MJRザ・ガーデン上荒田 （取材レポート）

大型商業施設の開業が相次ぐ「鹿児島中央」駅より徒歩14分。市電「市立病院前」電停付近に差し掛かると、急に空が開け、緑豊かな街区が現れます。2015年～2016年に「鹿児島市立病院」、「上荒田の杜公園」、「マックスバリュ」など商業施設3店舗が完成。“住むための”環境が整えられた新街区に誕生する〈MJRザ・ガーデン上荒田〉は、「定期借地権」だからこそ実現したプロジェクトです。

■定期借地権付きマンションって何？
マンションの権利形態には、所有権と借地権があります。借地権とは、「建物を建てるための土地を借りる権利」のことで、借地期間が更新される「普通借地権」と借地期間が定められた「定期借地権」があります。「定期借地権」では、期間満了時に建物を解体し、更地にして地主に返還することになっています。

■同じ予算でワンランク上の暮らしを実現できるの？
土地も建物も所有(購入)する所有権マンションに対し、定期借地権付きマンションでは、土地は借り、建物のみを所有(購入)。土地を購入しない分、価格(初期費用)が抑えられる点が大きなメリットです。地価の上昇、建築資材や人件費の高騰を受け、マンション価格は上昇傾向にあります。「予算内では希望の広さが手に入らない」「都心では手が届かない」と感じている方も少なくないでしょう。価格が抑えられる「定期借地権付きマンション」は、こういう時期だからこそ注目したい選択肢です。

■70年の借地期間って、どういうこと？
定期借地権の存続期間は、法律で50年以上と定められていますが、本物件の場合、それを大きく上回る約70年(※１)という長期設定。30歳で購入したとしても、100歳まで住み続けることができます。次世代に住み継ぐこともできるでしょう。また、期限が決まっているからこそ、将来についてより具体的に考えるきっかけにもなるはずです。

昨今は、老朽化した所有権マンションの建て替えの難しさが社会問題になっています。意識や価値観、経済力等が異なる区分所有者間の合意形成は容易ではありません。建て替えに際する区分所有者の負担額が近年増加傾向にあることも、建て替えを難しくする要因となっています。「建て替えの煩わしさがない」という理由で、定期借地権付きマンションを選ばれる方もいます。少なくとも、ゴールが見えているからこそ、無駄のない長期的な修繕計画、資金計画が立てられる点は、定期借地権付きマンションのメリットと言えるでしょう。

■地主が「手放したくない土地」とは、どういうこと？
1992年の借地借家法改正により新設された「定期借地権」。それまでの旧借地法では、土地は「一度貸したら返ってこないもの」でしたが、「契約期間が終われば、返ってくるもの」になったことで、地主は「手放したくない土地」を安心して貸せるようになりました。デベロッパーの働きかけもあり、都心や駅近の遊休地がマンション用地として活用されるようになったのです。「定期借地権付きマンション」に好立地が多いのは、このためです。

本物件は、新幹線が発着する「鹿児島中央」駅へ1km圏。「鹿児島市中心市街地活性化基本計画(第1期計画)」の主要プロジェクトとして、市立病院、緑地等の整備が行われた街区と市電通りを挟んで対面しており、東側隣地には「マックスバリュ」など3店舗が揃います。市内主要拠点を結ぶ市電の「市立病院前」電停へ徒歩2分。徒歩2分圏に商業、医療、公園が揃い、「鹿児島中央」駅周辺の大型商業施設も日常使いできる。これほどの好立地、しかも4700m2超ものスケールとなれば、土地活用の選択肢も多く、地主にとって「手放せない土地」であったことは想像に難くありません。地主が、地域活性化に資する数々のまちづくりを手掛ける「JR九州」と、定期借地権付きマンションにおいて豊富な実績とノウハウを有する「関電不動産開発」に、信頼と期待を寄せたからこそ実現したプロジェクトだと言えます。