所有権保存登記とは？　所有権移転登記と何が違う？　税金や必要書類、自分でできるかまでプロが徹底解説

所有権保存登記とは？所有権移転登記との違いを解説

まずは、所有権保存登記について理解していきましょう。所有権移転登記や抵当権設定登記など、不動産に関する登記についても解説していきます。

注文住宅を建てたときや新築一戸建て、新築マンションを購入した際に必要な登記

土地や建物など不動産を購入したりした際に「登記」が必要だということはよく知られていますが、この登記にはさまざまな種類があり、登記にかかる税金（登録免許税）にも違いがあります。登記業務を含め手続き全般を不動産会社にすべて任せていれば、これらの違いを気にする必要はあまりありませんが、自分で登記することもできる程度の内容なので、知っておいて損はないでしょう。

家を建てたり、購入したりした際に必要になるのは、主に以下の登記があります。

土地を購入して新築一戸建てを建てた場合、土地の「所有権移転登記」を行い、建物は「所有権保存登記」を行います。建売住宅を購入した場合や新築マンションを購入した場合も、同様です。

中古住宅や中古マンションを購入した場合は、土地も建物も「所有権移転登記」となります。

所有権が登記されるとどのように記載される？

登記をすると、土地と建物それぞれの登記事項証明書に、下記の画像のように登記内容が記載されます。下記の画像は土地に対する登記事項証明書ですが、建物に関してもほぼ同じ形式です。

土地の登記事項証明書の例（法務省見本）

上記画像にあるように、「権利部（甲区）（所有権に関する事項）」の欄にある順位番号1に最初の所有者の「所有権保存」が記載される仕組みです。そのため、中古で不動産を取得した場合には、順位番号2以降に「所有権移転」が記されます。また、それぞれ受付年月日や受付番号、権利者の住所や氏名などが記載されていきます。

所有権を登記するメリット・デメリットは？

所有権保存登記では、順序として表題を登記した後に、所有権の保存登記が行われます。注意したいのは新築建物の表題登記は、所有権の取得日から1カ月以内に申請することが義務付けられていることです。怠ると10万円の過料が科せられると定められています。

ただし「所有権保存登記をしないと抵当権設定登記ができませんから、銀行からお金を借りられません。所有権保存登記や所有権移転登記を行うことで土地や建物の「所有権」を第三者に主張できます。またこの先の売買や賃貸の際もスムーズに行えますし、相続や贈与の際に煩雑な手続きが起こりにくくなります」（司法書士の清水さん、以下同）

つまり所有権を登記するメリットは、銀行からお金を借りられたり、第三者に所有権を主張することができることです。登記することで、売買や賃借、相続や贈与をスムーズに進めることができます。逆に登記しないと、銀行からお金を借りられず、売買等もスムーズに行うことができません。

ちなみに登記されていない不動産でも、固定資産税はその不動産に実際に暮らしている人に対して、しっかり課税されます。

（画像／PIXTA）

登記の登録費用の相場はいくら？

登記の手続きをする際、気になる点の1つに費用が挙げられます。登録費用として、どの程度の費用がかかるのか理解していない方もいるはずです。ここでは、登記の登録費用の相場を解説していきます。軽減措置や省エネ住宅における税率の軽減などについても解説していくので気になる疑問を解決するために役立ててください。

登録費用は「登録免許税」＋司法書士等への手数料

不動産を登記する際にかかる税金を「登録免許税」といいます。主に、以下の登記にかかる税金です。

• 土地の所有権移転登記
• 建物の所有権保存登記
• 建物の所有権移転登記
• 抵当権設定登記

土地と建物それぞれに課税する仕組みで、「不動産の価値×税率」で税額が決まります。税率は、登記の内容によって異なりますが、本来は下記の通りに税率が定められています。

また、登録免許税以外にも司法書士に申請を依頼する場合には手数料が発生します。登記申請の代理や必要書類の作成など、司法書士への報酬に加え、書類を取得する際にかかる手数料も必要です。また、取得時にかかった交通費が含まれるケースも多いです。司法書士に依頼する場合の費用は、登記の種類や不動産の購入価格、地域などによって違いがあります。複数の司法書士から見積もりを取り、料金だけではなくサービス内容や相性なども比較しながら、予算や希望に合う司法書士を選んでみてください。

現在は軽減措置が設けられている

前述した登録免許税は本則です。現在は、軽減措置が設けられているため、税率が異なっています。ただし、軽減措置には期限が設けられているので注意してください。

• 売買による土地の所有権の移転の登記：2026年3月31日まで
• 住宅用家屋の所有権の保存の登記：2027年3月31日まで
• 住宅用家屋の所有権の移転の登記：2027年3月31日まで
• 住宅取得資金の抵当権の設定の登記：2027年3月31日まで

詳しい税率は以下の通りです。

ただし、軽減措置の適用を受けるためには、住宅用家屋の床面積が50m²以上であることなどの要件を満たす必要があり、なおかつ登記の申請書に住宅用家屋の所在地の市区町村長の証明書を添付しなければいけません。また、住宅用家屋の新築もしくは取得後1年以内に登記を受ける必要もあります。多くの一戸建てやマンションなら適用される条件ですが、しっかりと理解してから申請するようにしてください。

省エネ住宅等はさらに税率が軽減される

上記で紹介した軽減税率は、一般的な住宅が当てはまる税率です。「長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」「特定の増改築等がされた住宅用家屋」は、登録免許税の税率がさらに軽減されます。適用期限は、2027年3月31日までです。

長期優良住宅とは、長期間にわたって良好な状態で住めることが認定された住宅を指します。省エネ性やバリアフリー性、耐震性など、一定の基準が定められており、登録免許税以外にも、取得税や固定資産税といった税制面、加えて住宅ローンの金利優遇など、あらゆるメリットがある点が魅力です。

認定低炭素住宅は、二酸化炭素の排出を抑える仕組みや設備を取り入れたことで環境への配慮が認められた住宅を指します。断熱性能や再生可能エネルギー設備の導入など、条件を満たすことで認定を受けられます。長期優良住宅と同じように優遇措置が設けられている点も特徴です。

また、耐震性能の向上やバリアフリー化、省エネ性能を備え付けるなど、一定の基準を満たしてリフォームされた住宅を特定の増改築等がされた住宅用家屋といいます。それぞれの住宅の軽減税率は以下のとおりです。

所有権保存登記などの申請はどこにする？　自分で申請する方法は？

ここからは、所有権保存登記といった登記の申請方法について解説していきます。

自分で法務局に申請することも可能

登記は、自分で申請することも可能です。法務局での申請の仕方やオンラインでの申請の仕方など、それぞれの手順を紹介していくので、スムーズな申請を目指すためにも事前に把握しておきましょう。

書面申請による申請方法

まずは、自分で法務局まで足を運び、書面で申請する方法です。

①必要書類の準備
登記申請書や登記原因証明情報（新築住宅であれば建築確認済証や検査済証）、本人確認書類、登録免許税納付書などを用意します。また、表題部所有者の住民票や表題登記完了証もしくは登記事項証明書なども必要です。新築ではなく、1年以上経過している建物であれば、評価証明書も用意してください。

②登記申請書の作成
登記申請書に必要項目を記していきます。登録の目的、所有者、添付情報や日付、課税価格や登録免許税、不動産の表示など、間違いのないように記載してください。

③提出
用意した書類を不動産の所在地を管轄している法務局に提出します。開庁時間は平日の8：30～17：15です。

④審査・登記完了
法務局で書類審査が実施され、問題がなければ登記完了です。不備がある場合は、その場で修正ができるので安心です。また、登記が完了すると登記識別情報と登記完了証が発行されます。

オンラインによる申請方法

法務局まで足を運ぶ時間がない場合にはオンライン申請も可能です。オンラインでの申請では以下の準備が必要になります。

• 電子証明書の取得
• 登記、供託オンライン申請システムの利用者登録
• 申請用総合ソフトのインストール

オンラインであれば、24時間365日いつでも申請が可能です。窓口まで出向く手間がないため、仕事で平日に行けない場合に効果的な手段ですが、はじめての場合はハードルが高い申請方法でもあります。事前準備をしっかりと行い、申請方法を確認して手続きをしてください。

所有権保存登記の申請に必要な書類

申請に必要な書類は下記の通りです。

建物の表題登記も行う場合は、さらに下記の書類が必要になります。

上記書類と、法務局に用意されている申請書に署名、捺印して申請します。申請書は法務省のHPからのダウンロードも可能です。

土地や建物の所有権移転登記に必要な書類

こちらも上記書類を用意して、法務局に用意されている申請書を記入、捺印して申請します。申請書も上記同様、法務省のHPからのダウンロードも可能です。

なお所有権移転登記は売主と買主が一緒に申請する共同申請となりますので、売主側に理解してもらうことが必要です。つまり個人で申請したいというと「ちゃんと準備してもらえるか不安だ」と断られる場合も多々あるということです。

このように登記する所有権を、保存するか移転するのかによって、登記する際の税金が変わったり、登録方法が異なります。ひと言で「登記」といっても、実はこれだけ違いがあるのです。

自分で所有権保存登記の申請を行う場合の費用

自分で所有権保存登記の申請をする場合、登録免許税以外に以下の費用がかかります。

• 住民票の写し：300円程度
• 住宅用家屋証明書：1300円程度

司法書士に依頼をすれば、上記に加えて1万円～10万円ほどプラスになりますが、申請に必要な書類作成を依頼できるため手間を大きく抑えられます。

この記事は、2025年10月現在の情報です

• 

  取材協力

  清水歩

  ｜千代田法務会計事務所　司法書士
  明治大学法学部法律学科卒業。東京司法書士会所属。千代田法務会計事務所共同代表。NPO法人事業承継相続研究会会員。遺産整理、組織再編等の会社法務、一般民事事件など多方面で的確なアドバイスを提供している
• 

  執筆

  籠島 康弘

  ｜フリーライター
  雑誌「カーセンサー」編集部を経てフリーライターに。中古車からカーシェアリング、電気自動車までクルマにまつわる諸々の記事執筆を手がける。最近は住宅雑誌の記事も執筆していて、自分が何屋なのかますます分からなくなってきた。