土地を購入して家を建てる。入居までの流れとかかるお金は?

土地を購入して家を建てる。入居までの流れとかかるお金は?

土地を購入して注文住宅を建てようと決めたら、まず、何から始めればいいのだろう。土地の探し方から家の完成までの流れと、土地購入にも住宅ローンを使う場合の注意点などを解説する。

まずは、どのエリアにどんな家を建てたいかを整理

土地は漠然と探していたのでは「これだ!」という物件にはなかなか出合えないもの。そこで、住みたいのは「どのエリア」なのか、「どれくらいの広さの土地に、どんな大きさの家」を建てたいのか、そして、「土地と建物にかけられる予算」はいくらかといった、条件を整理することから始めよう。

「○○区」「○○市内」「○○線沿線」など広い範囲でのエリアを決めたら、最寄駅や学校までの距離、自治体の子育て支援制度などの環境、買い物の利便性など、自分にとって譲れない条件をリストアップしておきたい。

必要な家や土地の大きさは、モデルハウスや完成済みの建売物件の見学で目安をつかむことができる。建てたい家に必要な土地の広さは?庭は必要?駐車スペースは何台分必要?など自分の条件によって違ってくる。

土地探しを始める前までに、最低でも「エリア」と「広さ」「予算」のイメージを明確にしておくこと。そして、建築会社選びに必要な、建てたい家のデザインテイストや工法、住宅性能、設備などの条件も考えておこう。

どこに頼む?土地の探し方にはいくつかの方法がある

欲しい土地のイメージができたら土地探しをスタート。探し方にはいくつかあるので、自分に合う方法を選ぼう。早く見つけたい場合は、同時に複数の方法を使って探すのがいいだろう。

1.不動産仲介会社に依頼

一般的なのは土地の仲介を行っている不動産仲介会社に依頼する方法。エリアや広さ、予算などの条件を伝えれば、それに合う物件を紹介してくれる。

2.ハウスメーカー、ビルダー、工務店に相談・依頼

建築を依頼したいハウスメーカーやビルダー、工務店が決まっているなら、土地探しの相談をするのもいいだろう。会社によっては、自社で建築条件付きの土地を確保していたり、提携している不動産仲介会社と協力して土地探しをしてくれたりする。

3.自分で探す

希望しているエリアを自分で歩いて探す、インターネットで探す、といった方法も。条件に合う土地を見つけたら、書かれている連絡先に問い合わせてみよう。

4.古家付き土地を探す

理想の土地が見つからない場合は、更地ではなく、古家付き土地を探すのもひとつの方法。古家の解体・撤去費用はかかるが、その分、更地の相場より安く売られているケースもある。不動産仲介会社に依頼するか、3の方法で自分で探してみよう。

どこに頼む?土地の探し方にはいくつかの方法がある

土地と建築会社は同時に探すのがスムーズ

土地も建物も自己資金でまかなえる人は少数派。多くの人が住宅ローンを借りることになる。土地のみの購入だと、住宅ローンは利用できないのが一般的だが、家を建てることを前提に土地を購入する場合、建築予定の建物のプランや見積もり、売買契約書などがあれば、金融機関によっては土地と建物の費用をセットで借り入れることが可能。しかし、住宅ローンで借りたお金がおりるのは、建物の引き渡しのとき。土地を買って注文住宅を建てる場合、【図1】のように引き渡し前にまとまった金額の支払いがあるケースが多い。自己資金でまかなえない場合は、住宅ローンがおりるまでの間、一時的に借りる「つなぎ融資」を利用することになる。

土地購入から住宅引き渡しまでの支払いの流れ

土地購入から住宅引き渡しまでの支払いの流れ

※1(  )内は目安。支払いの分割割合は土地の売主や建築会社によって違う
【図1】住宅のプランが決まっていない場合、土地の購入資金は自己資金でまかなうか、所有財産を担保にして融資を受けるなどの方法で取得することになる(金融機関によって対応はさまざま)。建てる住宅のプランが固まっていると、土地と建物セットの住宅ローンや、「つなぎ融資」が利用しやすい

金融機関によっては「土地先行融資」に対応しているところもある。これは、購入する土地と、建築する住宅のプランが決まっていれば、まず土地の分を融資してもらい、建物が完成した時点で建物分の融資をしてもらえるもの。金利が高い「つなぎ融資」で土地を購入する必要がないというメリットがある。(イラスト2 別紙参照)

土地と建物のローンをまとめて借りられると、土地の分も住宅ローン控除の対象になるなど税金面でのメリットも多い。また、建築会社が提携している金融機関では、着工金や中間金も引き渡し前に融資するケースも。この場合は、「つなぎ融資」が不要になり、利息や借入時の手数料を減らすことができる。融資審査の際に、住宅のプランを提出しなければならない。購入したい土地を見つけてから建築会社を探し始めると、プランの提出に時間がかかり、結果として別の人に購入の先を越される可能性も。施工会社探しも同時進行で進めよう。

土地の購入と建築の契約が済み、住宅が着工、完成・引き渡しを受けたら、住宅ローン契約、残金決済や「つなぎ融資」の返済、登記を行い、住宅は自分のものになる。

土地+建物代金以外にかかる費用に注意

土地を購入して注文住宅を建てる場合、土地+建物代金以外にも諸費用がかかる。土地を不動産仲介会社を通して購入した場合は仲介手数料、住宅ローンを借りるときには事務手数料や保証料、土地や建物の権利関係を明確にする不動産登記の登記費用などさまざまな出費がある。金額はケースバイケースだが、土地+建物代金の10%程度が目安。いつ、いくらくら支払うかは、建築会社の担当者に確認しておくといい。

家づくりにかかわる主な諸費用

土地購入 ・仲介手数料(不動産仲介会社に支払う、土地の代金×3%+6万円+消費税が上限)
住宅ローン ・事務手数料(2万〜10万円程度が一般的)
・団体信用生命保険料(銀行の住宅ローンの場合は銀行負担が一般的)
・火災保険料(加入を融資の条件にしている金融機関が多い)
住宅の登記 ・建物の所有権保存登記、土地の所有権移転登記(条件を満たしていると適用される軽減措置がある)
・抵当権設定登記(住宅ローンを借りる場合)
・司法書士報酬(金額は司法書士によって違う)
入居後 ・不動産取得税(購入後1度だけ納税)
・固定資産税、都市計画税(毎年納税)

【図2】家づくりにかかわる主な諸費用。このほかに、地盤調査費、建築確認申請費用、地鎮祭・上棟式費用、引越し費用、各種契約書類の印紙代など

家づくりにかかわる主な諸費用
構成・文/田方みき  イラスト/つぼいひろき
2016年7月28日
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