（１）新築・中古一戸建て
（２）新築・中古マンション
（３）土地購入+注文住宅

リフォーム済みの中古一戸建ての例

リフォームされた中古一戸建ての例。中古物件でもこのようにキレイにリフォームされているものであればすぐ利用できる（写真提供／東急リゾート）

さらに、最近ではこんな別荘も人気があります。
（４）会員制リゾートホテル
（５）ホテルコンドミニアム

（１）～（３）は、一般的な住宅を購入する場合と、多少の違いはあるものの、ほぼ同じと考えてよいでしょう。（４）会員制リゾートホテルとは会員権を所有する人と、そのゲストのみが宿泊できるホテルです。また（５）ホテルコンドミニアムとは、ホテルの一室のオーナーとなり、自身で利用していない期間を客室として運用できるホテルのことです。

別荘で過ごす頻度がそう高くない場合は、（４）（５）も選択肢の一つになるのではないでしょうか。

使わない時はホテルとして貸し出せるホテルコンドミニアム

ホテルコンドミニアムの一つ、沖縄県恩納村にある「HIYORIオーシャンリゾート沖縄」。部屋の清掃やセット等はホテル側でやってもらえるので滞在時も気軽に過ごせるというメリットも。沖縄県や北海道など、観光需要の高いエリアであればホテルコンドミニアムを別荘にするという方法も選択肢に加えてみては（写真提供／東急リゾート）

別荘地の選び方

次に、どこの別荘を購入するのか、別荘地の決め方を考えてみましょう。

移住ではなく二拠点目として利用する場合、別荘地選びで重要になるのが自宅からの所要時間です。テレワークが普及したといっても週１～2回、あるいは月に数回出社する必要がある場合が多いでしょうから、やはり自宅から2時間以内など、移動時間の上限を決めて探すようにしたほうがよいでしょう。特に車で移動を考えている人は、単純に自宅から円を描いた範囲で探すのではなく、途中の渋滞も考慮しましょう。

それもあってか「傾向として、例えば東京都の城西・城南方面にお住まいの方は西にある神奈川県の箱根を選んでも、北にある栃木県の那須はあまり選ばれません。同じ東京都でも城東や城北地域の方は、那須を選んでも箱根は選ばないことが多いようです」。やはり首都高速の渋滞を知っているからでしょうか、首都高速の中心部を通らずに済むエリアを求めがちのようです。

一方で、将来的な移住地として選ぶのであれば、自宅からの所要時間はあまり重要ではないでしょう。例えば農業をやりたいとか、海辺で暮らしたいなど、自宅からの距離に関係なく、移住する目的を明確にして、それに合う別荘地を選ぶとよいでしょう。

距離の上限が決まったところで、次は別荘地をどう絞るかです。熱海や軽井沢、蓼科と有名な別荘地はたくさんありますが、「例えば家族で旅行に行った際に気に入ったとか、趣味のサーフィンやスキーなどで良く出掛けていたなど、何かしらの思い出のあるエリアを選ばれる方が多いようです」。確かに、一般的な住宅選び同様、何も知らないエリアで住宅を買うというのは、住んでから「こんなハズでは……」といったリスクを伴います。

その上で「海か山か」「趣味を楽しめるか」「温泉の有無」など、個人的な嗜好で絞り込むとよいでしょう。「最近の方々は事前に希望の別荘地をある程度リサーチされてから、希望エリアで物件を探す人が多いようです」。インターネットでそのエリアの気候や買い物の利便性、先住者の口コミとなどを調べるのはもちろんですが、さらに自ら足を運んでみることも大切です。「例えば『夏は良かったけれど冬はどうだろう？』とわざわざその時期に改めて訪れる方もいらっしゃいます」

また人気の高い別荘地は物件の価格も高くなります。同じ広さや間取りでも別荘地によって大きく金額が異なります。そのため予算に見合う別荘地はどこか、あらかじめ調べて比較検討したほうが良いでしょう。

また避暑で訪れるだけなら夏の気候を重視すればよいのかもしれませんが、一戸建てを構えるなら1年間を通しての気候も必ず調べましょう。意外と積雪が多いのか、水道管が凍るほど冷え込みがあるのか。雨や雪が多ければそれに対応する家づくりや備えが必要になり、その分の工事費用がかかります。

決して安くはない買い物だけに、事前のリサーチは納得がいくまで行うようにしましょう。

別荘購入のメリット・デメリット

別荘を持つことには、多くのメリットがある一方で、デメリットもあります。別荘での暮らしを心から楽しむためにも、よい面と少し大変な面の両方をしっかり知っておくことが重要です。

別荘購入のメリット

別荘を持つメリットとしてはまず、望んでいた環境に身を置くことで心と体をリフレッシュできることが挙げられます。自然環境や趣味を満喫することで、自宅へ戻った時も仕事等へのやる気も高まりやすくなります。もちろん子どもたちにも良い影響を与えることでしょう。

「最近特に多いのが、自然の中で『自分らしい生き方』を実感されている方々です。今までやりたかったことや、もともとやっていた趣味をさらに満喫することで、そのように感じられるようです」

また新しい土地で、新たな交友関係を築くこともできます。例えば地域の行事などへの参加や、農業体験、趣味等を通じて、これまでの自宅と会社との往復だけでは得がたい新しい交流が生まれることも。こうした新しい人脈から、新たなビジネスチャンスが生まれることもあります。

そのほかには地震をはじめとした自然災害で避難する際の、緊急避難場所として利用できます。

別荘購入のデメリット

デメリットとしては、やはり二拠点分の費用が必要になるということが大きいでしょう。物件の購入費や管理維持費はもちろんですが、自宅との交通費も新たに必要になります。

また都市部と比べて、交通や買い物の利便性は落ちます。駅に向かうにせよ、買い物へ出掛けるにせよ、たいていの別荘地では車などの移動手段が必須となります。

別荘の購入方法と手続きの流れ

別荘を買うまでの手順は、一般的な住まい探しと流れは同じです。ここでは、別荘を扱っている不動産会社の種類と手続きの流れを紹介します。

別荘を扱っている不動産会社の種類

別荘を扱う不動産会社は、主に下記の２つに分けられます。
（１）複数のエリアで、マンションや分譲地を開発して販売する不動産会社
（２）地元を中心に一戸建てや土地を扱う不動産会社や建築会社

いずれも新築だけでなく、中古物件も取り扱っている会社がたくさんあります。かつては希望エリアや別荘地にある店舗へ出掛けたり、雑誌や広告を頼りに電話を入れて確認するのが一般的でしたが「最近は圧倒的に、インターネットで物件を検索されてからご来店される方々がほとんどです。別荘の専用検索サイトを利用される方もいらっしゃいますが、『箱根』『別荘』とか『軽井沢』『マンション』などワード検索をするだけでも簡単に探すことができます」

インターネットで気になる物件が見つかったら、後はその物件を扱う不動産会社に問い合わせをして来店する、という流れが主流になっているようです。

別荘購入の手続きの流れ

一戸建てもマンションも、購入の手続き自体は通常の住宅購入と同じです。

【一戸建て・マンションの場合】
インターネットなどで物件情報を探す
→不動産会社にコンタクト
→現地確認
→購入申し込み
→売買契約
→引き渡し・登録

【土地+注文住宅の場合】
インターネットなどで物件情報を探す
→不動産会社にコンタクト
→土地探し・建築会社探し
→現地確認
→土地の売買契約、土地の登記
→建築プランの打ち合わせ
→ラフプランと見積もり検討
→建築請負契約
→着工
→竣工・引き渡し・登記

ローンを組む場合は、それぞれ「売買契約」や「建築請負契約」時にローン契約を行う必要があります。ローン審査に通らないと購入することができなくなりますから、あらかじめ借り先の金融機関に相談しておいたほうがよいでしょう。

別荘購入の費用と資金計画【編集部解説】

別荘の購入を考えるとき、お金の計画はとても重要です。ここでは、別荘購入の際の初期費用やローンについて解説します。

初期費用

別荘を買うときには、物件そのものの価格のほかに、さまざまな諸費用がかかります。これを「初期費用」と呼びます。

初期費用の主なものに、物件を紹介してくれた不動産会社へ支払う「仲介手数料」があります。次に、その土地や建物が自分のものになったことを法的に記録するための「登記費用」も必要です。これには、手続きを依頼する専門家（司法書士）へのお礼も含まれています。

さらに、税金もかかります。不動産を手に入れたときに納める「不動産取得税」や、契約書に貼る印紙代としての「印紙税」、登記にかかる「登録免許税」などが主なものです。これらの諸費用は、物件の価格や条件によって変わってきますが、事前に不動産会社に大まかな金額を計算してもらうと、全体の予算が立てやすくなるでしょう。

別荘購入で利用できるローン

かつては、住宅ローンは契約者本人や家族が居住するための住宅にのみ利用できるとされ、別荘や二拠点目として建てるならセカンドハウスローンを利用する、というのが一般的でした。また別荘が贅沢品と考えられ、セカンドハウスローンは一般的に住宅ローンより若干金利が高めに設定されていましたが、低金利時代の現在では、だいぶ様子が変わってきました。

例えば大手銀行の金利を見ると、住宅ローンとセカンドハウスローンの違いはわずか1％未満です。また最近はセカンドハウスローンを扱うインターネットバンクや、【フラット35】を利用できるセカンドハウスローンもあり、金利はそれぞれでかなり違います。

利用するローンの種類も、金融機関が物件条件や契約者の状況から総合的に判断して決める場合があります。一方で、かつては不動産会社の提携ローンが利用できましたが、最近はかなり減っています。

このように、別荘を建てる際のローンの金利は以前と比べて随分と低くなっています。また選択肢も増えています。別荘をローンで購入したいと思ったら、まずはどんなローンがあるのか、どれくらいの金利で利用できるかなどを調べたほうがよいでしょう。

別荘の管理維持費は？　管理会社はどう探す？

別荘は買った後も、「管理維持費」がかかります。後から困らないように、年間にかかる費用がどれくらいになるか、管理はどうするかを事前に考えておきましょう。

別荘の種類別の管理維持費や管理体制

先述した別荘の種類のうち、（４）会員制リゾートホテル（５）ホテルコンドミニアムはホテルですから、ホテルの管理会社やホテル運営会社がそれぞれ管理維持費を設定しています。（２）新築・中古マンションは管理組合がありますから、管理費はマンションごとに決められています。

（１）新築・中古一戸建てと（３）土地購入+注文住宅という「土地＋一戸建て」の場合は、まず分譲地とそうではない場合に分けられます。まず分譲地の場合、分譲した不動産会社が用意した管理会社に管理費を支払うケースと、管理会社が用意されていないケースがあります。管理会社が用意されていない分譲地や、自ら見つけた土地に建てた場合、管理会社を自分で見つけるか、自ら管理を行う必要があります。

管理会社が決まっていない場合、その土地を販売した不動産会社や住宅を建てた建築会社が管理会社を紹介してくれることもありますから購入時に確認してみるといいでしょう。

管理会社が決まっている分譲地やマンションの場合、月々の管理費用が明示されていますから、購入する際は必ず確認しましょう。

管理会社は必要？

別荘は自宅と違って、長い間誰も暮らしていないことが多くなります。そのため、建物をよい状態に保つには、維持管理が欠かせません。自分で管理するか、専門の管理会社に依頼するかを選びましょう。

自身で管理すれば費用を抑えられますが、掃除や庭の手入れ、設備の点検などを全て自分でしなくてはなりません。特に、別荘が自宅から遠いと、時間も交通費もかかって負担になりがちです。

一方、管理会社に依頼すると費用はかかりますが、専門のスタッフが定期的に見回りや清掃、草刈りなどをしてくれます。別荘をいつでも気持ちよく使え、建物の傷みやトラブルも防ぎやすくなるでしょう。

別荘の維持管理費

別荘を所有すると、購入費用だけでなく、その後の維持にもさまざまな費用がかかります。共通で発生する維持費と別荘ならではの管理費の2種類に分けられます。

共通でかかる維持費（水道光熱費、保険料など）

別荘の購入費用以外に、その後の維持に下記のようなお金がかかります。

修繕費：屋根や外壁の塗装、給湯器交換など
基本料金：電気・ガス・水道は未使用でも発生
通信費：インターネット回線の利用料
保険料：火災保険などの継続費用

維持費は別荘を使わない期間もかかるため、固定費としてあらかじめ予算に含めておくことが大切です。

別荘ならではの管理費

別荘地やリゾートマンション特有の施設や環境を維持するための費用です。地域や物件の条件によって金額が大きく変わります。

共用施設の管理費：温泉大浴場やプールなどの設備維持費、清掃費
分譲地管理費：道路、街路灯、ごみ置き場、除雪など分譲地内の共用部分の維持費
浄化槽管理費：下水道が整備されていない場合に必要となる浄化槽の維持費
その他の管理費：草刈りや不在時の掃除、敷地内の除雪など

マンションでは共用施設の有無が管理費を左右します。例えばリゾート地のマンションで温泉の大浴場や、プールなどがある場合は、それに伴い管理費が高くなります。

分譲地の場合、道路の管理維持費や除雪費、街路灯整備費、ゴミ置き場管理費などがかかります。分譲地でない場合、こうした費用は自治会費として徴収されるのが一般的です。

また分譲地や探してきた土地に一戸建てを建てる場合、下水道が整備されていないケースも往々にしてあります。その際は個別または合同の浄化槽が設けられますが、その管理費も必要です。

そのほか管理会社によっては夏季の草刈や不在時の掃除、敷地内の除雪など、さまざまなオプションが用意されています。

別荘の維持にかかる税金は？

ここまで従来の意味での「別荘」や二拠点目、移住先の住宅をすべて「別荘」として説明してきましたが、税制上では「別荘」と「セカンドハウス」に違いがあります。この違いで、実は税金が変わるのです。

「別荘」と「セカンドハウス」とで税額が変わるのは下記の３つの税金です。

固定資産税
都市計画税
不動産取得税

セカンドハウスと認められると、上記３つの税金は軽減措置の対象となります。別荘は対象にはなりません。では「別荘」と「セカンドハウス」とは何が違うのでしょうか。

まず別荘とは「日常の生活の用に供しないものとして家屋またはその部分のうち、専ら保養の用に供するもの」のことを言います。日常生活を送るための家ではなく、避暑や避寒など保養のために使っている住宅ということです。

一方でセカンドハウスの場合は明確な定義はありませんが、おおよそ「月1日以上の居住の用に供するもの」と言われています。ちなみに遠距離通勤者が自宅とは別に職場の近くに所有する住宅もこれに当てはまります。

つまり、保養のために使うのが「別荘」、毎月1日以上は日常生活のために使うのが「セカンドハウス」なのですが、それを認定するのは各自治体です。認定の基準は自治体によっても多少違います。

セカンドハウスであることを申請するためには交通費や滞在時のレシートなどや、水道光熱費などの居住状況がわかるものを提出しなければならないなど、各自治体によっても申請方法が異なります。詳細は各都道府県税事務所に確認するようにしましょう。

そのほか、別荘を所有することでかかる税金は、別荘のある場所の住民税があります。また熱海市では「別荘等所有税」がかかります。

別荘を購入するときに確認したい項目

夢の別荘を手に入れた後に「こんなはずではなかった」とならないために、購入前には確認しておきたいポイントがあります。ここでは、物件を購入するときに確認したい項目を解説します。

管理状況

中古の別荘を考えるときには、その建物がこれまでどのように管理されてきたかを確かめておくことが重要です。前の持ち主がこまめに手入れをしていたか、それとも長い間誰も住んでいなかったか、といった情報は、建物の状態を見極める上で知っておきたい情報です。長い間、手入れがされていなかった物件は、見えないところで傷みが進んでいるかもしれません。

また、建物だけではなく、別荘地全体の管理体制についてもしっかり見ておきましょう。例えば、敷地内の道路や街灯の状況、ごみ出しの決まりなどです。特に雪の多い地域では、冬の雪かきを誰がどのようにしてくれるのかが、暮らしの快適さに大きく関わってきます。

立地状況

別荘を選ぶときには、建物の状態だけではなく、その土地がどのような場所にあるかという「立地」の確認も重要となります。まず考えたいのが、日々の暮らしの便利さです。食料品などを買うスーパーや、もしものときに頼りになる病院が、車でどれくらいの時間で行けるかを見ておきましょう。

また、安全かどうかも重要です。その土地が、大雨による土砂災害や川の増水といった危険性が高くないかを、自治体が公開している「ハザードマップ」などで事前に調べておくことをオススメします。さらに、日当たりや風の通りはよいか、隣の家との距離は十分か、といった点なども、現地へ行って確認しましょう。

再建築の可否（一戸建ての場合）

中古の一戸建て別荘を買う際に特に注意して確かめたいのが、「建て替えができるかどうか」という点です。建築基準法では、建物を建てる土地は、決められた幅以上の道路に面している必要がある、という決まりがあります。

古い別荘地などでは、この条件に合っていない土地があり、そこに建っている家は「再建築不可物件」と呼ばれます。もし、この再建築不可物件を買ってしまうと、将来、建物が古くなったときに建て替えられません。

さらに、台風や地震などで建物が壊れてしまっても、同じ場所に新しい家を建てられないという大きな問題が出てきます。リフォームはできるけれど建て替えができないと、資産としての価値が低く見られてしまい、将来売りたいと思ってもなかなか買い手が見つからないこともあるでしょう。

土地の権利（一戸建ての場合）

一戸建ての別荘を買うときには、その土地の権利がどうなっているかを見ておくのも重要なポイントです。土地の権利には、主に「所有権」と「借地権」という2つの種類があります。

「所有権」とは、土地と建物の両方が完全に自分のものになる権利のことです。

一方で「借地権」は、建物は自分のものですが、その下の土地は地主さんから借りている、という状態のことです。土地を借りているため、毎年「地代」と呼ばれる土地のレンタル料のようなお金を地主に支払い続けることになります。

借地権付きの物件は、土地を買う必要がない分、販売価格が安く設定されていることが多いという魅力があります。しかし、地代の支払いがずっと続くことや、将来家を売ったり建て替えたりするときに、地主の許可がいる場合があることも覚えておきましょう。

別荘の維持費を抑える方法はある？

別荘を持つと、購入費用の他に毎年かかる維持費も考えなくてはなりません。この維持費が気になって、一歩踏み出せない方も少なくないでしょう。

ここでは、賢く別荘の維持費を抑えるための具体的な方法を紹介します。

固定費を削減する

別荘の維持費を少しでも軽くするためには、毎月や毎年決まってかかる「固定費」を見直す方法があります。まず、電気やガスの契約プランを見てみましょう。

今はたくさんの会社からさまざまな料金プランが出ているため、自身の別荘の使い方に合った、よりお得なプランに変えられるかもしれません。あまり使わない時期は、契約アンペア数を小さくして基本料金を安くするのも1つの手です。

また、インターネットの通信費も工夫次第で節約ができます。固定回線を引く代わりに、使うときだけ持ち運べるポケットWi-Fiを使ったり、スマートフォンのテザリング機能を使ったりする方法もあります。

さらに、火災保険の内容を一度見直してみるのもオススメです。必要な補償は残しつつ、自身の別荘には合わない特別な約束などを外すと、保険料を安くできる場合があります。

セカンドハウス認定を受ける

別荘にかかる税金の負担を軽くするために、ぜひ知っておきたい方法が「セカンドハウス認定」を受けることです。

税金の仕組みでは、たまに避暑や息抜きのために使う家は「別荘」と見なされますが、月に1回以上など、定期的に生活のために使う家は「セカンドハウス」として扱われます。このセカンドハウスとして自治体に認められると、買ったときにかかる「不動産取得税」や、毎年支払う「固定資産税」「都市計画税」が安くなります。

認定を受けるための条件や手続きは、自治体によってさまざまです。例えば、人気別荘地のある長野県南佐久郡南牧村では「特定の人が毎月1泊2日以上利用している居住用の家屋」であることなどが要件となっています。申請の際には、高速道路の利用明細や近隣での買い物レシートなど、毎月利用していることが分かる書類の提出が必要です。