ZEH住宅とは？補助金がもらえる条件や、光熱費、メリットデメリットを解説【2025年度版】

ZEHとは「使うエネルギー≦創るエネルギー」になる住宅

ZEH（ゼッチ）とは「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略。ひと言で言えば「使うエネルギー≦創るエネルギー」になる住宅を指します。厳密には一次エネルギーの消費量と創るエネルギー量の収支をゼロ以下にする住宅なのですが、ややこしいのでまずは「使うエネルギー≦創るエネルギー」で覚えましょう。

※ちなみに、上記のとおりZEHの「H」はハウスを指すため、「ZEH住宅」ではなく「ZEH」が正しい表記。わかりやすくするために、この記事では「ZEH住宅」と記載しています

ZEHとは「使うエネルギー≦創るエネルギー」になる住宅のこと

一次エネルギーとは、天然ガスや石油など、加工せずに自然にあるままの状態で得られるエネルギー。この消費量には「冷暖房」「給湯」「換気」「照明」に使用するエネルギーが含まれる（その他の家電消費エネルギーは含まない）

ZEH住宅の3要素は「断熱」「省エネ」「創エネ」

ZEH住宅で必要なのは、「断熱」「省エネ」「創エネ」という3つの要素です。この3つの要素について細かな要件が定められ、それが認められると、ZEH住宅として補助金を受けることができます（※建築スケジュールと補助金のスケジュールが合う場合に限る）。

●断熱

ZEH住宅として認定されるためには暑さや寒さに影響されにくいよう建物の断熱性能を高めることが必要です。具体的には断熱材や窓の性能を高めます。断熱性能が上がれば、冷暖房に使うエネルギーを減らすことができます。

●省エネ

「省エネ」にはHEMS（ヘムス）という、住宅内の消費エネルギーと太陽光発電等で創るエネルギーを確認できるシステムが必要になります。また省エネタイプのエアコンや、少ないエネルギーでお湯を沸かせる高効率な給湯システム、消費電力の少ないLED照明などの導入が必要になります。

●創エネ

ZEHでは太陽光発電システムなどの再生可能エネルギーシステムを備えることが求められます。この「創エネ」で創り出すエネルギーが、消費するエネルギーを上回るようにしなければなりません。

高断熱化によって住宅内の温度差が小さくなるため、ZEHはヒートショックのリスクを低減することができます。酷暑や厳寒を我慢しなくても、エアコンの効きがよいため省エネでも快適に過ごせます。太陽光発電があれば停電時でも電気を使えます。つまり光熱費を抑えられるだけでなく、安心で快適な暮らしが可能になることがZEHのメリットなのです。

ZEHに必要なのは「断熱」「省エネ」「創エネ」の3つ

「断熱」でエネルギーを極力使わないようにして、「省エネ」家電や設備でエネルギーの消費を抑え、「創エネ」で消費エネルギーを上回るエネルギーを創り出すのがZEH（画像出典／資源エネルギー庁）

ZEH住宅の定義とは？ZEH、Nearly ZEH、ZEH Oriented

ZEHの補助金等の対象になる住宅の定義やそれぞれの違いについて簡単に紹介します。

建物の断熱性能は、いずれも「ZEH外皮強化基準」を満たすことが条件で、これは建築物省エネ性能ラベルにおける「断熱性能レベル5」に相当します。

また、ZEHおよびNearly ZEHでは、「創エネ（再生可能エネルギー）」を含む一次エネルギー消費量の削減率を計測・管理できる「HEMS（ホーム・エネルギー・マネジメント・システム）」の導入も必要です。

●ZEH（ゼッチ）

「断熱」＋「省エネ」による省エネルギー率：20％以上
「創エネ」（再生可能エネルギー）を含む省エネ率：100％以上
外皮基準：ZEH強化外皮基準

●Nearly ZEH（ニアリー　ゼッチ）

「断熱」＋「省エネ」による省エネルギー率：20％以上
「創エネ」（再生可能エネルギー）を含む省エネ率：75％以上
※補助金対象は寒冷地、低日射地域、多雪地域に限る

●ZEH Oriented

「断熱」＋「省エネ」による省エネルギー率：20％以上
※再生可能エネルギー未設置でも対象となる
※都市部狭小地の2階建て以上または多雪地域など創エネが十分にできない地域に限る

（写真／PIXTA）

「Nearly（ニアリー）」がつくNearly ZEHは、寒冷地など太陽光による発電量が不利なエリアでも、緩和した太陽光発電の要件を満たしていればZEHとして認めるというものです。

またZEH Orientedは、都市部の狭小地や多雪地域の、太陽光発電システムを備えてもあまり発電量が見込めない住宅でも、太陽光発電以外の要件を満たしていればZEHとして認めるというもの。先に、創エネはZEHに必要だと言いましたが、このZEH Orientedに限ってはそれがなくてもいいのです。

つまり、「Nearly」と「Oriented」は、ZEHの裾野を広げるために設けられたものです。

ZEH＋住宅の定義とは？　ZEH+、Nearly ZEH+

ZEHに「プラス」がつくZEH ＋やNearly ZEH ＋は、ひと言で言うとZEHよりも高性能な住宅です。住宅の断熱性能は、いずれも住宅性能表示制度の「断熱等性能等級6以上」を満たすことが条件。これは建築物省エネ性能ラベルでも「等級6以上」にあたります。
また、省エネルギー率の条件は次の通りです。

●ZEH ＋（ゼッチ プラス）

「断熱」＋「省エネ」による省エネルギー率：30％以上
「創エネ」（再生可能エネルギー）を含む省エネ率：100％以上
住宅全体の性能強化（一次エネ削減＋創エネで収支ゼロ）

●Nearly ZEH ＋（ニアリー ゼッチ プラス）／補助金対象は寒冷地、低日射地域、多雪地域に限る（※）

「断熱」＋「省エネ」による省エネルギー率：30％以上
「創エネ」（再生可能エネルギー）を含む省エネ率：75％以上
住宅全体の性能強化（創エネ比率はやや低い）

ZEH＋・NearlyZEH＋に導入が必要な設備とは

ZEH＋、Nearly ZEH＋共に、次の【１】または【２】のいずれかの設備の導入が補助金を受けるための条件となります。

【１】創エネ（再生可能エネルギー）を自宅で有効活用するための設備
太陽光発電などで創り出したエネルギーを効率的に自宅で消費するため、次の5つのうちいずれか1つ以上の設備を導入。

（１）蓄電システム（家庭用蓄電池など）
（２）太陽熱利用システム（太陽の熱を使って温水や温風をつくり、給湯や冷暖房に利用するシステム）
（３）PVTシステム（太陽熱利用システムをより多機能化したもの）
（４）太陽光発電等を有効活用して昼間にお風呂等のお湯を沸かせる機能のある給湯機（おひさまエコキュート等）
（５）電気自動車の充電設備または充放電設備

【２】高度エネルギーマネジメント
「HEMS」の基本機能に加え、AIやIoTによる自動エネルギー制御や冷暖房や給湯機能などとの連携制御が可能な設備。
2025年度の「子育てグリーン住宅支援事業」では、補助額が最大となる「GX志向住宅（160万円／戸）」において、当設備の導入が要件の1つとなっている。

このような設備がZEH＋等の条件となった背景には、太陽光発電システムの普及を促すために設けられた太陽光発電の固定価格買取制度があります。

「この買取の資金は「再生可能エネルギー発電促進賦課金」というカタチで、電気を使う全ての家庭が負担しています。売電目的ではなく、エネルギーの自給自足を意識したZEHが増えれば、それだけ各家庭の負担を軽減できるというわけです」（積水化学工業　堀内さん、以下同）

ZEH-M（ゼッチ マンション）の定義とは

ZEHは戸建てだけではなく、最近ではマンションの普及も進んでいます。それが、ZEH-M（ゼッチ マンション）です。

●ZEH-M

「断熱」＋「省エネ」による省エネルギー率に太陽光パネルなど創エネをプラスして、マンションの住棟全体で100％以上の省エネ率を実現するのが『ZEH-M』。ZEH 住宅同様に、マンションにもNearly ZEH-M、ZEH-M Ready、ZEH-M Orientedがあり、順に省エネ率の基準がゆるくなっています。

ZEH住宅のメリットは？

ZEH住宅のメリットはどのような点にあるのか見ていきましょう。

光熱費削減につながる

無駄な電力を生み出さない省エネシステム・断熱の強化・太陽光発電による自家発電によって、光熱費が削減されます。また、太陽光発電で余った電力を電力会社に売電し、収益も得られます。

災害時用に非常電力を備えられる

生み出した電力を蓄えておける蓄電池を設置すれば、停電や自然災害時の非常電力をまかなえます。また、電気自動車の充電も可能です。

高く売却できる可能性がある

2022年から2025年までの住宅取得を対象にした住宅ローン控除で「ZEH水準住宅」が税制優遇の対象となり、高性能住宅としての認知が広がりつつあります。また、2024年から始まった「建築物省エネ表示制度」により、住宅広告やパンフレットにはZEHであることがひと目でわかるラベル表示が可能になり、注目度がさらに向上。このような時流から、ZEH住宅は将来的に売却する際にも資産価値の高い住宅として評価される可能性があります。

ヒートショックを起こしにくい

ZEH住宅には、夏は涼しく冬は暖かい快適な環境で過ごせるメリットがあります。また、断熱性の高い住環境により、部屋同士の気温差が小さいことも特徴です。特に冬の寒い季節は、急激な温度変化によって引き起こされる脳卒中や、心筋梗塞などのヒートショックの軽減につながります。

補助金・優遇制度が活用できる

後に詳しく解説する通り、ZEH住宅またはZEH水準の省エネ住宅は、補助金や住宅ローン控除などの優遇制度が充実しています。

ZEH住宅のデメリットは？

デメリットについても見ていきましょう。

天候によって発電量が変化する

太陽光発電は、太陽光エネルギーによって電力を生み出します。曇りや雨などの天候の悪い日、日照時間の短い冬場は発電量が減少するため、常に安定した電力を得られない可能性があります。

導入時の太陽光発電機器費用や点検費用がかかる

システムをはじめとする、各種省エネ機器を設置するには、設備投資費用がかかります。また、省エネ機器を長く使うためには、定期的なメンテナンス費用も必要です。

2025年2月に資源エネルギー庁の太陽光発電の事業計画策定ガイドラインが改定されて家庭用の太陽光発電機器の点検について記載されました。詳しく見ていきましょう。

とあります。点検は義務ではなく、努力義務となっていますが、発電量が少なくなった場合は、施工会社や電気保安協会などに点検の相談をしたほうがよいでしょう。

とはいえ、光熱費の削減効果や、ZEH住宅の資産価値が高く見積もられる可能性を考慮すると、長期的観点では省エネ機器にかかるコストは回収できると考えられます。

太陽光発電の買取価格が1.6倍に引き上げられる

「断熱」・「省エネ」化し、「創エネ」を備えるわけですから、どうしても建築コストは非ZEHの住宅よりかかります。しかし国の目標は「2030年度以降新築される住宅について、ZEH水準の省エネルギー性能の確保を目指す」とともに、「2030年において新築戸建て住宅の6割に太陽光発電設備が設置されることを目指す」こと（令和3年（2021年）10月閣議決定）。

つまり、もうすぐZEHが当たり前の住宅になるのです。

現時点（2025年）においてZEHを建てるのは義務ではありませんから非ZEHの住宅を建てても罰則はありません。しかしこれから何十年も住む家を建てようと思うなら、いつまでも周囲の住宅と比較して省エネスペックが劣ることなく、長期間にわたって光熱費を抑えられて、酷暑や厳寒でも快適に過ごせるZEHを選ぶほうがよいのではないでしょうか。

太陽光発電の初期導入費用は年々低下しており、2024年時点では1kWあたり約29万円前後となっています（下グラフ）。例えば、一般的な住宅で使われる5kWシステムなら150万円前後からが目安。
2012年当初と比べるとかなり導入しやすくなっています。

太陽光発電（10kW未満）のシステム費用の推移

（出典／経済産業省「令和7年度以降の調達価格等に関する意見」より）

国では、住宅への太陽光発電設備の普及を後押しするため、創エネでつくった余剰電力を一定価格で買い取る制度（FIT）を導入しています。過去には住宅用設備の買取価格が42円/kWhといった時代もありましたが、2019年～2025年上半期までは10円～15円程度で推移。このため「初期投資の回収に時間がかかる」と感じる人も少なくありませんでした。

そこで2025年10月からは、太陽光発電の導入にかかった費用（初期投資）を早く回収できるよう、最初の4年間に限り「24円/ｋWh」で電力を買い取る制度がはじまります。これは、2025年上半期の15円/kWhと比べて約1.6倍の水準。ただし、5年目以降（2029年下半期から2035年上半期）は8.3円/kWhに下がる、段階的な制度です。

ZEHは「光熱費0円の家」とイコール？

「使うエネルギー≦創るエネルギー」になるZEH。こう言うと「使うエネルギーがゼロ以下ってことは光熱費がタダになる家ってこと？」と誤解されやすいのですが、ゼロ以下になるのは「エネルギー」であって「お金」ではありません。

「またZEHの削減目標となるエネルギー消費量には、テレビや電子レンジなどの家電による消費量が入っていません。契約する電力・ガス会社や料金プランによっても光熱費は変わってきます。ZEHだから光熱費が必ずゼロになるというわけではありません」

2023年度の年間のエネルギー購入額と年間の売電額を見ると、2022年度に比べ年間売電額が減少した一方、光熱費の高騰の影響が大きく収支はマイナスに。エネルギー購入額や日照時間などによって左右されるのが実情ですが、売電があることで家計の負担は軽減されていることがわかります。

ZEHの補助金を受ける際の注意点は？

ZEHを建てる際には補助金をもらうことができます。ただし気をつけなければならないことがあります。

まず注意したいのが、登録されたZEHビルダー（ハウスメーカーや工務店など）／ZEHプランナー（建築事務所など）を利用してZEHを建てないと、補助金の対象にはならないことです。ZEHビルダー/プランナーとは「ZEHロードマップ」におけるZEHの定義を満たしている業者のことで、6023社が登録を行っています。2025年6月現在。

次に補助金制度にはいくつか種類があり、それぞれ補助金額や採択方式などが異なることです。それを知るために、まずは現在ある補助金制度を見てみましょう（なお各補助金制度の予算は、毎年各省庁が要求して年度末に決まります。下記はあくまで2025年度の補助金制度です）。

ZEH住宅への補助金・優遇措置

（1）ZEH支援事業（対象：新築一戸建て）

前述した「ZEH住宅の定義とは？」「ZEH＋住宅の定義とは？」の条件に当てはまる住宅が対象となる補助金です。

（2）ZEH-M支援事業

ZEH-M支援事業は、マンションの階数に応じて「高層ZEH-M支援事業（6階以上20階以下）」「中層ZEH-M支援事業（4階・5階）」「低層ZEH-M促進事業（3階以下）」の3区分が設けられています。補助対象となるのは、マンションの建築主であるデベロッパーや不動産会社などです。

補助額は事業区分によって異なり、例えば中層ZEH-M支援事業では、一戸当たり最大50万円の補助が設定されています。

（3）子育てグリーン住宅支援事業

●注文住宅、新築分譲住宅（一戸建て・マンション）

住宅の省エネ化を支援するために国が毎年実施している補助制度で、新築住宅の建築・購入とリフォームが対象となります。なかでも「ZEH水準住宅」は、ZEHと同等の省エネ性能をみたすことが要件ですが、太陽光発電の設置がなくても補助金の対象となります。

（4）住宅ローン控除の上限額の引き上げ

ZEH住宅には、住宅ローン控除の優遇措置があります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを借りて住宅を購入した際、一定の条件を満たすと、入居年から最長13年間、年末のローン残高の0.7%が所得税などから控除されるというもの。控除される上限額や控除期間は、住宅の性能や入居年によって区分され、ZEH住宅など省エネ性能が高いほど、恩恵を受ける仕組みになっています。2025年4月から、すべての新築住宅および非住宅について、省エネ基準への適合が義務化されました。そのため、下表にある「省エネ基準に適合しないその他の住宅」は、原則として新たに建築することができなくなっています。

新築住宅

【新築住宅】住宅ローン控除の上限額表（画像作成／SUUMO編集部）

中古住宅

【中古住宅】住宅ローン控除の上限額表（画像作成／SUUMO編集部）

（5）贈与税の非課税枠の引き上げ

住宅を買うときに直系尊属（親や祖父母）から資金援助を受けると、一定額まで贈与税が非課税になる「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」が受けられます。非課税となる金額（非課税枠）は住宅の性能によって異なり、ZEH水準を満たしている住宅は1000万円、その他の住宅は500万円となっています。

（5）【フラット35】の金利引下げ

2024年より、【フラット35】の金利引き下げメニューが変更になりました。大きく分けると、「家族構成に関するメニュー」「住宅性能に関するメニュー」「維持保全に関するメニュー」「地域連携に関するメニュー」の4種類。「住宅性能に関するメニュー」の「【フラット35】S」は、ZEH住宅など高い省エネ性、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

（写真／PIXTA）

（4）贈与税の非課税枠の引き上げ

住宅を買うときに直系尊属（親や祖父母）から資金援助を受けると、一定額まで贈与税が非課税になる「住宅取得等資金の贈与税非課税特例」が受けられます。非課税となる金額（非課税枠）は住宅の性能によって異なり、ZEH水準を満たしている住宅は1000万円、その他の住宅は500万円となっています。

2025年4月から、すべての新築住宅および非住宅について、省エネ基準への適合が義務化されました。そのため、下表にある「省エネ基準に適合しないその他の住宅」は、原則として新たに建築することができなくなっています。

（5）【フラット35】の金利引き下げ

2024年より、【フラット35】の金利引き下げメニューが変更になりました。大きく分けると、「家族構成に関するメニュー」「住宅性能に関するメニュー」「維持保全に関するメニュー」「地域連携に関するメニュー」の4種類。「住宅性能に関するメニュー」の「【フラット35】S」は、ZEH住宅など高い省エネ性、耐震性などを備えた質の高い住宅を取得する場合、【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

（写真／PIXTA）

ZEHの補助金申請の注意点と流れ

申請の注意点

申請において注意したいことは「ZEHの補助金を申請したら、その後の間取りや設備の変更ができない」ことです。

「断熱性能やエネルギー消費量は、間取りはもちろん、窓や給湯器など設備の変更でも変わります。一度申請したらそのとおりに建てなければ補助金を受け取れません」

建築申請をした後でも設備を変更したり、窓の位置を変えたりすることはよくある話ですが、ZEHの補助金申請の場合は厳禁というわけです。そのためZEHを建てる際には申請までに間取りから設備までしっかりと検討して決定することが重要です。

2025年度ZEH補助金の申請スケジュール

＜ZEH支援事業＞
2025年度の単年度事業公募期間は2025年12月12日（金）に終了予定です。

2025年度の複数年度事業公募期間は2025年11月7日（金）～2026年1月6日（火）の予定です。

出典 2025年のZEH補助金（環境共創イニシアチブ）

このように注意すべきことはありますが、前述した通り、2025年4月からすべての住宅に対して省エネ基準の適合が原則義務化となったことから、ZEHはもうすぐ当たり前になる住宅の姿。今から家を建てるなら光熱費を抑えられて、年中快適に過ごせるZEHを検討しましょう。