用途地域とは? 用途地域の一覧で土地や家を探すときやライフスタイルにあった地域の選び方を知ろう

用途地域とは? 用途地域の一覧で土地や家を探すときやライフスタイルにあった地域の選び方を知ろう

家を建てる土地を探している、あるいはマンション購入を検討している際に、よく目にするはずの「用途地域」。その地域にどんな建物なら建てられるのかを定めているのですが、13地域もあって何がどう違うのかわかりにくいという人も多いのでは? そこで一級建築士の佐川さんと一緒に、用途地域別にどんな暮らしができるのか、まとめてみました。

そもそも用途地域とは?

地域の住環境を整えるためのエリア分け

「用途地域」とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて13地域に分けられたエリア」のことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域毎に住み心地や暮らしが異なります。

では、なぜ13地域に分けられているのでしょう。例えば住宅の隣に大きな商業施設や工場、学校や公園がごちゃごちゃと建っていると、日当たりや騒音、公害などで住みにくい環境になってしまいます。一方の工場にとっても、例えば大型トラックが通りにくいとか渋滞が発生しやすいなどで、効率が悪い環境になることが考えられます。そうなると住んでくれる人も、そこで工場を建てたいと考える企業もどんどん減ってしまいます。

そこで国は都市の健全な発展を目的に「都市計画法」を定め、この法律に基づいて都道府県知事が「都市計画」を立てています。具体的には地域を下記の3つに分けます。

都市計画区域とそれ以外の区域

(1)都市計画区域_計画的に街づくりを進めるエリア
(2)都市計画区域外_人があまりいない地域なのでとりあえず市街地化計画をしないエリア
(3)準都市計画区域_人があまりいないけれど重要なので制限を設けておこうというエリア

さらに上記(1)「都市計画区域」と定められたエリアを、下記の3つに分けます。

都市計画区域内の区分

(A)市街化区域_既に市街地を形成している区域や、今後優先して計画的に市街地化を図るべきエリア
(B)市街化調整区域_農地や森林などを守ることに重点を置くエリア
(C)非線引区域_計画的に街づくりをする予定だが、とりあえずは現状のままにしておくエリア

さらにさらに、(A)市街化区域を「景観を守る」や「防火対策」など用途や目的等に応じて21地域の「地域地区」に分割します。このときの21地域の中の1つに「用途地域」があります。

地域

用途地域は2019年4月から13地域に

用途地域は現在13地域あります。現在、というのはおおむね5年に一度見直しができるためです。用途地域の種類が増減することはほとんどないのですが、2019年4月から「田園住居地域」という用途地域が追加され、13地域になりました。

田園住居地域が追加された理由は、今後都市部の農地が一気に住宅地化する可能性が高くなったからです。これまで都市部で農地を営む場合、固定資産税などが一般農地同様に低い税率に抑えられてきました。その代わりに30年間の営農義務が課せられていたのですが、2022年にその期限が切れるのです。そのため農地が一気に宅地に変わる可能性が高いというわけです。

宅地が一気に増えてしまうと街の緑が減って住宅が増え、自然環境など計画的な街づくりや周辺の土地価格にも影響します。そのため農地と市街地の共存を図る目的で田園住居地域が追加されたのです。

また指定エリアや建蔽率(建ぺい率)・容積率などの数値についてもおおむね5年に一度見直しされます。

どんな用途地域がある?

用途地域13地域を大きく分けると3つ

では「用途地域」の13地域にはどんなものがあるのでしょう。用途地域ひとつずつの詳細は後述しますが、大きく3タイプに分けることができます。

(1)住居系
13地域あるうち8地域が「住居系」です。この8地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工場や商業施設は建てられません。住環境が優先されている用途地域です。新たに追加された「田園住居地域」もここに含まれます。

(2)商業系
2地域が「商業系」になります。主に大勢の住民が買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。

(3)工業系
3地域が「工業系」になります。主に工場の利便性を高める地域になります。

用途地域を知れば、住んでからの暮らしが見えやすい

用途地域は計画的な市街地を形成するために、13地域毎に建物への制限が設けられています。「例えば、建ぺい率(建蔽率)や容積率が異なります。『第一種低層住居専用地域』の建ぺい率は場所によって30%・40%・50%・60%の違いがあり、容積率も50%~200%となります。一方『第一種住居地域』では建ぺい率が50%・60%・80%、容積率は100%~500%。そのため同じ50坪の土地に家を建てようと思っても、建てられる延べ床面積が違う、つまり第一種住宅地域のほうが広い家を建てられることになります」

また同じ「低層住居専用地域」でも第一種では基本的にコンビニは建てられませんが、第二種は建てられます。第一種/第二種があるのは他にも「中高層住居専用地域」「住居地域」がありますが「第一種より第二種のほうが、住宅以外の建物を建てられる、つまり建物の種類が混在しやすくなります」

そのため同じ「低層住居専用地域」でも第一種はコンビニがないため夜も静かな住宅街で、第二種は家の近くにコンビニがあって便利な可能性がある、と住み心地に違いが出てきます。

このように用途地域によって「建てられる家の大きさや高さ」や「周辺の住環境」が異なります。ですから用途地域を事前に調べておけば、住んでからの暮らしが見えてきやすくなるのです。

用途地域はインターネットで調べられる

自分が住んでいる地域や、購入を検討している地域がどの用途地域に指定されているかは、都道府県や市区町村の窓口でわかります。最近はほとんどの自治体がホームページで公開しているので「○○(調べたい都道府県名や市区町村名)+用途地域」で検索してみましょう。

用途地域は地図上で色分けされて表示されています。用途地域が指定されていないエリアには該当する色が塗られていません。

13種類の用途地域の特徴を一覧で解説

【住宅系の8地域】

それでは具体的にどんな用途地域があるのか。まずは住宅系の用途地域8地域から見ていきましょう。なお(1)~(7)は基本的に「下にいくほど建物の種類が混在した街並みになる」と捉えておくと、理解しやすいと思います。

(1)第一種低層住居専用地域

特徴:低層住宅のための地域です。建てられる高さが10mや12mなどに制限されています。一戸建てだけでなく低層マンションも建てられます。一方店舗は床面積の合計が50m2以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てられません。建物の種類としては、一戸建て住宅のほか賃貸住宅やマンション、小中学校が建てられます。

イラスト

こんな人にオススメ:閑静な住環境なので、都会の喧噪から離れた生活を送りたい人。駅から少し離れるためクルマを利用する人。広い庭を持ちたい人など。

(2)第二種低層住居専用地域

特徴:主に低層住宅のための地域です。高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様です。一方、建物の種類は床面積150m2までの店舗が可能になるため、第一種低層住居専用地域で可能な建物に加え、コンビニや飲食店が建てられます。
こんな人にオススメ:コンビニなど小さなお店がありつつも、景観としては第一種低層住居専用地域と同様のため、閑静な住環境と利便性の両方を求めている人。

(3)第一種中高層住居専用地域

特徴:中高層住宅のための地域です。建物の高さ制限はありません。建物の種類は2階建て以内&床面積が500m2以下の店舗が建てられるほか、幼稚園~大学などの教育施設、病院、図書館、神社やお寺などが建てられます。

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こんな人にオススメ:3階建て以上も建てられるので、分譲マンションの戸数も増えます。ある程度静かな環境で分譲マンションの購入を考えている人や、大きな商業施設はないけれど、買い物などの利便性を求める人に向いています。

(4)第二種中高層住居専用地域

特徴:主に中高層住宅のための地域です。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、2階建て以内&床面積1500m2以下の店舗や事務所が建てられます。
こんな人にオススメ:中規模の商業施設があって買い物に便利なため、生活利便性を求める人に向いています。また事務所も可能なため、最近なら事務所をリノベーションした物件に住みたい人も探してみる価値はあるでしょう。

(5)第一種住居地域

特徴:住宅の環境を守るための地域です。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3000m2までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。
こんな人にオススメ:(1)~(4)と比べて商業施設が建ち並ぶため、地域がにぎやかになります。比較的駅に近い場合が多く、夜道も明るいので一人暮らしの女性や、閑静な住宅環境より生活利便性を求める人に向いています。

(6)第二種住居地域

特徴:主に住宅の環境を守るための地域です。第一種住居地域で可能な建物に加えて、ボーリング場やスケート場、また床面積10000m2以下ならパチンコ屋やカラオケボックスなども建てられます。

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こんな人にオススメ:(5)第一種住居地域と比べて一層にぎやかになります。遊べるところも増えるので一人暮らしや、若い夫婦の二人暮らしに向いているといえそうです。

(7)準住居地域

特徴:道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域です。国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、車庫や倉庫、作業場の床面積が150m2以下の自動車修理工場、客席部分200m2未満の劇場や映画館などが建てられます。

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こんな人にオススメ:国道や幹線道路が近くにあるので、普段からクルマで移動するという人に向いています。また比較的分譲マンションが多くなる地域のため、分譲マンションを選びたい人に向いています。

(8)田園住居地域

特徴:農業と調和した低層住宅の環境を守るための地域です。建物の制限的には(1)第一種低層住居専用地域に近いです。住宅のほか幼稚園~高校までの教育施設や図書館、病院、神社・寺院などが建てられるほか、2階建て以下の農産物直売所や農家レストランも建てられます。

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こんな人にオススメ:農産物直売所や農家レストランで働く人なら職住接近で生活しやすくなるでしょう。また既存の農地を使って農業を楽しみたいという人にも向いています。

【商業系の2地域】

続いて商業系の2地域を見てみましょう。商業系の地域では商業施設などが優先されますが、住宅を建てることもできます。

(9)近隣商業地域

特徴:まわりの住民が日用品の買い物などをするための地域です。(7)準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、劇場や映画館などに床面積の制限がありません。また床面積150m2以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m2以下の自動車修理工場も建てられます。
こんな人にオススメ:生活利便性が高いのですが、同時に人や車の往来も増え、騒々しくなります。そのため生活利便性を重視し、日中はあまり家にいない人に向いています。またこの地域にある商業施設に勤める人にも向いています。

(10)商業地域

特徴:(9)近隣商業地域よりさらに緩和され、銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。風俗施設や小規模な工場も認められています。ターミナル駅の周辺部などが指定されることが多いです。

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こんな人にオススメ:あらゆる施設が建てられるため騒々しくなります。一方でターミナル駅など大きな駅が近くにあり、大きな商業施設もあるなど利便性は高い地域ですから、住環境よりそうした利便性を重視する人に向いています。

【工業系の3地域】

最後に工業系の3地域を見てみましょう。これらは主に工場などが優先されますが、(13)工業専用地域を除いて住宅を建てることができます。

(11)準工業地域

特徴:主に軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域です。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。住宅やホテル、ボーリング場、映画館、病院、教育施設なども建てられます。

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こんな人にオススメ:工場で働く人を期待して店舗もできるので、生活利便性があります。小学校など教育施設も建てられるので、工場の騒がしさが気にならなければ家族にも向いています。また地域内の工場に勤めているに向いています。

(12)工業地域

特徴:どんな工場でも建てられる地域です。住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。
こんな人にオススメ:湾岸地域が指定されていることが多く、その場合たいていは高層マンションが建ちます。そのため高層階から海や街を眺める生活を送りたいという人には向いています。

(13)工業専用地域

特徴:工場のための地域です。どんな工場でも建てられますが、住宅は建てられません。
こんな人にオススメ:住宅を建てられないため、向いている人はいません。

このように用途地域は地域別(住宅が建てられるのは12地域)に街の景観やにぎやかさ、利便性などが異なります。まずは自分の理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうか検討するようにしましょう。

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取材・文/籠島康弘 イラスト/いぢちひろゆき
公開日 2019年08月06日
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