プロが選ぶ中古住宅の実力

調査結果によると、「中古住宅を買わなかった理由」で最も多いのが「新築のほうが気持ち良い」から。これは、日本人特有の新築住宅信仰によるもの。２～５位には、性能や品質への不安、価格の妥当性への不安が挙がった。でも、本当に中古住宅は不安だらけなのだろうか？

今回取材した３人のプロは、「したい暮らしを実現する」ための選択肢として、積極的に中古を選んでいた。リフォームで新築同様の快適さを手に入れる、住宅診断や管理状態を調べることで物件の品質を確認するなど、プロが実践する手法が分かれば、漠然とした不安を払拭することができるはず。そこで、プロが勧める中古の購入法について聞いてみた。

天方さん夫妻は夫婦ともに一級建築士。子育て中は郊外に暮らしていたが、55歳の時に、終の住処は便利な都心にしたいと思い南青山の中古マンションを購入した。

当初、新築マンションを検討していたが、予算内では希望の広さが得られず中古に切り替えたところ、出合ったのが外観の雰囲気も良い、築29年の今の住まいだ。室内は築年相応に古かったが、スケルトンリフォームをするつもりだったので気にならなかったという。専有部分はライフスタイルに合わせてリフォームで自由に変えられるもの。希望通りのリフォームができること、共用部の維持管理がしっかりしていることが決め手になった。

「リフォームは発想がエコ。今後は中古住宅をリフォームしながら、自分らしい住まいを手に入れる時代になるでしょう」と天方さん。

マンション評価のために、年間100物件ほど見ている大久保さん。新築・中古合わせて4物件買い替えたが、中古なら好立地でも手ごろな価格で買えるのが魅力だという。
「新築にこだわると選択肢が狭まって、妥協が生じます」。

築33年の物件を買ったときは、構造・性能面の不安解消に住宅診断（インスペクション）を依頼し、老朽化があまり進んでいないという診断結果を得た。中古だから確認できる維持管理状態については、大規模修繕の履歴や今後の予定、積立金に不足はないか、管理組合は適切に運営されているかなどを細かくチェックして安心材料を得た。築年に応じた適切なメンテナンスを行っているかどうかが、資産価値や今後の住み心地を左右するという。

大久保さんのように、ライフスタイルに応じて住まいを住み替える暮らしも、中古なら叶えやすい。

資産維持率
「新築で購入しても住み始めれば市場価値は下がってしまいます。築10年ならマンションの基本性能は新築と遜色はなく、価格は3割程度下がるので中古で買うことは合理的なメリットがあります」（大久保さん）。古いマンションの場合、新耐震基準（※1）以降の物件かどうかも判断材料に。購入時に気にならなくても、売却時に売りづらい可能性があるので、注意が必要。

不動産仲介の経験が豊富な三井のリハウスの野添さんが選んだのも、中古マンションだ。駅から徒歩10分以内の物件にこだわったのは、売りやすさ・貸しやすさに影響するから。実際に接客しているお客様も、駅徒歩10分以内を希望する方が多いという。

新築も検討したが、より希望の立地に近いこと、中古なら実物が見られて安心できることが決め手に。築５年だったので、設備などは新築並みだし、リフォームしないでそのまま住めた。

不動産会社の営業の立場から見ると、「エリアを限定している場合、中古のほうが物件数が多くて探しやすいでしょう。それに、中古は価格の妥当性が分からないという方がいらっしゃいますが、周辺の成約事例を参考とした相場で価格が決まるので、ブレが少なく、分かりやすいはずです」と野添さん。

物件供給数
野添さんが指摘するように、新築物件に比べて数が多いのも、中古物件のメリット。右グラフのとおり、ひと月当たりの新規供給数は、新築に比べて約3倍。また、新築マンションは、特定の場所に数十～数百戸単位でまとまって供給されるが、中古マンションの供給は点在しているので、立地を限定して探している人ほど、中古マンションのほうが選択肢が多いといえる。