建設住宅性能評価書とは？どんなことを評価するの？メリットや費用も解説

住宅性能評価書とは？

まずは、住宅性能評価書とはどういったものなのかを解説します。

住宅性能評価書があると何がいいの？

住宅の設計や施工について客観的な基準で評価する「住宅性能評価」。その結果が記されたものが「住宅性能評価書」です。

家を建てたり買ったりする際に、住宅性能評価書を取得することは義務ではありませんが、主に下記のようなメリットがあります。

では、住宅性能評価書について、詳しく解説していきましょう。

まずは、欠陥住宅問題から生まれた「品確法」を解説

「住宅性能評価書」について説明する前に、まずはその土台となる法律「品確法」について説明していきましょう。

かつて、欠陥住宅問題が表面化した時代がありました。そのため、解決策として、1999年に消費者保護を目的とした「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が成立し、翌年の2000年に施行されました。これがいわゆる「品確法」（住宅品確法）です。品確法が目的とするのは、良質な住宅を安心して取得できる住宅市場が当たり前になることです。この法律は、以下の3つの柱で構成されています。

今回、解説するのは、この3本柱のひとつ「住宅性能表示制度」による住宅性能評価と、交付される住宅性能評価書についてです。

■品確法のイメージ

（図作成／SUUMO編集部）

住宅性能表示制度、住宅性能評価書とは？

購入したり建てたりするなら、性能が高く、安心して住める住宅を選びたいものです。そんな消費者のニーズに応えるため、各建築会社が研究や実践を積み重ね、「高性能」とうたう商品を提供しています。しかし、以前は性能に関する基準が定められていなかったため、「高性能」といってもレベルはさまざま。家を建てる人、購入する人にとっては、その住宅がどの程度の性能なのかを判断したり、比較したりすることができませんでした。
そこで、客観的な数値で表示できる項目を中心に、第三者の登録住宅性能評価機関が法律に基づいて評価・表示する「住宅性能表示制度」がつくられました。

「住宅性能評価書」は、この「住宅性能表示制度」による評価の結果、交付される評価書のことです。

（写真／PIXTA）

新築住宅の住宅性能評価はどんなことを調べる？

新築住宅の場合、住宅性能評価では10分野の性能を評価・表示します。ここからは、この10分野について解説するとともに、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の2種類ある住宅性能評価書について、それぞれの特徴を説明します。

新築住宅は10分野の性能が評価・表示される

住宅性能評価では、どのようなことを調べるのでしょうか。

新築住宅の場合は下の表のように「10分野」に評価・表示のための基準が設けられています。このうち、必須分野は4つ。それ以外の分野は評価を依頼する人が任意に選ぶことができます。

「必須項目は『構造の安定』『劣化の軽減』『維持管理・更新への配慮』『温熱環境・エネルギー消費量』です。選択分野が増えれば、それぞれの分野の基準に合致させるための工事費用もアップしますから、必須分野以外については、例えば、換気対策が気になるなら『空気環境』、高齢者との同居予定があるなら『高齢者への配慮』といった、自分が安心したいと考える分野を選ぶといいでしょう」（栃木さん、以下同）

住宅性能評価書には「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」がある

新築住宅の場合、住宅性能評価書は2種類。

施主に求められている性能どおりに設計されているかを、設計図書などをもとにした評価により交付される「設計住宅性能評価書」と、設計図書などのとおりに施工されているかを現場検査で確認し交付される「建設住宅性能評価書」です。これは、どちらも受けなければならないものなのでしょうか？

「設計住宅性能評価を通っていても、施工が設計どおりにされていなければ意味がありません。設計住宅性能評価の次に受ける建設住宅性能評価は、評価機関が現場で審査するものです。設計住宅性能評価だけを受けて、建設住宅性能評価を省略することはできますが、それでは意味がありません。基本的には2つの評価はワンセットで取得するものと考えましょう」

また、竣工後に施工者とトラブルがあった場合、住宅紛争処理支援センターで格安で紛争処理が受けられますが、その際、「設計住宅性能評価書」と「建設住宅性能評価書」の両方を取得していなければならないことを覚えておきましょう。

（写真／PIXTA）

申請は？新築の場合の性能評価の流れは？

住宅性能評価はどのような流れで行われるのでしょうか？

新築一戸建ての場合は設計段階と、建設・完成時にそれぞれ評価が行われ、現場では原則4回の検査が行われます。

住宅性能評価の申し込みは住宅を売る人、買う人、仲介する人など、誰でも行えますが、添付するさまざまな計算書や設計図書などの書類をそろえる必要があるため、注文住宅を建てる場合は、設計をする会社に相談しましょう。設計会社や建築会社が書類作成のほか、申請の代行を行うケースや、申請代行サポート業務を行う会社を紹介してくれるケースも多くあります。

また、住宅性能評価の申請先は、新築・購入する住宅の所在地を業務エリアに入れている評価機関で、下記から調べることができます。

性能評価を依頼した施主は、現場検査に立ち会ったほうがいいのでしょうか。

「施主は立ち会ってもかまいませんが、設計どおりに施工がされているかという専門的な検査ですから、現場で見てもおそらくよくわからないと思います。住宅性能評価の検査を行うのは、国土交通大臣等に登録された第三者機関です。業務をきちんと遂行していますから、安心してよいかと思います」

■住宅性能評価の流れ（新築一戸建ての場合）

（図作成／SUUMO編集部）

中古住宅の住宅性能評価はどんなことを調べる？

中古住宅と新築住宅では、同じ住宅性能評価でも調べる項目が違います。ここからは、中古住宅の住宅性能評価の検査項目やオプションである特定現況検査や個別性能評価について解説します。

中古住宅は「現況検査」とオプションの項目

中古住宅の場合も、住宅性能表示（既存住宅）制度に基づいて住宅の性能評価を行うことで、「現況検査・評価書（既存住宅性能評価書）」の交付が受けられます。

購入前に住宅の劣化や不具合の状況がわかるため、評価の結果はリフォームや修繕などを行う際の参考にできるなどメリットがあります。

中古住宅の検査項目で必須なのは、住まいの劣化や不具合を目視で確認する「現況検査」のみ。そのほか「特定現況検査」「個別性能に関する検査」はオプションとなります。

売却する家に住宅性能評価。売主は何をすればいい？

実は、中古住宅で住宅性能評価を行うケースは非常に少なく、国土交通省の調査によれば、2022年度は新築住宅の住宅性能評価書の交付は［設計］26万4790戸、［建設］19万2903戸なのに対して、中古住宅はわずか215戸でした。

中古住宅の交付件数は、まだまだ少ないのが現状です。それでも、もしも中古住宅の売買で、買主が費用を自己負担で住宅性能評価をしたいと希望した場合、売主側がするべきことはあるのでしょうか。

「新築時の確認申請副本や、その後に増改築やリフォームを行った場合は、その時の図面などの書類を用意しておくといいでしょう。現況検査当日には、売主は特に必要な準備などはありません」

住宅性能評価書取得のための検査費用はいくらかかる？

新築住宅では、評価書の交付割合は増加傾向にあるといわれていますが、ここで気になるのは取得するための費用です。以下では、住宅性能評価書取得のためにかかる検査費用を見ていきましょう。

評価書交付割合は増えている

新築住宅の場合、審査を受けて住宅性能評価書が交付される物件は増えているのでしょうか。

2022年度の設計住宅性能評価書の交付は26万4790戸で、これは着工戸数86万828戸の30.8％。
つまり、新築住宅の約3割が設計住宅性能評価書の交付を受けているということ。運用が開始された翌年2001年度の交付割合5.3％から徐々に増えています。

「現在、ほとんどの新築マンションが、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書をデベロッパーが取得し、チラシや広告に取得を示すマークを表示して『住宅性能評価取得済み物件』として分譲しているといえます。しかし、注文住宅ではほとんど普及していません。個人の施主の場合、住宅性能評価取得で得られるメリットに対して、かかる費用が大きいという課題があります」

住宅性能評価書を取得する費用は？

新築一戸建てを建てる場合、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書を取得するには、いくらくらいの費用がかかるものなのでしょうか。

「一戸建ての場合、数十万円単位の費用がかかります。よくネットなどで、目安は数万円～と書かれている記事などを見かけますが、実際は数万円では収まりません。評価機関によっても金額は違ってきます。基本審査（検査）料金の数万円のほかに、住宅の規模の違い、オプションで加える追加項目、評価の等級など、内容によって審査（検査）費用が積み上がっていくからです」

中古一戸建ての場合は、必ず行う現況検査に数万円のほか、新築と同様に住宅の規模の違いやオプションで検査をしてもらう項目によって費用が追加されます。また、設計図書がない場合も費用がアップします。

住宅性能評価は、建築会社に相談したうえで、メリットとコストのバランスを見て取得するかどうかを検討するといいでしょう。

（写真／PIXTA）

住宅性能評価書を取得するメリット、デメリットは？

取得するにもそれなりに費用がかかる住宅性能評価書ですが、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。ここからは、住宅性能評価書を取得するメリット・デメリットを解説します。取得するべきかお悩みの方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅性能評価書を取得するメリット

費用はかかりますが、住宅性能評価書を取得することで、得られるさまざまなメリットがあります。

住宅性能評価書を取得するデメリット

では、住宅性能評価書を取得するデメリットはあるでしょうか？

高い等級や評価を取得するためには住宅の工事費はアップします。しかし、それは住宅性能を上げた結果ですから、デメリットとはいえません。また、等級がすべて1などの場合は、建築基準法クリアのレベルなので、もともと必要な工事費となります。明確なデメリットはないと考えていいでしょう。

全国共通の基準で住宅の性能を評価し、その結果を表示する「住宅性能評価書」を取得できる住宅性能表示制度。希望する人は誰でも性能評価を申請でき、基本の項目のほかに、自分が気になる項目をオプションでチェックすることもできます。特に、新築の場合は希望の性能どおりに設計や施工がされているかを確認できるため、設計や施工のミスを防ぐ効果があり安心。建売戸建てやマンションを購入する場合は住宅性能評価書取得済み物件かを確認してみましょう。注文住宅を建てる場合は建築会社に早めに相談するといいでしょう。

住宅性能評価書に関するよくある疑問とは？

ここからは、住宅性能評価書に関するよくある疑問について編集部がまとめました。気になる疑問を解消していきましょう。

住宅性能評価書の取得は義務なの？

住宅性能評価書の取得は義務ではありません。住宅性能評価や評価書は、良質な住宅を安心して購入できる市場をつくるために設けられた「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（住宅品確法）に基づく制度のひとつです。

取得は任意で、この制度は「住宅性能表示制度」という枠組みの一部に位置付けられています。ただし、住宅性能評価書を取得することで、住宅ローン金利の優遇、地震保険料の割引、贈与税の非課税枠の拡大といったメリットを受けることができます。

また、建築会社とのトラブルが発生した際には、建築士や弁護士に無料で相談できるといったメリットもあります。

住宅性能評価書っていつもらえるの？

住宅性能評価書のひとつ、「設計住宅性能評価書」は、設計内容の評価が完了すればすぐに発行されます。住宅性能評価機関から郵送、もしくは電子申請であれば電子交付されるケースもあります。

一方で、「建設住宅性能評価書」の交付はすべての検査が完了してから、指定した送付先に郵送、もしくは電子交付されます。ただし、建築基準法が定める検査済証を交付後であり、評価の終了から交付まで2週間程度かかります。

住宅性能評価書って後からでも取得できるの？

新築住宅の場合、後から住宅性能評価書を取得することはできません。新築住宅では、設計段階、施工段階、完成段階の3つの段階で、計4回の性能評価を行うのが一般的だからです。そのため、新築住宅の住宅性能評価書を取得したいのであれば、事前に相談しておくことが重要です。

ただし、中古住宅の住宅性能評価なども行う「既存住宅性能評価」であれば、住宅建築後に取得することも可能です。一度施工会社や設計事務所に連絡し、建物の状態を確認するとよいでしょう。建物の状態によっては、築年数や建て方、住宅の規模なども関係なく、住宅性能評価書の申請を行うことが可能です。

建設住宅性能評価書とBELS評価書との違いは？

BELS（ベルス）評価書とは、建築物省エネルギー性能表示制度のことです。国が定める省エネ性能表示制度に対応した制度の1つで、一般社団法人住宅性能評価・表示協会が運営しています。

BELS評価書と建設住宅性能評価書は、どちらも建築物や住宅の性能に関するものですが、両者は以下の3点に違いがあります。

• 対象の建築物
• 評価項目
• 評価の仕組み

BELSでは住宅だけでなく非住宅の建築物も対象ですが、建設住宅性能評価書の対象は住宅のみに限定されています。また、建築物の省エネルギー性に関する評価を行うBELSに対し、建設住宅性能評価書は、省エネ性能を含む幅広い視点から総合的に住宅を評価します。

さらに、評価の仕組みに関しても、BELSは設計図書に基づいて設計内容を評価するもので、竣工時の状態は考慮しない一方で、建設住宅性能評価書では設計内容どおりに工事を進めているか、現場検査も行ったうえで評価します。

どちらも住宅の性能を伝えることができるという点では同じです。しかし、ZEH住宅を証明できるのはBELSのみのため、必要に応じて選ぶようにしましょう。