第一種住居地域とは？高さ制限や日影規制、建てられる建物について学ぼう

第一種住居地域の基本情報

まずは、第一種住居地域がどのような地域なのか、定義や特徴、他の用途地域との違いなどを詳しく解説します。

第一種住居地域の定義と特徴

「第一種住居地域」は都市計画で定められた用途地域の一つです。この用途地域とは、国が定めた都市計画法をベースに、都道府県知事が立てた都市計画のことで、各地域の特性や街づくりの目的に合わせ、13の区分のうちいずれかが指定されています。その一つが第一種住居地域で、良好な住環境の保護を目的としているものの、住居専用地域ではないため、住宅や商業施設、工場などが混在している市街地が多く見られます。

土地や建売住宅など不動産の購入時には、物件の概要や取引条件について記載された重要事項説明書の説明を受ける決まりがあり、ここに用途地域に関する記載があります。

「第一種住居地域は住環境を保護するための地域ですが、大規模ではない店舗や事務所も建てられます。住宅が6割～7割、店舗や事務所が3割～4割と混在している地域が多いため、利便性が高く生活しやすいと思います」（佐川旭さん、以下同）

第一種住居地域のイメージ。一戸建てや低層住宅、店舗などが混在しています（画像／PIXTA）

他の用途地域との違い

では、第一種住居地域は他の用途地域と比べてどのような違いがあるのでしょうか。13ある用途地域のうち、「第二種住居地域」「近隣商業地域」「準住居地域」「第一種低層住居専用地域」と比較してみましょう。

第二種住居地域との比較

第二種住居地域は、住宅や商業施設、工場などが混在している市街地のうち、住宅の割合が高い地域のことです。主に住環境を守るための地域とされているため、住宅と店舗や事務所の割合が5：5程度と、第一種住居地域よりも店舗や事務所の割合が高い傾向にあります。

「店舗や事務所の割合が高くなると利便性はさらに良くなり、人や車が多く集まるようになります。商業地域ほどではありませんが、第一種住居地域よりは騒音が気になるかもしれません」

近隣商業地域との比較

近隣商業地域は、近隣の住民が日用品の買物をする店舗や、その他業務の利便を増進するための地域のことで、第一種住居地域と比較すると文字どおり“商業に特化”しています。商業施設や事務所のほか、住宅、店舗、病院や学校などの公共施設、ホテル、パチンコ店、カラオケボックス、映画館、車庫・倉庫、さらに小規模の工場を建てることもできます。

準住居地域との比較

準住居地域は、道路の沿道において自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。主に、幹線道路沿いのエリアで指定されるケースが多く見られます。 建築できる建物は、住宅、共同住宅、下宿 、公共施設・病院・学校等や、10000m²以下の店舗、事務所、展示場、ホテル・旅館、マージャン・パチンコ店、カラオケボックスや、客席200m²未満の劇場、映画館、演芸場、観覧場等です。

第一種低層住居専用地域との比較

第一種住居地域と名称が似ている「第一種低層住居専用地域」は、低層住宅のための地域のこと。良好な住環境を保護するために、10mまたは12mの絶対高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1mまたは1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められています。

「建物の大きさや高さを決める法規制も厳しいため、他の用途地域と比べると家のサイズは小さめになります。その分、建物の密集度が低く、庭などの緑地帯が多くなるので住環境が良いエリアが多いです。しかし、近くの大きな店舗（一定基準でコンビニは可）や病院まで徒歩十数分もかかるなど不便な面もあるため、若いときは良いけれど、年齢を重ねると日常生活が辛くなるかもしれません」

同じ第一種住居地域内でも、固定資産税は異なる

不動産の取得後に気になる固定資産税は、所有している土地と建物、それぞれに課せられる税金です。
固定資産税は評価額（課税標準額）をベースに算出されますが、評価額は自治体ごとの基準に基づいて決められます。

「土地の評価額が高くなるのは、商売をすることで利益が上げられる商業地域や近隣商業地域など商業系地域で、第一種住居地域などの住居系地域の評価額は、商業系地域より抑えられるケースがほとんどです。ただ、同じ第一種住居地域内でも、駅や幹線道路沿いなど利便性が高いエリアの場合は、評価額は若干高くなる可能性があります」

土地や建物の登記後に生じる固定資産税。税額の目安は自治体に問い合わせるとわかります（画像／PIXTA）

第一種住居地域の用途制限

用途地域では、地域別に建築物の用途や広さに制限が定められています。そこで、第一種住居地域の用途制限の概要を紹介しましょう。

建てられる建築物

住宅／共同住宅（マンション等）／寄宿舎／下宿／兼用住宅／3000m²以下の店舗や事務所／3000m²以下のボウリング場や水泳場などの運動施設／3000m²以下のホテルや旅館／学校／図書館／病院／神社・寺院・教会／50m²以下の危険性や環境を悪化させるおそれが非常に少ない工場／作業場床面積が
50m²以下の自動車修理工場／3000m²以下の畜舎／3000m²以下で火薬や石油等の危険物の貯蔵・処理の量が非常に少ない施設など

建てられない建築物

3000m²を超える店舗や事務所／マージャン・パチンコ店／カラオケボックス／劇場・映画館／馬券・車券発売所／キャバレー・ナイトクラブ／倉庫業倉庫／3000m²を超える自家用倉庫など

第一種住居地域の建物の建蔽率（建ぺい率）と容積率は？

用途地域では、各地域別に建蔽率（建ぺい率）と容積率が定められています。建蔽率（建ぺい率）・容積率とは、土地の広さに対して建てられる建築物の大きさの上限を示す数値のこと。第一種住居地域は以下のとおりです。

建蔽率（建ぺい率）

敷地面積に対する建築面積の割合のこと。第一種住居地域は50%、60%、80%と定められています。

容積率

敷地面積に対する延床面積（各階床面積の合計）の割合のこと。第一種住居地域は100%、150%、
200%、300%、400%、500%と定められています。

土地の広さと建蔽率（建ぺい率）が同じでも、容積率により建てられる家の大きさは変わります（イラスト／長岡伸行）

軽減や緩和措置が設定されていることも

建蔽率（建ぺい率）や容積率は、各自治体などが定める規定により軽減・緩和措置が設定されていることがあります。例えば、建蔽率（建ぺい率）は、角地や防火地域内に政令で定められた耐火建築物を建築する場合には緩和措置が受けられます。容積率は、前面道路の道路幅により軽減されることがあります。

「注文住宅を建てるために土地を購入するなら、土地を販売する不動産会社に、何かしらの措置が設定されていないかを確認しましょう。できれば家を設計する住宅メーカーや建築家などに建蔽率（建ぺい率）と容積率の数値と、措置の有無を伝え、希望するサイズの家が建てられそうか相談すると良いと思います」

第一種住居地域のメリット・デメリット【SUUMO編集部】

これから「家を建てたい」と考えている人にとって、第一種住居地域はどのようなメリットがあるのでしょうか。住環境面や将来性などのメリットとあわせて、知っておくべきデメリットについても解説します。

住環境面でのメリット

第一種住居地域の最大のメリットともいえるのが、「住環境の良さ（住みやすさ）」でしょう。前述したように、第一種住居地域には住宅のほか、3000m²以下の運動施設やホテル、学校、病院などを建築可能。生活に必要な施設をすべて建てられるうえ、第二種住居地域と違ってパチンコ屋や馬券発売所などの建築は禁止されています。利便性と治安の良さを求める人にはぴったりな住環境だといえるでしょう。

資産価値・将来性

利便性が高く、住みやすい第一種住居地域は、資産価値も高くなりやすい傾向にあります。土地を取得する際に費用がかさむケースが多いですが、地価は維持もしくは値上がりしやすく、将来的に売却したときにも高いリセールバリューが期待できます。また、生活に必要な施設がそろっているため、年齢を重ねたあとにも住みやすく、“終のすみか”を建てる地域としても適しているでしょう。

考慮すべき制限事項

メリットが多い第一種住居地域ですが、いくつかデメリットもあります。その一つが、人通りや交通量の多さです。住居地域の中でも比較的規模の大きな建物を建築できるため、人が集まりやすくなります。家を建てる場合は、騒音対策やプライバシー確保などの工夫も必要になるかもしません。

「騒音が気になりそうなエリアに家を建てるなら、外壁に遮音シートを入れる、石膏ボードを2重にする、防音性の優れたサッシを選ぶなどの方法で、建物の遮音性能を高めておきましょう。建築費が多少アップしますが、音はどこから家の中に入るのか読みにくいので、十分に対策を取りたいものです」

第一種住居地域の高さ制限や日影規制

用途地域では、いくつかの規制により建てられる建築物の高さが制限されています。次から、第一種住居地域に定められている規制・制限を解説します。

道路斜線制限

道路の採光や通風が確保されるように、道路に面した建物の高さを一定部分制限すること。第一種住居地域の場合、適用距離は道路20m、25m、30m、35m以内で、勾配は敷地と接する道路の反対側の境界線から1.25か1.5と定められています。

道路斜線制限のイメージ

（イラスト／長岡伸行）

隣地斜線制限

隣地側に面した建物の高さが20mまたは31mを超える部分について、高さを制限すること。第一種住居地域の場合、立ち上がりの高さの基準が20mとなり、勾配は1.25と定められています。

隣地斜線制限のイメージ

（イラスト／長岡伸行）

日影規制

日影規制とは、日照時間が1年で最も短い冬至頃を基準に、一定時間以上に日影が生じないように建物の高さを制限すること。第一種住居地域の場合、高さが10mを超える建物の場合、敷地境界線からの距離により、地面から4mまたは6.5mの高さ（測定水平面）が日影となる上限時間が、自治体により定められています。

日影規制のイメージ

（イラスト／長岡伸行）

北側斜線制限や外壁後退、絶対高さ制限はない

第一種住居地域には、敷地の北側に位置する建物の日差しを確保する北側斜線制限や、建物の外壁や柱面を敷地境界線から後退させなければいけない外壁後退、建物の高さの上限を定めた絶対高さ制限の規制はありません。

「これらの規制がない第一種住居地域は、規制が厳しい第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域と比べると、建物の設計時に近隣へ日当たりの配慮をしなくて済むことになります。

ただし、購入する土地の南側も第一種住居地域で、現在は駐車場や空き地の場合、そこに建物が建ったら自分の家の日当たりが悪くなる可能性があります。この場合は先々を考え、LDKのような家族が集まるスペースは2階に設けておくと日当たりを確保しやすいでしょう」

第一種住居地域に3階建ては建てられる？

なるべく居住スペースを広くとるために、3階建ての一戸建てを希望する人もいるでしょう。でも、第一種住居地域に3階建ては建てられるのでしょうか。

建てられるが法規制に注意

前述したように、第一種住居地域には絶対高さ制限がないので、3階建てを建てることは可能です。
しかし、道路幅が狭いと道路斜線制限に、隣地が近いと日影規制に抵触することもあるため、場所によっては建てられないかもしれません。

土地購入後によく調べたら斜線制限がありダメだった…ということを防ぐために、3階建てを検討している人は建築士などのプロに法規制を確認してもらうことをオススメします。

3階建てを建てるなら、高さに関する法規制には特に注意（画像／PIXTA）

前面道路の幅も確認を

3階建てを建てる場合、道路についても注意しましょう。

「前面道路に4トントラックが入れないと、大きな資材を小分けして搬入するため、運搬費が高くなります。さらに、クレーン車が入れないと手による作業が多くなり工期にも影響を与えます。

前面道路の幅は6mあるのが理想です。しかし、道路幅が7～8mあると、時間や曜日によっては路上駐車が多くなりトラックが通りにくいことも考えられます。

また、前面道路の幅は十分でも、幹線道路から現地までの道が細い、道が曲がりくねっている、電柱が道側に飛び出ている一方通行など、あらかじめ運搬作業車のルートを確認しておくことです。

設計士や住宅メーカーには、建てるときにどのようなことが起きそうかという視点で、道路について確認してもらうと良いですね」

土地購入前には必ず現地に行こう

第一種住居地域は、住宅と店舗や事務所などが混在する地域で、利便性と居住性のバランスが良いエリアといえます。しかし、低層の戸建て住宅やマンションばかりの落ち着いた環境だったり、コンビニや飲食店が多くにぎわっていたりと、場所によって街の雰囲気は大きく変わります。

建蔽率（建ぺい率）や容積率、斜線制限などの法規制は、役所に聞いたりWebで調べたりすれば確認できますが、どのような建物が多く立っているのかはわかりません。土地購入前には必ず現地に行き、街の雰囲気をチェックしましょう。

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  取材協力

  佐川旭

  ｜佐川旭建築研究所代表。一級建築士、インテリアプランナー
  間取り博士とよばれるベテラン建築家で、住宅だけでなく、国内外問わず公共建築や街づくりまで手がける
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  執筆

  山南アオ

  ｜エディター＆ライター
  住宅・リフォーム情報誌の編集部を経てフリーランスのエディター＆ライターに。家づくりのノウハウやローン・税金などのマネー情報、住宅設備やインテリア、賃貸のお部屋探しなど幅広い分野の記事や広告制作に携わる。インテリアコーディネーター資格を取得していて、趣…