家を建てるなら平屋？2階建て？どっちがいい？コストや固定資産税、暮らし方などメリットとデメリットを徹底比較

マイホームの購入・建築を考えているけど、平屋と2階建てのどちらにしようか迷っている……という人はいませんか？そこで、平屋と2階建てを比較する際のポイントや、選択するうえでの注意点などを、一級建築士の及川敦子さんに教えていただきました。

【比較ポイント1】手に入れるための費用

注文住宅の場合、坪単価は平屋のほうが高くなりやすい

家を手に入れるときの費用は、平屋・2階建てを問わず、建売住宅と注文住宅で大きく異なります。

建売住宅を購入する費用（販売価格）は、土地と建物がセットになったものです。したがって、平屋と2階建てを比較する場合、単純に金額を比較すればよいでしょう。

一方、注文住宅を建てる費用は、同じ広さで工事費を比較すると、平屋のほうが2階建てよりも高いケースが多くなります。

「平屋は、2階建てより基礎や屋根の面積が広くなります。建物工事費のうち、基礎工事と屋根工事の占める割合は大きいため、2階建てより費用が高くなるのです。ただ、建物工事費は間取りや内外装材、断熱性能、キッチンや浴室などの住宅設備によって大きく変わるので、一概には言えない面もあります」（一級建築士事務所　及川敦子建築設計室　及川敦子さん。以下同）

また、注文住宅を建てる場合、土地を持っていない人は、土地の購入費用も必要です。早いタイミングで、建物分と土地分とを考慮した資金計画を立てておきましょう。

土地を買って平屋／2階建ての注文住宅を建てる場合、土地と建物の両方の費用が必要になります（画像／PIXTA）

【比較ポイント2】必要な土地の広さ

平屋のほうが、広い土地が必要になる

同じ延床面積で平屋と2階建てを建てると仮定すると、平屋のほうが、広い土地が必要になります。
土地に建てられる建物の広さの上限は、都市計画法の用途地域で定められています。例えば、用途地域が「建ぺい率50％・容積率100％」で特別な制限や緩和措置がない土地の場合、120m²（約36坪）の家を建てるには何m²用意する必要があるのでしょうか。

＜延床面積120m²の家を建てるのに必要な土地の広さ＞

◆平屋
1階のみの延床面積で120m²。
＊建ぺい率50％なので、土地240m²×建ぺい率50％＝120m²（建築面積＝延床面積）
→240m²の土地が必要になる

（イラスト／長岡伸行）

◆2階建て
1階・2階合わせて延床面積120m²
＊容積率100％をめいっぱい使えば、土地は120m²あればOK
＊建ぺい率50％なので、土地120m²×建ぺい率50％＝1階の延床面積60m²
＊1階（床面積＝建築面積）60m²+2階（床面積）60m²＝総延床面積120m²
→120m²の土地が必要になる

（イラスト／長岡伸行）

つまり、同じ延床面積の家を建てようと思ったら、平屋は240m²、2階建ては120m²と、平屋のほうが倍の広さの土地が必要になります。ただし、2階建ては階段やホールのスペースも必要になることを忘れないようにしましょう。

「特に都市部で土地を購入して家を建てる場合、建物費用よりも土地の費用がネックになるケースも多くなると思います。希望のエリアで、必要な床面積を確保することができるのか、平屋と2階建て、どちらを希望する場合もチェックしておきたいところです」

土地の広さやロケーションを活かすことも大事

土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地の広さだけでなく、ロケーションを活かした選択も大事です。

「広い土地が手に入ったら、土地の片隅に2階建てを建てることもできますが、条件が許すなら平屋も検討してみてはいかがでしょうか。建物と一緒に庭も併せて計画をすることで、平屋にして開口を上手に設け、自然の心地よさや視線の広がりを住まいに取り入れることができます」

開口を上手に設けて、自然の心地よさを取り入れた平屋の住まい

ご夫婦がゆったりと暮らすコンパクトな平屋の実例。隣地に建つ住居（母屋）の「離れ」として計画されており、隣地とつながる既存の庭木の緑を活かせる配置に。庭に向かって大きく開いたリビングの窓から、庭木を眺めることができます（設計・画像提供／及川敦子建築設計室）

ロフトのある天井の高いリビング。庭に面した窓から、開放感のある眺めが楽しめます（設計・画像提供／及川敦子建築設計室）

もし、建築地の周辺に高い建物が立て込んでいるなら、2階建てにして上階にLDKを配する方式があります。吹抜けにトップライトや開口部を設けたり、光庭を利用することで採光・通風を確保することも可能です。また、海や市街地などの眺望を楽しめる土地も、2階建てにすることで、そのメリットを活かした間取りがつくりやすいでしょう。

いずれにせよ、間取りだけで考えず、周辺環境を含めた敷地の特徴を上手に活かした家にしたいですね。

土地購入時には、さまざまな視点でチェックを

平屋／2階建てを問わず、土地を買うときは、接道状況や周辺環境などを必ずチェックしておきたいものです。

「不動産会社は、土地の購入者に対して『重要事項の説明』が義務付けられています。重要事項の内容は多岐にわたりますが、接道状況の説明も含まれています。

接道状況によっては、思うような家が建てられない場合があります。例えば、原則として道路に2m以上接していないと建物を建てられませんし、前面道路の幅が4m未満の場合には、道路に面する一定部分を後退（セットバック）させる必要があります。さらに、道路との関係は駐車スペースの取り方も左右するので、必ず書類や図面の記載内容を確認しましょう」

また、近ごろは地震や水害などの自然災害が増えていますが、重要事項の説明には、土地の災害履歴と、土砂や津波災害の警戒区域内か否かも含まれています。

「自然災害は家の周辺で発生した事象で被害を受けることもあるので、不動産会社から説明をうけたうえで、自分の目で現地周辺も確認しておきましょう。少し離れたところに崖地がある、敷地は周辺よりわずかに低くなっている、過去は田んぼだったなど地歴を含め、さまざまな視点でチェックして“土地の素性”を把握しましょう」

土地や建売住宅の購入時に、仲介業者に「重要事項説明」が義務付けられています。重要事項の説明を受けたら、疑問点は必ず契約前に解消をしましょう（画像／PIXTA）

【比較ポイント3】安全性やプライバシーなどの暮らしやすさ

転落やつまずきを防ぎやすい、バリアフリーの平屋

階段がない平屋では、段差のないバリアフリーの間取りをつくることが可能です。バリアフリーにすれば段差でのつまずきや転落を防ぎやすいため、高齢者や小さい子どものいる家族でも安心して生活できるメリットがあります。

2階建ての上階は、不審者の侵入や通行人の視線を防ぎやすい

平屋と比較すると、2階建ての上階部分は、通行人の視線や靴音もほとんど気にならず、1階部分と比べると侵入しにくくなります。

「地続きの空間でないことによる心理的な安心感も生まれやすいので、就寝時の安心感を大事にしたいなら、寝室は2階に設けることが一般的になっています。老後に備えて1階に寝室を設ける場合にも、開口部や塀の造り方などで、安心感が得られる工夫をしたいですね」

快適な間取りのつくり方は異なる

暮らしやすさを左右するひとつが、採光や通風、視線の抜けがもたらす快適性です。

「2階建ての場合は縦の空間を上手に活用しましょう。例えば、吹抜けを設けて1階と2階を立体的につなげれば、日差しを1階の部屋に届けやすくなります。また、空気は暖められると上昇するため、高低差を活用した換気も容易です。天井が高くなることで、開放感も味わえるようになるでしょう」

2階の吹抜けに面する部分に引き戸を設け、空気の動きをコントロール

1階の書斎付きリビングの一部分に吹抜けを設置した、断熱耐震改修の実例。2階からの光を届けるだけでなく、夏は通風、冬は1階の暖気を送り2階を暖める役割を兼ねています（設計・画像提供／及川敦子建築設計室）

吹抜けに面する2階部分には引戸を設置。開閉することで空気の動きをコントロールできるようにしました（設計・画像提供／及川敦子建築設計室）

一方、平屋は、2階の重さが1階にかからない分、地震の揺れに拮抗する耐力壁を少なくしたり、開口部が大きい空間をつくりやすくなります。壁や柱など遮るモノが少ないと光や風を住まいに取り入れやすくなり、視線が抜けることで開放感が得られるようになります。

生活音が気にならない間取りは、どちらの家でもつくれる

暮らしの快適性は“生活音”にも左右されます。テレビの音や入浴時の音などの生活音は、床や壁を介して伝わり、少しの隙間からでも入ってくるため、家族の生活時間帯が違う場合には配慮が必要です。

「木造2階建ては上下階の音が伝わりやすいので、部屋や水まわりの配置次第では平屋より生活音が気になるかもしれません。平屋なら上下の生活音は気になりません。

ただ、2階建てでも、生活の時間帯を考慮したゾーニングを行えば、生活音が気にならない間取りはつくれます。1階に水まわりをまとめたり、各階の水まわりを重ねて設けることも有効です。特に夜間トイレの排水音が気になりやすい寝室との位置関係に気をつけると良いでしょう。

設計士とよく相談しながら、自分たちの生活時間帯をふまえたうえで、生活音に配慮した間取りを検討してください」

【比較ポイント4】家事や生活の利便性

階段がない平屋は、上下移動の負担がなくなる

階段のない平屋は、家事や生活において一日に何度も階段を往復する、重い物を持って上下移動をする、などの負担がない分、短くてラクな動線がつくりやすくなります。

「平屋で広い収納をつくりたい場合には、床面積に算入されないロフトや床下収納を設けたり、スキップフロアにするなどの方法があります。ロフトやスキップフロアの床面積への算入基準は自治体によって異なる場合があるので、取り入れたい方は早めに確認しておきましょう。

ただ、収納は使う場所の近くに、必要分のスペースを設けたほうが使い勝手がよくなります。広い収納をつくるときには、そこに何を収納したいか、出し入れが大変ではないかを考えて計画を立てましょう」

2階建ては、水まわりの位置が重要になる

2階建てで家事や生活の利便性を高い間取りをつくるには、水まわりの位置が重要です。

2階にキッチンを配するなら、買い物の搬入やゴミ出しがスムーズにできる動線を確保しましょう。キッチンの横にテラスをつくると、ゴミの一時置きに使えて便利です。

「特に、洗濯機の位置は何気なく決めず、しっかりと検討したいところです。洗濯を料理と同時に進めたいなら、キッチンの近くがベストでしょう。このとき、干す場所もセットで考えることが大切です。干す場所を近くに設けないと家事動線が長くなり、手間や時間がかかりやすいので注意しましょう。

共働き家族や花粉症の人がいる場合は、洗濯機と干し場を一体化したランドリー室を設けるのも良いでしょう。洗面室や寝室、ウォークインクロゼットなどに隣接させると便利です。

それから、洗濯物を洗ってから干す、しまうまでの家事動線をシミュレーションしてみましょう。内干しか外干しか、濡れた洗濯物を持って階段を上下しても苦ではないか？希望や生活習慣に合わせて優先順位を考えることが大切です」

浴室と洗面脱衣室の近くにランドリー室を設けた実例。物干し用のデッキを隣接し、天気のよい日は洗濯物を外に干せるようにしています（設計／及川敦子建築設計室）

家事動線は、状況に応じた使い分けができる配慮を忘れずに

家事動線を計画するときには、動線を短くするだけではなく、お客様を招くスペースや家族がくつろぐ空間を横切らない配慮も大切です。

「例えば、洗濯動線がリビングを横切る場合、来客中に洗濯物を持って通れなくなるということも。テレワークを行っている場合は映り込んでしまうかもしれませんね。

家事動線が生活スペースと重なるときは、廊下経由など裏動線が確保できないか検討しましょう。動線が複数あると、体調がすぐれないときや、介護が必要な家族がいる場合にも状況に応じて使い分けられるので、不意の来客やテレワーク中などにも、お互いに気を使いすぎることなく生活しやすくなります」

【比較ポイント5】税金やメンテナンス費用など、入居後にかかるお金

税金は平屋のほうが高くなることも

家を建築・購入した後には、毎年、固定資産税と都市計画税が発生します。両方とも土地と建物にそれぞれに発生しますが、税金は2階建てよりも平屋のほうが高くなるケースが多いようです。

例として、土地も建物も同じ広さで、建物価格は平屋のほうが高い場合の税金を考えてみましょう。

土地にかかる固定資産税は広さで決まるので、2階建ても平屋も同じ金額になります。
一方、建物にかかる税金は広さと資産価値（固定資産評価額）で決まります。資産価値の計算方法は複雑ですが、建物価格は資産価値を決める目安の一つなので、建物価格が高い平屋のほうが評価額は高くなり、税金も高くなる可能性があります。

【試算結果（初年度）】

※試算は、1:課税標準額で千円未満切り捨て。2:千円未満切り捨て後の金額に1.4％の税率をかける。3:算出した金額をさらに百円未満切り捨て

ただ、固定資産税と都市計画税は、年度や自治体により特例や軽減措置が変更されます。詳細は建築地の自治体のホームページで確認してください。

外装のメンテナンスは、2階建てのほうが費用はかかる

メンテナンス費用のうち、外壁や屋根などの外装メンテナンスに関わる費用はどの程度違うのでしょうか。

同じ広さの平屋／２階建ての場合、外壁面積は2階建てのほうが広くなります。素材の耐久性や施工方法にもよりますが、外壁は塗り替えやコーキングの修繕などのメンテナンス頻度が屋根よりも多くなるため費用が高くなります。一方、屋根面積は平屋のほうが広くなりますが、メンテナンス頻度は外壁に比べると少ないのが一般的です。

さらに、2階建ての場合、メンテナンス作業用の足場が必要になります。足場分の費用も考慮すると、2階建てのほうが、外装にかかるメンテナンス費用は高くなるといえるでしょう。

「外観デザインや外装材の選定は、メンテナンスのことをイメージしておくことが大切です。庇を設けて雨があたらないようにすれば、庇がない場合と比較して外壁の汚れや傷みを抑えられますし、雨漏りのリスクも小さくなると言えます。庇を出さない場合も、メンテナンスの周期をのばすデザインや素材を検討したいですね。また、外壁材に経年変化を楽しめる素材を選ぶのもよい方法です」

2階建てと平屋の2棟を、中庭を挟むコの字型に配した実例。2階建ての外壁にはラスモルタル下地に無機系吹付、平屋の外壁には水に強い赤身の杉板を使用。庇を深く取ることで雨による汚れや劣化から外壁を守れるように（設計・画像提供／及川敦子建築設計室）

設備配管のメンテナンスができるか、確認しておきたい

家のメンテナンスには、水まわり設備や給排水管の点検・交換もあります。

「給排水管が短いほうが、点検の範囲が絞られるので、漏れや詰まりで交換するときは作業がスムーズでしょう。キッチン、浴室とトイレをなるべくコンパクトにまとめたいですね。2階にまたがっている場合は、上下に重ねて配置すると良いでしょう。

注文住宅の場合は、点検・交換作業用の点検口を水まわりの近くに設けてもらいましょう。建売住宅の場合は、購入時に点検口の有無、点検や交換が可能なつくりになっているかもあわせて確認しておくことをオススメします」

平屋か2階建てか、ポイント比較表でメリット・デメリットをチェック！

ポイントごとに平屋と2階建てについて紹介してきましたが、再度一覧表で比較してみました。

平屋

2階建て

自分たちが優先したいことを重視して選択を

幅広い情報に触れて、自分なりの正解を見つけよう

ここまで、5つのポイントから平屋と2階建てを比較しましたが、選択するうえで大切にしたいのは、自分たちの希望や暮らしに合うほうを選ぶということです。

「最初から『絶対に平屋』『2階建てがベスト』などと決めず、まずは幅広く情報に触れてみるのが良いでしょう。そのうえで、自分たちが希望する暮らしがかなうのはどんな家なのかを相談しましょう。

また、長く住むことを前提として家を購入・建築する場合、まだ20代でも、老後を見据えてバリアフリーの平屋だけが正解だと考えるのか、暮らし方が変わったらリフォームをしたり、買い替えができないかも視野にいれて考えるのか。『外せない条件は何か』はご家族ごとに違うものです。

家の建築・購入にあたり、今の自分たちの生活スタイルをふまえたうえで、何を優先し、何を大事にしたいのかをじっくり考えて『自分なりの正解』を見つけてください」