セットバックって何？　土地探しや一戸建て建築で知っておきたいQ&A

街を歩いていると、たまに住宅の敷地と道路の境界が凸凹しているのを見かけませんか？土地や新築・中古の一戸建てを探しているとき、ときどき見かける「要セットバック」の注意書きがこの街並みに関係してきます。購入するに当たって、どんなことに注意するべきかを、紹介します。

「セットバック」の基礎知識

そもそも「セットバック」って何？

「建築基準法では、家を建てるための土地には接道義務があり、４m幅以上(地域によっては6m幅以上)の道路に2m以上接していなければなりません。行政としては『防災』について考えると、消防車が入れるような道路が整った街づくりをしたいと考えます。

ところが自動車が一般的ではなかった昔は、1間(※1)（約1.8ｍ）あるいは2間（約3.6ｍ）といった昔の基準で整備された道路があり、現在でもたくさん見かけられます。

行政は道路を4m確保したいところですが、現在住んでいる人にいきなり『道路分の土地を明け渡して建て替えてください』というのは難しいので、『いずれ建て替えるときに土地を後退(セットバック)して建ててください』とお願いすることになります。こういった道路を専門的には『法42条2項道路(※2)』とか『みなし道路』と呼んでいます。そして現状幅4mを確保していない道路に面している土地は『要セットバック』と表記されることになります」（明海大学　不動産学部　教授　中村喜久夫さん（以下同））

（写真／PIXTA）

※1:1間＝6尺＝約1.8182ｍ
※2:幅員が4ｍ未満の道路であっても建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）または都市計画区域への編入日時点ですでに建築物が立ち並んでいたものは、特定行政庁の指定に基づき、敷地のセットバックにより将来的に4ｍの幅員を確保することを前提に、建築基準法上の道路として認められている。原則として幅員1.8m以上

セットバックする幅はどう決まる？

「セットバックは向かい合う土地の状況によって2つのケースに分けられます。まず、道路の向かい側が宅地の場合は道路の中心線からそれぞれが水平線で２mセットバックすることになります。 例えば道幅が3mであれば、中心線から境界線までの距離が1.5mなので、お互いに0.5m下げることになります」

向かいが宅地の場合のセットバックイメージ図

中心線から2mセットバックする

ただし、道幅を測るときに反対側の建物がすでにセットバックしているかどうかも確かめる必要があります。
というのも既に境界線を下げているかどうかで、道路の中心線の位置が異なる場合があります。中心線は分かりづらいこともあるので役所の建築指導課などに確認しておくことが大切です。

向かい側が川ならどう計算する？

もう1つは、道路の向かい側が崖、川、線路等のとき、セットバックの条件が異なってきます。このような場合は向かい側の境界線を動かすことはできないので、建物のある側だけで4mの道幅を確保することになります。例えば下の図のように道幅が3 mならば、境界線を1 m下げなければなりませんので頭に入れておきましょう。

向かいが川の場合のセットバックイメージ図

崖、川、線路等は向かい側境界線が変えられないので道幅4mまでセットバックすることになる

接道が公道か私道かで異なる？

「接道している道路が建築基準法で認められた道路であれば、公道でも私道でも家は建てられます。セットバックの要件も同じです。しかし、セットバック後の管理主体（国、都道府県、市区町村）や税金が異なる場合があります」

「セットバック」で気を付けるポイント

要セットバックの物件は建て替えできないの？

「もちろん建て替えはできます。ただ建て替えるときには、セットバックした後の敷地に合わせた家を建てることになります。建蔽率（建ぺい率）や容積率もセットバック後の敷地で計算するので、自分の希望の広さや形状の建物が建てられるどうかを確認する必要があります。購入した後で後悔することのないように不動産会社や建築士に確認してもらいましょう。

たまに『再建築不可』(※3)という物件を見かけますが、これは道路への接道の幅が2m未満のものやそもそも建築基準法の道路に接していない物件のことです」

※3:建築基準法上、現在ある建物を壊して新たな建築ができない物件のこと。前面道路が建築基準法上の道路ではなかったり、接道が2ｍ未満などの場合

セットバックは拒否できる？

「セットバックを拒否することはできません。あらたに家を建てる際に必要な建築確認がおりないので、セットバックをせずに、新築や建て替えをすることは不可能です。また、セットバックした敷地面積に建物を建てることになりますので、セットバック後の有効面積をしっかり調べておく必要があります」

購入を検討している土地が「セットバック済み」ときいているけれど調べる必要は？

まず、不動産会社や建築士に相談し、役所の建築指導課などの担当者に2項道路かどうかを確認してもらいましょう。

【確認事項】
・その土地の前面道路が4mあるかどうか
・その土地が接する道路が建築基準法上の道路かどうか

セットバックの必要な道路

道を歩いているとときどき見かけるセットバックの例。手前の敷地はセットバック済み

セットバック部分に駐車してもいいの？

「例えば中古住宅を購入して再建築せずにリフォーム程度でそのまま住むのであれば、現状のままでも問題がありませんが、新たにセットバックをして家を建てた場合のセットバック部分は『道路』とみなされるので、通常駐車場として利用することはできません。

もちろん塀やフェンスもセットバック後の敷地の中に収める必要があります。再建築時には自分の敷地が狭くなってしまうので損をするような気がするかも知れませんが、災害などが起こったときを想定して4mの道路の確保は必要になります」

「セットバック」と費用の問題

セットバックした土地は買い上げてくれるの？

「自分の土地ではなく道路とみなされるならば、買い上げてほしいという気持ちになりますね。行政によってはセットバック部分を買い上げてくれる場合もあるようですが、現在はほとんど寄付あるいは無償提供のようです。

また自分で使用できないのであれば寄付をしてしまいたいと考えても、受け取ってくれる場合と受け取ってくれない場合があります。いずれにしても行政に確認しておきましょう」

セットバックに掛かる費用は誰が払う？

セットバックする場合、調査費用や舗装費用などが掛かる場合があります。その費用を行政が負担してくれるのか、自治体によっては補助の制度がありますので、不動産会社や建築会社に調査してもらいましょう。

街づくり計画を推進したいエリアであれば行政も積極的ですが、予算がなかったり、道路整備を特に急いでいない場合は自己負担となる可能性もあります。

（写真／PIXTA）

セットバック部分の固定資産税はどうなる？

セットバックして自分の土地を提供したのだから、固定資産税は払いたくないという気持ちになるのは当然でしょう。セットバック部分の固定資産税は『道路』となるので固定資産税を払う必要はなくなります。

しかし自動的に免除になるわけではありません。というのも、セットバックのすべての情報を市町村が把握しているわけではありません。そのため、非課税の適用を受けるには、非課税の申告をしなければなりません。固定資産税は市町村税ですので、市役所や区役所に相談することが大切です。特に地価が高い土地の税金はこれからずっと支払っていくことを考えると、大変な額になる可能性があります。

非課税の適用を受けるには、土地の謄本やセットバック部分の面積が分かる地積測量図、その他、役所が指定する書類を用意して申告しましょう。

いずれにしても、住まいを購入する際に接道の問題は大切です。セットバックすることにより、土地や建物にどのような影響が出るのか、事前によく調べて土地や物件探しをするようにしましょう。