アラサー女子の賢い住宅購入術

アラサー女子の賢い住宅購入術

成功者に聞く 無理のない返済で暮らしも楽しむ

【CASE1】ミキさん(30歳)の場合
安い中古マンションを自分らしくリフォーム

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きっかけは賃貸の更新。賃貸なら家賃として消えていくけれど、持ち家なら自分の資産になりますから。とはいっても無理はしたくなかったから、割安感のある中古に絞って探しました。購入したのは1700万円の、古いけれど75m2と広い物件。リゾート風に大胆にリフォームして、バリから家具を取り寄せたんですよ。

【CASE2】アイコさん(29歳)の場合
港区の駅近物件で都心暮らしを満喫

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仕事が忙しく、実家から通うのは大変で、会社の近くに住みたいと思っていたんです。でも都心は家賃が高いでしょ。そんな時、会社の近くにこの物件があり、”ここなら港区で駅から近いから投資としても悪くない”と判断。30m2と少し狭いけれど、立地がいいので、買い物や美術館めぐりなど休日を楽しめています。

【CASE3】ワカコさん(31歳)の場合
購入後、すぐに彼ができ結婚!今は賃貸に出して、住み替えました

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就職してからずっと24m2の狭い部屋に住んでいたんです。これまでその部屋にいくら家賃を払っていたか計算したらなんと約1000万円。驚きました。
そこで更新を機に大田区の43m2のマンションを購入。暮らしが楽しくなり、精神的にゆとりが生まれましたね。そのおかげかは分からないけれど(笑)、買って2、3カ月後に彼ができ、1年後に結婚。結婚後もそのマンションに二人で住みました。ローンはそのまま私が払い続け、彼の両親からの援助を繰り上げ返済にまわしたりして、ローンは完済。今は、妊娠を機に一戸建てを購入。マンションは賃貸にまわし、その家賃収入を一戸建てのローン返済に充てています。

男性からは「家を買ったシングル女性」はどう映る?
資産性を考えて買っているなら尊敬します。知らないことを吸収している姿は魅力的。きっぱり決断できるのはかっこいいですね。
※名前はすべて仮名。年齢は購入時の年齢
「家を買う=結婚しない」というわけではない
晩婚化でマンションを購入後結婚する人も多く、家を買ったら一生独身というわけではない。むしろ「不景気だからこそ結婚するなら経済感覚のしっかりした人としたい」という男性も多いとか。

まずはお金を学びましょ 余裕のある支払計画がキホン

頭金は多く、ローンは少なくが鉄則。年間の支払いは年収の20%以内に

女性は家以外にも、旅行や外食、洋服など興味の対象が多いもの。家を買ってもほかの楽しみをあきらめないためには、年間のローン支払額は年収の2割以下を目安に、無理のない範囲にしたい。そのためには頭金を多く入れるのが鉄則。また、結婚、妊娠、転勤などで引越したい場合に、売却額がローン残高を上回るように頭金を多くしておけば、「売る」という選択も気軽にできる。

頭金を多くして、売るときに売却価格がローンを上回るようにしよう
※[設定]物件価格が2割下がった場合。ローンは全期間固定35年返済

買える額とは

1.ムリのない支払額は年収の20%が目安
年収×0.2(20%)÷12カ月=月支払額
(例)年収420万円の場合 420×0.2(20%)÷12カ月=7万円

2.月支払額と返済期間で借入可能額の目安が分かる

表
※金利はフラット35の6月最多金利、元利均等方式、ボーナス時加算なしで計算

3.借入可能額に頭金を足すと買える額
頭金+借入可能額=買える額
※税金や手数料などの諸費用が別途現金で必要。残しておくことを忘れずに。諸費用の目安は、物件価格の新築が3~5%、中古は6~10%程度が目安。

【賢い女のマネー講座1】今年なら最高400万円税金が軽減される

住宅ローン控除を受けるための主な条件

住宅ローンを組んで住宅購入した場合、住宅ローン控除という、年末のローン残高の1%が10年間所得税・住民税から控除されるトクする制度がある。例えば、今年入居するとローン残高の上限額は4000万円、合計最高控除額は400万円だが、2012年以降は縮小される予定だ。例えば年収420万円のシングル女性が2000万円を金利2.49%、35年ローンで借りた場合、10年間で約180万円軽減される試算になる。(繰り上げ返済なし)
※詳しくは不動産会社や税務署等へご確認ください

【賢い女のマネー講座2】繰り上げ返済を積極的にしよう

7年目に繰り上げ返済を100万円した場合(イメージ図)

繰り上げ返済とは、通常のローン返済とは別に、まとまった金額の返済をすること。元金の返済に充てられるので利息が大きく減るのがメリット。月々のローンは35年で組んでおき、余裕がある分を繰り上げ返済にまわし、ローンを早く返し終える人も多い。下図の返済期間を短くする方法とは別に、返済額を少なくする方法もあるが、期間を短くするほうが利息軽減効果は高い。基本的には手数料がかかるが、なかにはゼロの金融機関もある。
※[設定]借入額2000万円全期間固定2.49%35年返済

アラサー女子が選ぶべきは「中古」「コンパクト」「都心」「駅近」

Q なんで中古??せっかくなら新築が欲しい!

A 限られた予算なら築年、広さを譲ってでも立地を重視しましょう

お話を伺った方
東京カンテイ市場調査部 上席主任研究員 中山登志朗さん

マンションマーケットといえばこの人。テレビにも新聞にもひっぱりだこ。近著に『戦略的マンション購入マニュアル』(ダイヤモンド社)

三井のリハウス 飯田橋店 店長 小泉賢太さん

営業歴22年、港区、文京区、中野区などの数多くの店舗を経験。売り買いともに経験が豊富で、やさしくおすすめ物件を教えてくれるベテラン店長

シングル女性は、住み替えの可能性が高い

「初めは永住するつもりで購入されても、実際には5~10年で住み替える方が多いですね。結婚はもちろん、転職や実家に戻るなど、ライフスタイルが変わりやすいんです」(小泉さん)。いつか売ったり貸したりする可能性が高いので、それを想定した物件選びが必要だ。

資産価値を重視し、立地優先の物件選びをすべき

「ローン残高を上回るだけの価格で売れないと、いざという時に売っても借金しか残らない。戦略的に資産価値の高い物件を選ぶことが重要です」と中山さん。資産価値が高い物件とは、住みたいと思う人が多い物件だ。「具体的には都心、駅近など立地を重視すべき。ただし身の丈に合った予算内であることも大切。予算内で、中古にしたり、築年数や広さを妥協したりして、できるだけ都心、駅近の物件を選ぶとよいのでは」(中山さん)。また賃貸にまわす可能性が高いなら、利便性を重視した投資的観点も重要。「売る場合は、利便性プラス居住性や安心など条件が複雑になりますが、貸す場合はとにかく利便性が優先です」(中山さん)

[中古] 価格が安く値下がりが少ない

築16年目以降くらいから値下がりが少ない

売る可能性があるなら、何より物件価格を抑えローンを少なくすることがリスクに備えることになる。その点、中古は新築に比べると安く、同じ予算なら新築よりも立地のいい場所で買える。「もちろん物件によりますが、一般的には新築で買って中古で売るよりも、中古で買って中古で売る方が値下がり幅は少ない傾向だと思います」(小泉さん)。また、1981年の新耐震基準以前の物件の場合は、耐震性を不動産会社に確認しよう。

ここもチェック!新築時よりも安く買えてラッキーというのは勘違い
「新築時よりもすごく安くなった=ラッキー」と思うかもしれないが、それは間違い。「分譲時期にもよりますが、本当に資産価値のある物件は新築時より高くなることもあるくらい。あんまり安くなっている物件はこれからも下がるかもしれません」(中山さん)。冷静に判断したい。

[コンパクト] 狭すぎず広すぎず35m2~55m2くらい

30~50平米台と90平米台の価格が下がりにくい

立地優先なら広さを妥協せざるをえない。とはいうものの「登記簿面積(※)30m2以下の場合は低い金利のローンが借りられないなど制約が多い」(小泉さん)ので注意が必要。「リセールバリューは30m2~50m2台、90m2以上が高い。シングルなら都心のコンパクトサイズで狭すぎない物件がおすすめです」(中山さん)また、住宅ローン控除を受けたい場合は、登記簿面積50m2以上ということもひとつの目安になる。

※専有面積は「壁の中心」から、登記簿面積は「壁の内側」から、面積を計算したもの。広告には専有面積で表示されているので、専有面積50m2とあっても登記簿面積では50m2未満になるので注意が必要

リセールバリューの考え方

リセールバリューとは?
マンションの坪単価を100として、10年後に売りに出たときの坪単価が何%維持しているかを数値化したもの。東京カンテイ独自の指標。

[都心] 利便性が高く環境の良い立地を

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都心であればあるほど資産価値は高いのが一般的。「通勤しやすく、住宅地として成熟していて生活しやすい街が人気です。リセールバリューが高い街は渋谷区・港区に多いですが、さすがに価格が高い。世田谷区、杉並区、中野区の中古マンションなら、通勤に便利で生活しやすく、シングル女性でも手が届く物件が見つかるはず」(中山さん)。何らかの事情で郊外を選ぶ場合も、より都心へのアクセスのいい街を選びたい。

[駅近] 最長でも駅徒歩10分以内に

駅徒歩10分以内までなら価格が下がりにくい

予算的に都心が難しいなら、せめて駅からの近さを重視したい。「10分と15分の間にはリセールバリューに断層があります。徒歩10分以内の物件をおすすめしたいですね」(中山さん)。「特に徒歩5分以内はやはりニーズが高い。女性は夜道が心配なので駅からの近さを重視する傾向が強く、売る場合でも売りやすいと思います」(小泉さん)

自分の気持ちと資産価値の2つの観点で物件選びを
「収納が豊富だったり、色使いがオシャレだったり、もともと女性が所有者の物件は、売るときにはまた女性に人気なんです」と小泉さん。つまり、自分がいいと思ったらほかの人もいいなと思うはず。「基本は自分が気に入るかどうかが重要。その気に入った物件の資産価値はどうか必ず気にするというスタンスでいいのでは?」(中山さん)。身の丈に合った予算内で、自分の気持ち×資産価値、2つの観点で物件を選べば間違いはない。
取材・文/長谷井涼子 イラスト/かみいゆりえ 監修/新田ひろ美
公開日 2011年07月20日
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