京王多摩川ハモンズ （取材レポート）

井上氏「京王電鉄は、かねてより調布市や地域住民との勉強会を実施し、2019年、調布市へ『京王多摩川駅周辺地区まちづくり計画』を提出。2023年の都市計画決定にて開発エリアの用途地域等が見直されました。2024年より土地区画整理事業基盤整備に着工し、開発エリア内の歩行者通路や公園、周辺道路の整備等、まちの住みやすさや利便性が向上する計画を進めています。
開発エリア「itonami」内は、公園や広場に加え、街区中央を貫く歩行者専用のストリートやパス(小道)など、共用空間が充実。ストリート沿いには飲食店舗(誘致予定)やワークラウンジが並びます。暮らしに便利な施設が揃うばかりでなく、誰もがどんな時でも訪れたくなり、滞在が楽しめる街となっており『住み継がれる、暮らし継がれる街』の実現に本気で取り組んだまちづくりと言えます。2025年7月からは高架下の暫定活用として1円で出店できるキッチンカーが登場。今後も気軽に活動できる仕組みや交流のきっかけを創出していく予定とのこと。建物開発のみならず、建物工事の現段階から高架下も含めたエリアで地域に住む多くの人が関わり合い、まちの機運を高めていく。地域に根差した鉄道会社、かつ沿線でライフスタイルを提案してきた京王グループならではのまちづくりが行われています。人と人との出会いや新たな体験がまちのストーリーになっていくことで「itonami」はより豊かで魅力的な場所になっていくでしょう」。

井上氏「本物件は、京王多摩川駅より徒歩2分に立地。足もとにスーパーや保育園(※1)、公園が揃うとなれば、時間効率を重んじる共働き＆子育て層のニーズに合致。年齢を重ねて車を手放しても移動や買い物に困ることがなく、福祉・医療施設も整っています。永住もイメージしやすいでしょう。住宅購入の際に大事なことは、今ばかりでなく、10年後20年後の将来まで想像して、街や住まいを選ぶこと。住み替えもあり得るでしょう。その時の選択をより自由にするためには、自身が選ぶ街や住まいが将来、どう評価されるかについても考えておきたいところです。
多くの人が訪れる街＝居住ニーズが喚起されやすい街です。加えて、「itonami」は、増加傾向にある共働き世帯、シニア世代の暮らしのニーズを満たしていること、一体開発により良好な住環境や景観美が創出され、それが街区全体で守られていくことから、需要が維持されやすいと考えます。前述した街の魅力向上も、マンションの価値を支えるでしょう。
また、本物件は『駅徒歩2分』に立地。『首都圏新築マンション契約者動向調査』によれば、2007年～2024年を通じて、契約者の8割以上が『最寄り駅からの時間』を重視(※2)。駅近立地には底堅いニーズがあります。掲載の【グラフ1】は、東京都内で過去10年間に取り引きされた中古マンションの駅徒歩分数別リセールバリュー(※3)。駅に近いほどリセールバリューは高まる傾向にあります」。

井上氏「駅近立地は、商業施設、業務施設等とも競合しやすく、用地取得は容易ではありません。大規模マンションが建てられる広い用地が得られる機会は更に限られます。過去10年間に供給された新築マンションのうち『駅徒歩3分以内×総戸数200戸以上』の物件は、東京都下で約1.3％、京王線沿線では約0.5%。本物件は『駅徒歩2分×全264邸』。この希少性も価値を支えるでしょう。
大規模マンションは、存在感のある建物そのものが“広告”としての役割を果たし、また、共用施設が充実した物件、敷地内で環境創造が図られた物件も多いことから、再販時の評価が高い傾向にあります。過去10年間の戸数規模別リセールバリュー【グラフ2】を見ると、特に200戸を境にリセールバリューが高まることが読み取れます。本物件の場合『itonami』全体で環境創造が図られ、街区内の共用空間がマンションの共用施設のように使える点も価値の維持に寄与するでしょう」。
井上氏「調布市では、中心市街地である調布駅前で再開発が行われ、人口・世帯数とも増加傾向にあります。『東京都世帯数の予測』によれば、2020年～2045年、東京市部で最大の世帯数増加が見込まれるのが、調布市(※6)。『調布市民意識調査』における定住意向は88.4%と高く、住み続けたい理由1～3位は『都心への交通の便がよい』『豊かな自然がある』『日常の買い物が便利』(※7)。本物件は、1～3位の条件を満たす点からも評価できます」。

井上氏「近年の再開発により商業利便性が大きく向上した調布駅。2024年度の１日平均乗降人員数は11万人超と、京王線で新宿駅に次ぐ利用客数となっています(※11)。その調布駅を1駅2分、徒歩でも17分と日常の生活圏に捉えることが本物件の強み。都心へ出かけずともショッピングやグルメ、映画が徒歩圏で楽しめます。
一方、多摩川河川敷へも徒歩6分。川沿いの遊歩道は、ジョギングや散歩、サイクリングに格好のコース。河川敷でのピクニックも楽しみ。駅前に暮らしながら、子どもたちが自然の中で駆け回って遊べる環境が得られることも、この地の魅力。毎年9月に開催される調布花火の日には、圧巻の花火が楽しめます。
「itonami」の南端に地上12階建て・南向き中心の配棟で誕生する本物件。中上層階住戸からは、多摩川方面へと広がる大きな空や調布花火が望めます(※12)。建物が立て込んでいる駅前も多い中、駅前に暮らしながら、豊かな陽光や開放感が確保されることも、大きな価値と言えるでしょう」。
井上氏「新宿駅へ25分×駅徒歩2分の交通利便性、足もとにスーパー等が揃う生活利便性は、日々の暮らしにゆとりをもたらしてくれるでしょう。そこで生まれるゆとりある時間で、多摩川の自然や調布駅前でのショッピング等を楽しむ。都心を中心に住宅価格が上昇傾向にある中、より広いエリアで住まい探しをする方が増えています。そんな方々に発見していただきたい魅力的な選択肢です」。