耐震等級3は必要？　後悔しない家づくりで知っておきたい耐震の基準とは

注文住宅を建てる人のなかには来るべき地震に備えて「耐震等級3にしたい」「けれども費用が高くなってしまう」と迷っている人もいるのではないでしょうか。現在もっとも高い等級である「耐震等級3」は、実際どれくらいの地震に耐えられるのでしょうか？　今回は、耐震等級3が耐えられる震度や、耐震等級2や1との違い、耐震等級3で家を建てるメリット・デメリットとその対策などを、kao一級建築士事務所の越野かおるさんに伺いました。

耐震等級って？ 「耐震基準」とは違うの？

「耐震等級とは、『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』が定める『住宅性能表示制度』における、住宅の品質についての基準の一つです。住宅購入の際、目視では分かりにくい耐震性能を、等級1～3の三段階で示します。耐震等級の取得はあくまでも任意のものであり、指定の機関で審査を受け『住宅性能評価書』を取得することによってのみ認定されます。

一方、耐震基準は、一定の強さの地震に耐えられるよう、建築基準法が定める最低減クリアすべき指標です。2000年6月1日に施行された現行の建築基準法の耐震基準に沿って建てられた家は耐震等級1に相当します。

なお、現行の建築基準法に基づき家を建てた場合でも、審査を受けない限りは『耐震等級1』とは認定されず、住宅性能評価書も交付されません。

ただし、現行の建築基準法に適合していることが分かる建築確認済証（建築確認申請において建築計画が法令などに適合していることを示す）と完了検査済証（建築工事完了後に検査し、建築確認申請どおりに工事が行われたことを示す）を提示すれば耐震等級1とみなされるので、耐震等級1の認定を受ける必要はほとんどないでしょう」（越野さん／以下同）

耐震等級3とは？　どこまで耐えられる？

耐震等級3は、耐震等級1～3のなかでもっとも耐震性が高い等級です。ここでは耐震等級1～3が、どの程度の耐震性を備えているのかを確認しましょう。

耐震等級1：建築基準法が定める最低限の基準

「耐震等級1は、建築基準法が定める最低限の耐震性能をクリアしていることを示します。震度5程度では損壊せず、震度6強程度でも即時に倒壊・崩壊することはありません。

なおここで注意すべきなのは、耐震等級1とされるには、2000年に施行された現行の耐震基準をクリアしている必要があることです。1981年6月1日に施行された新耐震基準で建てられた家であっても、2000年5月31日以前に建築確認された家は、耐震等級1とはみなされません」

耐震等級2：公共施設や長期優良住宅の認定基準

「耐震等級2は、耐震等級1の1.25倍の耐震性を備えています。例えば耐力壁（たいりょくへき、建物に横からかかる力に対抗するための壁）の筋交いの数を増やしたり、耐力壁を長くしたり、あわせて床の剛性（変形に耐える力）を高めたりすることで、強度を1.25倍まで高めます。

耐震等級2は、避難場所に指定される学校や病院などの公共施設や長期優良住宅（国が定める「長期優良住宅認定制度」により、長期にわたり安全・快適に暮らすための措置が講じられていると認定された家）が備えるべき最低限の等級です」

耐震等級3：災害復興の拠点となる施設に求められる基準

「耐震等級3は、耐震等級1の1.5倍の耐震性を備えています。耐震等級2よりもさらに壁の強度を上げて量を増やし、床の剛性も高めなければなりません。そのうえで、力をうまく分散できるよう、構造躯体の接合部に使う金物を適切に配置するための、より複雑な計算が求められます。

消防署や警察署などの建物は、倒壊・崩落することなく災害復興の拠点として機能し続けられるだけの高い耐震性が求められるため、耐震等級3で建てなければならないとされています」

耐震等級は数字が大きくなるほど耐震性が高くなる（イラスト／村林タカノブ）

耐震等級に影響を与える4つのポイント

建物の重さ

「建物の重さは、構造計算（建物の自重や加重などを計算し、地震や台風などに耐えられるかを調べること）に含まれており、耐震性に大きく影響する要素です。

例えば耐力壁の強度が同じ建物で考えた場合、片方は瓦屋根、片方はスレート屋根で比較すると、重い瓦屋根が載っているほうが耐力壁にかかる負荷が高くなるため耐震性は下がります。

耐震性を考えるのであれば、瓦屋根ではなく軽いスレートやガルバリウム鋼板（※）の屋根材を、モルタル外壁ではなくサイディングを選ぶなど、建物の軽量化を考えることが大切です」

※ガルバリウム鋼板は日鉄鋼板の登録商標です

耐力壁の量

「地震や風などによる横からの圧力に抵抗する耐力壁は、数が多いほど耐震性が高くなり、耐震等級も上がります。

また2階建ての場合、2階の重量もかかる1階に耐力壁が多いほうが耐震性が高くなります。そのため広い空間を要するリビングを2階に、壁量が増える個室を1階に置くほうが、耐震面から考えると有利です」

耐力壁の配置バランス

「耐力壁はただ単に数を増やせばよいわけではなく、配置バランスも考えなければなりません。いくら耐力壁が多くても、家の片側だけに集中していれば、そちらばかりが強く重くなってしまいます。そうすると地震が発生したときに、弱いほうに負荷がかかりすぎることで、倒壊・崩落の危険性が高くなるのです」

床の剛性

「耐震性を考えるときには、柱や壁の強度を高めることばかりが注目されがちですが、あわせて床の剛性（ごうせい＝硬さ）を高めることも重要です。

いくら壁の強度を高めても、それを支える床の剛性が低くて簡単にねじれてしまうようだと壁が倒れてしまうためです。そのため床にも構造用合板を用いるなどし、強度を高める工夫が必要です」

耐震等級を上げるためには、複数の要素を総合的に考慮する必要がある（イラスト／村林タカノブ）

耐震等級3の家を建てるメリットは？

大きな地震に遭ってもダメージが少なくてすむ

「耐震等級3の家は、耐震等級1や2の家と比較すると、地震によって受けるダメージが小さくなるのがもっとも大きなメリットです。例えば震度6強程度の地震が起きた場合、耐震等級1だと倒壊や崩落を防いで命を守ることはできても、建物の損傷が大きければ建て替えが必要になるかもしれません。

しかし耐震等級3の家だと損傷が小さくてすむことで、そのまま住み続けられる可能性が高くなり、資産としても維持しやすくなります。災害時に避難生活を送るリスクを減らせることは、家族の不安を軽減し、メンタルの安定にもつながるでしょう」

住宅ローンの金利優遇を受けられる

「住宅ローンを提供している金融機関のなかには、耐震等級3の家に対して金利を優遇する会社も少なくありません。低い金利で住宅ローンを借りられるのも、耐震等級3で家を建てるメリットです」

例えば住宅金融支援機構の住宅ローン「【フラット35】S」では、耐震性を含む住宅性能のレベルによって、0.25％から0.5％も金利が下がる可能性があります(※2023年3月現在)」

地震保険の割引率が大きくなる

「地震保険は耐震等級に応じて割引が受けられます。割引率は耐震等級1だと10％、等級2では30％ですが、等級3だと50%と大きくなるのが特徴です。

なお現行の建築基準法に沿って建てられていれば耐震等級1とみなされるため、耐震等級1の住宅性能評価書はいらないとされています。建築確認済証と完了検査済証を提示すれば10％の割引を受けられます」

売却時に高く売れる可能性がある

「耐震等級3の認定を受けた家は耐震性の高さが証明されているため、資産価値が評価され、売却時に高く売れる可能性があります。

ただし近年は、中古住宅を安価に購入し、自分たちの好みの間取りにリフォームやリノベーションしたいと考える人が増えています。そのような人から価格面で敬遠された場合には、売れにくい場合もあるでしょう」

耐震等級3で家を建てるメリット

耐震等級3で家を建てるとさまざまなメリットを得られる（イラスト／村林タカノブ）

耐震等級3の家を建てるデメリットや注意点は？

建築コストが高くなる

「耐震等級を上げると、使用する建築材料が増えることによる物理的なコストはもちろん、設計・施工の手間と時間がかかることにより、人件費も高くなります。また木造住宅は、耐震等級1であれば、2階建てまでは構造計算が義務ではありません。しかし耐震等級2以上にする場合は、必ず構造計算をおこなわなければならず、そのための費用もかかります。

また耐震等級3と認定されるには第三者評価機関による調査が必要になるため、設計や工事にかかる期間が長くなる傾向があります。弊社では、通常でしたら設計で5～6カ月、工事に6カ月程度を見込みますが、耐震等級3にする場合には、各1カ月、合計2カ月程度長くなるイメージです。その間、今住んでいる家の家賃を払い続けなければなりません。

全体のコストがどれくらい高くなるのかは、家の大きさや設計の複雑さによるので一概にはいえませんが、構造計算だけでも20～30万円程度かかるのが一般的です」

希望の広さや間取りにできない場合がある

「耐震等級3の家は、建築コストが高くなる結果、希望の広さにできない場合があります。例えば耐震等級1であれば30坪の家を建てられる予算でも、耐震等級3にすると坪単価（1坪当たりの単価）が高くなるため25坪の広さにしかできない、といったこともあるでしょう。

また耐震性を高めるためには耐力壁を増やす必要があるので『広々としたリビングにしたいのに、真ん中に耐力壁を立てなければならない』など、希望の間取りにできないことも考えられます」

依頼の段階でリクエストする必要がある

「耐震等級は任意の制度であるため、希望する場合はハウスメーカーや設計事務所に依頼する段階で、明確な意思表示が必要です。

耐震等級3の家にするためには、それを前提に設計を進めなければなりません。あとになって『耐震等級3の認定を受けたい』と希望しても、すべてやりなおさなければならず、進捗によっては耐震等級3を満たす設計に変更できない場合もあります。耐震等級3にすることを考えている場合には、できるだけ早い時点で相談しましょう。

なお、耐震等級3の認定を受けるための第三者機関への申請は、施主が自分自身でおこなっても建設会社や設計事務所に依頼しても、どちらでも構いません」

耐震等級3で家を建てるデメリットと注意点

耐震等級3にすると費用負担が重くなり、希望の間取りをかなえられない可能性もある（イラスト／村林タカノブ）

耐震等級3の認定を受ける方法や費用は？

耐震等級3の認定を受けるための住宅性能評価書の取得方法や、必要となる費用の目安はどれくらいなのでしょうか。

耐震等級3の認定を受ける方法と流れ

「耐震等級3の認定を受けるためには第三者機関に住宅性能評価の審査を依頼し合格しなければなりません。住宅性能評価は、国土交通大臣に任命・監督されている第三者機関により、全国共通のルールに基づいておこなわれます。

住宅性能評価は、まず設計図書の評価を受けます。設計住宅性能評価書が交付されてから着工し、工事中も複数回に分けて検査がおこなわれ、最終的に建設住宅性能評価書が交付されて引き渡しとなります」

住宅性能評価の流れ

住宅性能評価は、設計性能評価と建築性能評価の2段階でおこなわれる（イラスト／村林タカノブ）

住宅性能評価を受ける費用

住宅性能評価を依頼するときにかかる費用は第三者機関によって異なり、10万円～15万円が一般的です。

「なお耐震等級の認定は任意であるため、住宅性能評価書が不要であるなら費用をかけて審査を受ける必要はありません」

耐震等級3の基準に沿って建てられたものの、住宅性能評価を受けなかった場合は『耐震等級3相当』と呼ばれるのが一般的です。

住宅性能評価書と耐震基準適合証明書は異なるの？

「耐震基準適合証明書は住宅性能評価書と混同されやすい書類ですが、まったく別の証明書です。

住宅性能評価書が、第三者機関の審査を受けて耐震性を含む住宅の性能を証明する書類であるのに対し、耐震基準適合証明書は耐震診断を受けたうえで、新耐震基準に適合していることを証明するための書類です。

例えば住宅ローンを借りるときには、新耐震基準を満たすことが条件とされています。そのため1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた家の購入に際して住宅ローンを借りたい場合は、耐震補強をおこなって耐震診断を受け、耐震基準適合証明書を発行してもらわなければなりません」

耐震等級3にするかはメリット・デメリットを比較して考えよう

最後に改めて越野さんに、耐震等級3の家づくりについての考え方を伺いました。

「耐震等級3の家は確かに耐震性が高くなるので、精神的には大きな安心を得られます。しかし耐震等級3の認定を受けるためには、時間もコストもかかるのが事実です。

どれだけ家の耐震性が高くても、それにより守られる家族の生活が充実していなければ、幸せな暮らしを送るのは難しくなるかもしれません。耐震等級3にするメリット・デメリットを比較して、時間とコストを投じる価値があるのか、ほかに優先すべきことはないのかまで考えたうえで、必要かどうかを決めましょう」

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