省エネルギー住宅って何？　ZEH（ゼッチ）や補助金についても解説

省エネルギー住宅とは？

省エネルギー住宅とは、どのような住宅のことをいうのでしょうか？
実は省エネルギー住宅には明確な基準があります。最初にそれを知っておきましょう。

国が定めた省エネルギー基準を守った住宅、2025年までに義務化

オイルショックを機に1979年に制定されたのが「エネルギーの使用の合理化等に関する法律」（略称：省エネ法）。この法律に則って、住宅の省エネルギー基準が定められてきました。現在は建築物省エネ法に移行しています。

省エネルギー住宅とはこの省エネルギー基準を守って建てられた住宅およびこの基準を上まわる性能の住宅のことです。

省エネルギー住宅の基本は建物の「断熱性能」

省エネルギー基準の内容は、断熱を大きな柱にしています。
外気に接する床、壁、天井（または屋根）、窓など開口部の断熱性を一定レベルに上げることで、家から逃げていくエネルギーを少なくし、外からの熱気をできるだけ遮断するのが目的です。

初めて省エネルギー基準ができたのは1980年で、現在から見れば不十分な厚さですが壁や床などに断熱材を装填（そうてん）することになりました。

その後、2回の基準改正を経て断熱性能は下のように強化されました。平成11年基準は現在の「省エネ基準」に相当するものです。ただし、当時はいずれの基準も努力目標という位置づけで、住宅への適合は義務付けられていませんでした。

住宅全体の省エネ性能を評価する「一次エネルギー消費量」

平成４年基準までは「省エネ性能＝断熱」という考え方が中心でしたが、平成11年基準では省エネ性能の評価に「一次エネルギー消費量」という考え方が導入されました。一次エネルギー消費量とは、住宅で使用する冷暖房・換気・給湯・照明などの設備が消費するエネルギーを合計し、住宅全体でどれだけエネルギーを使うかを数値化したものです。

その後、2013年に策定された基準で、一次エネルギー消費量が正式な評価指標となり、国が定める標準的な住宅と比較して、エネルギー使用量をどれだけ削減できているか（削減率）で、省エネ性能が評価されることになりました。高効率の給湯器や省エネ型エアコン、LED照明などを導入し、基準となる住宅より消費エネルギーをどれだけ削減できるかが、省エネ性能の高さを判断する基準となっています。

断熱性能が「熱を逃がさない住宅性能」を評価する指標であるのに対し、一次エネルギー消費量は、設備の効率も含めて「実際のエネルギー使用量をどれだけ減らせるか」を評価する指標といえます。

新築住宅は「省エネルギー基準」への適合が義務付けられている

2016年（平成28年）には評価方法などがより整理され、断熱性能と一次エネルギー消費量を組み合わせて住宅の省エネ性能を評価する、現在の「省エネルギー基準」の枠組みが確立されました。この基準は一般に「平成28年基準」と呼ばれています。

そして、2025年4月以降、新築住宅に対して、この「省エネルギー基準（省エネ基準）」への適合が義務化されました。つまり、2025年4月以降に建築確認申請した新築住宅は、すべて省エネルギー基準に適合する住宅なのです。

さらに、国では、2030年4月以降に建築される住宅について、より省エネ性能の高い「ZEH水準」を確保することを目指しています。加えて、最近は「GX志向住宅」など、ZEH水準より高性能の住宅も増えています。これから家を建てる人は、こういった状況を見越して、住宅の省エネ性能を検討することが大切です。

省エネルギー性能は建物の断熱性向上と省エネ性の高い設備の組み合わせによって決まります（イラスト／木村吉見）

省エネルギー基準と住宅性能表示制度の関係

住宅性能表示制度は、住宅の性能を統一の基準で客観的に評価し、その結果を等級であらわす制度です。

耐震性や耐火性、耐久性など10種類の性能を評価しますが、省エネルギー性もその一つで、「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の2項目で評価しています。

住宅性能表示制度が発足した当初、省エネ性能を評価する等級は「4等級」が最高でした。現在の省エネ基準は「断熱等性能等級”4等級”かつ一次エネルギー消費量”4等級”」と、当時の最高等級に相当する水準です。その後、2022年には断熱等性能等級が「7等級」まで、一次エネルギー消費量等級は「6等級」まで拡張されました。さらに2025年12月には、一次エネルギー消費量等級に「7等級」・「8等級」が新設されています。

つまり、住宅の省エネ性能の向上に合わせて、より高性能な住宅を正しく評価するために等級が段階的に引き上げられてきたということです。

次の表は、主な省エネ基準や住宅の補助・減税制度について、住宅性能表示制度のどの等級に相当するのかをまとめたものです。住宅を購入・新築する際に、どの程度の省エネ性能が求められるかを確認する目安として、参考にしてください。

認定長期優良住宅は省エネルギー性能も高い

長期優良住宅は国の認定制度に基づく住宅です。
耐久性や耐震性など住宅を長持ちさせる認定基準となっていて、省エネルギー性も基準の一つとなっています。

省エネルギー基準は断熱など省エネルギーだけの基準ですが、認定長期優良住宅は住宅の幅広い性能を含むものになっていて、減税などの優遇措置が適用されます。

省エネルギー住宅は【フラット35】の金利が低くなる

長期固定金利の住宅ローン【フラット35】には金利が一定期間低くなる「【フラット35】S」や「【フラット35】S（ZEH)」も用意されています。

「【フラット35】S」は省エネルギー性、耐震性、バリアフリー性、耐久性・可変性の4つの性能の中から1つ以上の基準を満たす場合に利用ができます。
省エネルギー性については新築住宅の場合、ZEH水準以上の性能が必要です。中古住宅の場合は、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級６、または断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の住宅などが対象となります。

性能によって金利などに差があるので、詳しくは【フラット35】のホームページをご覧ください。

省エネルギー住宅のメリット

夏涼しく、冬暖かく過ごせる家、ヒートショックの予防にも

省エネルギー住宅は床・壁・天井（屋根）に断熱材を入れ、開口部も複層ガラスや断熱ドアで断熱するのが基本です。
断熱性の高い素材で覆うことで、住まいを魔法瓶のような保温性の高い空間に変えます。

エネルギーロスが少ないので（つまりそれが省エネの所以です）、冬は暖房効果が高く、夏は冷房効率が良く、ともに快適に過ごせます。

窓を断熱することで、冬の寒い日でも窓辺付近が冷たくならず、空間を広く有効に使えるというメリットもあります。

また、悩ましい結露対策にもなります。サッシやガラス、北側の壁の結露も十分な断熱によって防ぐことができます。

家の中の温度差が少なくなるのもメリットの一つで、部屋から廊下に出たときの寒さに悩まされず、ヒートショック（※）を予防して健康被害のおそれを少なくできます。冬場お風呂に入るときも安心です。

※お風呂やトイレなど、家の中の急激な温度差より、血圧が大きく変動し、失神や心筋梗塞、脳梗塞などを引き起こす現象のこと

夏は涼しく、冬は温かく過ごせるのが省エネルギー住宅のいいところ（イラスト／木村吉見）

省エネルギー住宅のデメリット

設備導入によるコストアップに注意

以上のようにメリットの多い省エネルギー住宅ですが、デメリットはあるのでしょうか？

しっかり断熱を行った省エネルギー住宅は一般的に建てられるようになっているので、それによって建築コストが大きくアップするようなことはありません。

しかし、省エネルギー住宅を一歩進めて、太陽光発電や蓄電池などのエコ設備を搭載するようになると、設備導入コストがかかってきます。

省エネルギーにつながる設備はランニングコストを削減してくれますが、経済的メリットと導入時のコストのバランスをよく検討する必要がありそうです。

また、断熱施工や日射遮蔽などをきちんと行うには高い技術力や経験が必要なので、会社を選ぶ際には、省エネルギー住宅の実績が豊富な会社を選ぶ必要もあります。

省エネルギー基準を上まわる性能の「低炭素住宅」「ZEH」とは？

「認定低炭素住宅」は国の認定基準があり、断熱等性能等級５相当かつ一次エネルギー消費量等級６相当と、ZEH水準レベルの住宅です。

また「ZEH水準」のもととなっている「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」は、省エネルギー住宅に太陽光発電など創エネルギー設備を搭載することで、家庭で使う一次エネルギーの消費量を差し引きゼロにする住宅です。

ZEH住宅は、断熱性の向上や高効率な給湯などの設備を用いることで、省エネルギー性能が認定低炭素住宅をさらに上まわる性能にすることが基本。それに加えて太陽光発電などの創エネルギー設備を導入してつくります。

なお、国は、先述した「GX志向住宅」など、ZEH水準を上回る省エネ性能を持つ住宅の普及も進めていく方針です。

今ある3段階の省エネルギー住宅

省エネルギー基準を上まわる省エネ性をもち、補助金や減税制度の対象になっているのが認定低炭素住宅とZEHです（イラスト／木村吉見）

ZEHは省エネルギー性能を引き上げた上で、太陽光発電など創エネ設備を搭載し、HEMS（ホーム・エネルギー・マネージメント・システム）を活用して消費エネルギーを最適化し、エネルギーゼロまたはゼロ以下を目指す最先端のスマートハウスでもあります。

ZEHとは

断熱と省エネ設備に加えて太陽光発電など創エネ設備を搭載して、消費エネルギーが差し引きゼロおよびゼロ以下になるのがZEH住宅（イラスト／木村吉見）

省エネルギー住宅の補助金、減税

省エネルギー住宅は国の施策に則った住宅なので、国からの補助金や、減税制度もあります。
また、地方自治体でも独自に補助・助成を行っているケースも多いようです。

ZEH住宅への補助金

ZEHにはスタンダードなZEHとより性能を上げたZEH＋（プラス）などがあり、以下のような補助金が用意されています。
※補助金額は地域によって異なります。また、予算の上限に達した時点で受付終了となります（例：2025年度の一般公募単年度事業／2025年12月12日まで）

みらいエコ住宅2026事業（新築住宅・リフォーム）

「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」は、2026年中に省エネ性能の高い住宅を購入・新築する人が対象の補助制度です。当制度は、対象住宅の省エネ水準によって次の2タイプがあります。

（1）GXタイプ
最先端の省エネ性能を備えた「GX志向型住宅」を購入する人向け制度で、補助金額は最大125万円／戸です。

（2）子育てタイプ
子育て世帯や若者夫婦世帯が所定の住宅を購入する場合の制度です。ZEH水準住宅（補助金額最大40万円／戸）、と長期優良住宅（補助金額最大80万円／戸）が対象です。

また、「みらいエコ住宅2026事業」は省エネ性能を向上させるリフォームも対象にしています。先に紹介した「平成4年基準」・「平成11年基準」・「平成28年基準（省エネ基準相当）」に制定された３つの基準を指標として、省エネ性能の向上度合いに応じて補助金額が増える仕組みです。

例えば、平成4年基準未満の住宅を平成28年基準相当の省エネ性能まで引き上げるリフォームを行う場合の補助金額は、最大100万円／戸となっています。

住宅ローン減税で優遇される省エネ住宅

住宅ローン減税（住宅ローン控除）は、年末のローン残高の0.7％が13年（新築住宅・省エネ基準に適合する既存住宅）、10年（そのほかの既存住宅等）にわたって控除される制度です。

控除の対象になる年末ローン残高の上限額が住宅の性能ごとに定められていて、性能が高くなるほど限度額が増えます。また、新築住宅および省エネ基準に適合する既存住宅を、子育てファミリーと、夫婦のいずれかが30歳代までの夫婦世帯が購入する場合は、控除額を上乗せする制度を利用できます。

一方、ZEH水準に適合しない新築住宅（省エネ基準適合住宅等）は、2028年から住宅ローン控除の対象外となります(2027年12月末までに建築確認を受けた住宅、または2028年6月30日までに完成した住宅を除く)。

以下は、新築購入した新居に、2026年1月1日~2030年12月31日までに入居する場合の住宅ローン控除の控除額です。

省エネルギー住宅のリフォーム減税

省エネルギー住宅の優遇税制はリフォームでも実施されています。
既存の住宅を省エネルギー基準レベルに断熱性を上げるリフォームを行った場合、リフォーム減税が適用されます。

最大控除額は62.5万円（太陽光発電を搭載する場合は67.5万円）
制度の期限は2028年12月31日まで

さらに固定資産税の減額措置も受けられます。
家屋120m²相当分の翌年分の固定資産税の3分1が減額されます。
制度の期限は2031年3月31日まで

自治体独自の補助金も

省エネルギー住宅の新築やリフォームについては、地方自治体でも独自に助成を行っているケースがあります。

例えば、神奈川県横浜市では、既存住宅に断熱材を使用したリフォーム工事を行い、断熱等性能等級6以上の省エネ性能および再エネ設備を備えた住宅等に対して、子育て世帯の住み替えに最大150万円などの補助を行っています。

東京都では、省エネルギー性の高い断熱材や設備、再生エネ設備と創エネ設備の活用で温室効果ガスの排出をゼロにする「東京ゼロエミ住宅」の普及を促進するため、住宅の省エネ性能等に応じて最大240万円／戸（一戸建ての場合）を助成する事業を行っています。

※いずれも2025年度の事業。2026年度は未定

お住まいの地域の役所に問い合わせるか、ホームページを確認してみましょう。

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  執筆

  林直樹

  ｜住宅ジャーナリスト
  リクルートHOUSING、suumoリフォームなどで住宅関連記事を長年取材、執筆、編集。著書に『最高の住まいをつくる「リフォーム」の教科書（共著）』『中古マンションのかしこい買い方（共著）』『リフォームにかかるお金がわかる本』など
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  共同執筆

  SUUMOお役立ち編集部

  ｜編集部が取材・執筆・一部加筆しました
  家探し・家づくりの方法や依頼先の探し方、資金計画・住宅ローン、税金や制度のことまで住宅は難しいことがたくさん。 SUUMO住まいのお役立ちでは、失敗しないための情報や実例、住みたい街ランキングなど、住宅・不動産のノウハウ情報をわかりやすく解説。 賃…

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