市街化調整区域とは？家を建てる・建て替えることは可能？市街化区域との違いも解説

価格が安い!?市街化調整区域の特徴とは？

物件を探す際に見かける「市街化区域」と「市街化調整区域」。違いを簡単に言うと、市街化区域は街を活性化させるために活用される地域で、市街化調整区域はあまり市街地開発をせず、無秩序な市街地の拡大を防ぐ地域です。そのため、市街化調整区域にはマイホームなどの建築にあたり、建て方や建てられる規模など多くの制限があります。

一般的な土地に比べて制限があることから、市場価値が下がり、価格が割安な場合も見られます。ただ、市場価値が下がると住宅ローンの融資が下りなかったり、融資額が減額されたりするケースも想定されるということを頭に入れておきましょう。

物件広告などから、欲しい土地の地域を確認しておこう

さらに住宅地ではないため、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合も。その分の負担は自費になるので注意が必要です。

また、コンビニ、スーパーなどの生活利便施設や駅など交通機関が遠い、少ないことも考えられます。市街化調整区域は、基本的に農業や林業を行う地域なので騒音は少ないですが、農薬や肥料の臭いなどが気になることもあり得ます。

一方で、高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごせるというメリットは受けやすいでしょう。また、市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。希望の暮らし方の優先順位を明確にして選ぶことが重要です。

市街化調整区域と市街化区域の違い

以下の表に、主な違いをまとめてみました。

市街化区域は、すでに市街地を形成している区域及び、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域を指します。一方、市街化調整区域は、市街化を抑制し、農地や緑地といった自然環境の保全を優先する区域です。市街化調整区域では、舗装や下水道など生活インフラの整備が遅れたり、整備工事が自治体から助成金が受けられなかったりする場合もあります。その分の負担は自費になるので注意が必要です。

また、コンビニ、スーパーなどの生活利便施設や駅など交通機関が遠い、少ないことも考えられます。市街化調整区域は、基本的に農業や林業を行う地域ということもあり、騒音は少ないものの、農薬や肥料の臭いなどが気になる恐れがあります。一方で、高層ビルや商業施設が建築されにくいため、市街化区域に比べて静かな環境で過ごせるという点はメリットといえるでしょう。

ただし、市街化区域や市街化調整区域は自治体が定めるため、将来変更される可能性もあります。市街化調整区域の土地を検討する際は、これらの特徴を十分に理解し、自分自身のライフスタイルや将来的な計画と照らし合わせて慎重に判断することが大切です。また、具体的な建築制限や開発許可の条件については、必ず該当地域の自治体に確認しましょう。

買っても建て替えや増築できないってホント？

前述のとおり、市街化調整区域では建物の建築が制限されます。建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりません。建てられる規模を決める容積率や建蔽率（建ぺい率）制限だけではなく、既存建物に比べて、例えば延床面積の1.5倍までなど一定の規模までしか建て替えが認められないことも。

ただし、自治体によっては、条例で市街化調整区域でも開発を認めている地域もあります。指定された地域は、許可があれば誰でも住宅などを建てられます。指定される地域は一定数の家が建っていて宅地化されている、上下水道が整備されているなど事情はさまざまなので、どんな建築ができるのかは事前に家を建てたい・建て替えたいエリアの自治体の担当部署に問い合わせてみるといいでしょう。

市街化調整区域の建築制限について

自治体や地域によって制限が違うので、取り扱っている不動産会社や自治体によく確認を

将来、売却するときに不利ってホント？

市街化調整区域の不動産売買は複雑で通常の土地よりもハードルが高い分、不動産会社によっては売買仲介に難色を示され、不利な面もあるでしょう。ただし、絶対に売却できないわけではありません。

ポイントは、どのような開発許可要件があるかです。少しでも開発許可要件が緩和されている土地ほど比較的売れやすいといえます。売却しやすくなる目安としては、宅地になっている、農地ではないなどが挙げられます。

また、たとえ新築や建て替えが許可されにくい土地でも、土地の広さや周辺の環境から、家を建てずに事業を行いたいという買い手もいます。許可の申請は買い手が行うものなので、買い手の希望で条件が変わります。これがあればOKということではないので、やはり売却にせよ購入にせよ、事前に自治体の担当部署に相談することが安全でしょう。

もうひとつ、市街化調整区域の売買に詳しい不動産会社に頼るのもひとつの手です。実際に売買実績があるかを尋ねてみてもよいかもしれません。また、市街化調整区域の不動産を専門的に扱う不動産会社もあります。

売却しやすい市街化調整区域のポイント

将来売却を考えるのであれば、できるだけ多くの開発許可が下りている地域を探しておくのも手

市街化調整区域の土地にはさまざまな制限があります。仮に首尾よく建てられたとしても、特性から長く住むうえで不便さがでてくることも。どんなライフスタイルを希望するかをよく考えて選ぶことが大切です。

市街化調整区域での注意点

市街化調整区域で家を建てるときの注意点

市街化調整区域で家を建てる際は、都市計画法に基づく複雑な規制があります。まず、開発許可を取得することが最も重要なポイントとなります。土地の地目が宅地、山林、原野、雑種地であることが条件となり、それ以外の土地では住宅建設が認められません。

また、市街化調整区域は生活インフラが十分に整備されていないケースが多いため、水道、下水道、電気、ガスなどの設備について事前にきちんとした調査が必要です。建築できる建物の種類や規模にも厳しい制限があるため、地域の自治体とこまめに相談しながら計画を進めるようにしましょう。

市街化調整区域で家を建て替えるときの注意点

家の建て替えは、新築以上に複雑な手続きが必要となります。既存の建物とほぼ同等の規模や用途での建て替えが原則となり、大幅な変更は難しい場合もあるでしょう。自治体によって建て替えの条件が異なるため、事前に協議を行い、許可を得ることが不可欠です。

インフラ整備についても、建て替えに伴って新たな設備投資が必要になる恐れがあるため、慎重な検討が求められます。また、将来的な土地の活用や売却を考え、建築制限による制約を十分に理解しておく必要があるでしょう。

市街化調整区域で家を売却するときの注意点

市街化調整区域の土地や建物を売却する際は、通常の市街化区域と比べて難しくなりがちです。理由として、買主が限定されることで物件の価値が下がり、売却価格も市街化区域と比較して低くなる傾向にある点が挙げられます。

不動産市場では、市街化調整区域の物件は敬遠されやすいため、売却には専門的な知識を持つ不動産会社の協力が不可欠です。また、建築制限や土地利用の制約について、購入希望者に丁寧に説明し、理解を得ることも大切でしょう。

市街化調整区域に建物を建てずに土地活用する方法

【土地活用例1】駐車場経営

駐車場経営は、市街化調整区域で比較的簡単に始められる土地活用方法のひとつです。開発許可が不要であるほか、初期投資も比較的低く抑えられます。ただし、地域の駐車場需要や周辺の駐車場料金を丁寧に調査し、採算性を検討する必要があります。

【土地活用例2】太陽光発電

太陽光発電は、市街化調整区域の土地活用において効果的な選択肢といえます。初期投資は高額になる可能性がある一方、長期的に安定した収入が見込めるでしょう。ただし、地域の環境や景観、周辺住民への配慮、各種規制への対応など、多角的な視点からの検討が求められます。

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  執筆

  山口 俊介

  ｜編集・ライター
  20年超住宅、街情報の記事を手掛け、ほかにも車、ガテン系、スポーツ、ペット、酒、はたまたサブカルチャーなど、様々な分野に顔を出す編集・ライター。ビール検定3級、愛娘と愛猫の子育てにも奮闘中