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部屋探しで見かける「敷金・礼金」。賃貸契約の初期費用として必要ですが、違いや相場、退去時に敷金が返金される条件をご存じでしょうか？
今回はアエラス船橋店の望月裕貴さんに取材し、敷金・礼金の基礎知識から地域差、ゼロゼロ物件までを解説します。あわせて、敷金・礼金それぞれの意味やメリット・デメリット、契約前後でつまずきやすい注意すべきトラブル事例も整理しました。安心して部屋を借りるためにも、仕組みを理解しておきましょう。
賃貸でお部屋を借りるときには、「初期費用」が必要になります。敷金・礼金もそうした初期費用の一部です。ただ、それぞれの意味合いが異なりますので、ひとつずつ解説していきます。
「敷金」は、契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、先に預けておくお金のことです。家賃とは違って、毎月支払うものではありません。契約が終了して部屋を退去する際、敷金の額から「家賃の滞納分や借主に責任のある損傷の修理費など（賃貸借期間に生じた借主の金銭債務の額）」を差し引いた金額が返ってきます。ただし、詳しい返金の条件については後半に説明します。敷金の金額は家賃1カ月分が目安ですが、最近は敷金がゼロの物件も増えてきています。
2020年の民法改正で、「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義されました。つまり敷金とは、部屋の貸し借りの際に借主が負うことになる金銭債務（家賃の滞納など）を担保するため、借主が貸主に支払うお金、ということです。
改正後の民法では、原状回復義務の範囲について、通常の使用によって生じた損傷（家具の設置による床・カーペットのへこみや設置跡、テレビ・冷蔵庫等の電気ヤケ、破損・鍵紛失のない場合の鍵の取り替え等）については原状回復義務を負わないことが明記されました。そのため、家賃の滞納やタバコのヤニ・臭い、飼育ペットによる傷や臭いなどの借主に責任のある損傷の修理費を差し引いた敷金は、原則として返ってきます。
※2020年4月に施行された「改正民法」（第622条の2）なお、改正民法が適用されるのは、原則として「施行日（2020年4月1日）より後に締結された賃貸借契約」となり、それ以前の契約については改正前の民法が適用される。
賃貸契約の初期費用について詳しくはこちら→
賃貸契約に必要な初期費用（敷金礼金など）の相場はどのくらい？ 安くする方法は？引越し費用は？
「礼金」は文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払うお金のこと。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。そして、敷金同様に毎月支払う必要のないお金です。こちらも家賃1カ月分が目安ですが、最近では礼金なしの物件も増えています。
「礼金は、賃貸のお部屋が少なかった時代に、大家さん（賃貸人・貸主）に対して『貸してくれてありがとう』という気持ちで支払っていたものです。でも、お礼の気持ちなのに、あらかじめ支払う金額が決まっているのもヘンですよね。賃貸物件が増えた昨今では、礼金の意味合いが弱まっているのだと思います」（アエラス船橋店 統括課長 望月裕貴さん。以下同）
| 敷金 | 礼金 | |
|---|---|---|
| お金の意味 | 貸主への金銭債務（「家賃の滞納」や「部屋を損傷させた場合の修理費」など）を担保するため、借主が支払う | 大家さんにお礼の意味で支払う |
| 返還の有無 | 契約が終了して退去する際、それまでに生じた金銭債務を差し引いた分が返還される | 戻ってこない |
| 相場 | 家賃1カ月 | 家賃1カ月 |
敷金と保証金は、名前は違いますが役割はほとんど同じです。どちらも、家賃の支払いが遅れたり、不注意で部屋を汚して修理が必要になったりしたときに備えて、大家さんにあらかじめ預けておく「担保」としてのお金を指します。関東では「敷金」、関西や九州の一部では「保証金」と呼ばれることが多いでしょう。
ただし、関西などの一部地域で使われる保証金には「敷引き」という独自のルールが含まれることがあります。これは、部屋をどれだけきれいに使っていても、退去時に決まった金額が無条件で引かれる仕組みです。地域によって呼び名やルールが違うため、契約したい物件がどのような仕組みか、事前によく確かめておいてください。
敷金や礼金として支払う金額は、地域や物件によって異なります。一般的には家賃の1カ月から2カ月分ほどが目安ですが、最近はどちらもかからない物件が増えてきました。住みたい地域の相場を知っておくと、予算も立てやすくなるでしょう。
敷金の相場は、一般的に家賃の1カ月分が目安といわれています。国土交通省の「令和6年度 住宅市場動向調査」によると、民間賃貸住宅で敷金（保証金）があった世帯は約6割（57.7%）でした。
その金額は、家賃の「1カ月ちょうど」とする物件が最も多く（61.7%）、次いで「2カ月ちょうど」が17.4%です。また「1カ月未満」というケースも14.7%あり、初期費用を抑えられる物件も増えていることが分かります。
ただし、ペットとともに暮らせる物件や、ファミリー向けの広い戸建てなどは、退去時の修理費がかさむこともあるため、敷金が2カ月から3カ月分と高めになることも珍しくありません。
礼金の相場は、一般的に家賃の1カ月分といわれています。
礼金は敷金とは違い、どれだけ丁寧に部屋を使っても、退去した後に手元には戻りません。
国土交通省の同調査によると、民間賃貸住宅で礼金があった世帯は約4割（42.6%）でした。金額については「1カ月ちょうど」が65.0%と最も多く、次いで「1カ月未満」が19.5%となっています。これは大家さんに対して「部屋を貸してくれてありがとう」という感謝の気持ちで支払うお金であり、昔からの慣習として残っています。
しかし、最近は空き家も目立つようになり、早く入居してほしいと考える大家さんも多いため、礼金を0円にするケースも増えてきました。同調査でも、礼金が「なし」だった世帯は約半数（49.0%）に上ります。
特に築年数がたった物件や、駅から少し離れた場所などでは、礼金ゼロの設定もあります。
ただ、どのエリアでもゼロゼロ物件が増えているかといえば、そうではありません。東京では敷金・礼金としてそれぞれ家賃の1カ月分支払うことが一般的なのだそう。一方、関西エリアでは、現在は減りつつあるものの、敷金と似た性格の「保証金」という名目のお金がかかることもあるといいます。
言葉（方言）や文化などが違うように、同じ日本であっても地域によって不動産の商慣習は異なります。前述した「保証金」は関西地方や中国地方、九州などの一部地域でよく使われるもので、敷金と完全に同じではなく、“お礼”のような意味合いが込められています。このほか、関西地域には「敷引き」というお金も。これは家賃滞納分や退去時の原状回復費用として保証金から差し引かれる費用で、返金はされません。
こう聞くと、「関東のほうが初期費用を安く抑えられそう」と思ってしまいますが、一概にそうとは言えません。関西をはじめとする西日本エリアでは2年ごとの更新料がないケースもあり、長く住み続けることを考えると東日本よりもお得かもしれません。
「現在では、インターネットの普及で情報が集めやすくなり、関東と関西、地方による商習慣の違いはなくなっています。ただ、地域によってお金の名目や意味合いが異なることも。まずはたくさん物件を見て、自分が住みたい地域の家賃や初期費用の相場を知るとともに、不明な意味合いのお金については不動産会社に質問するのがいいでしょう」
退去するときに、預けた敷金がどれくらい戻ってくるのかは気になるところです。どのようなときに費用が引かれるのか、基本的な考え方を見ていきましょう。
また、退去時の費用負担には、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という考え方の基準があります。敷金と礼金の返金についてと、原状回復の範囲について詳しく見ていきましょう。
参考：国土交通省 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）
敷金は、部屋を退去する際に計算され、残った金額が戻ってくる仕組みです。具体的には、入居時に預けていた敷金から、家賃の未払い分や、不注意でつけてしまった傷の修理費などが引かれます。もし、家賃を滞納せず、部屋もきれいに使っていれば、ほとんど戻ってくることもあるでしょう。重要なのは、原状回復として借主が負担する範囲（支払わなくてよい範囲）を知っておくことです。
原状回復義務とは、退去する際に部屋を入居時の状態に戻す義務を指しますが、これは「借りたときと同じ状態に戻す」という意味ではありません。ここを間違えると、支払わなくていいお金まで支払ってしまうことになります。普通に暮らして自然に古くなったり、日焼けで変色したりした部分については、入居者は費用を負担する対象になりません。
民法では、借主が原状回復義務を負うのは、通常の使用で生じる損耗や経年変化を除いた損傷がある場合とされています。つまり、普通に暮らして自然に古くなったり、日焼けで変色したりした部分は、借主負担の対象ではありません。
また、国土交通省のガイドラインでも、負担対象は「最低限度の施工単位」を基本とする考え方が示されています。入居者が負担しなければならないのは、わざと壊したり、不注意で汚したりしてしまった部分のみです。
礼金は、敷金のような担保ではなく、貸主に支払う費用として扱われるため、退去時に精算して返金される仕組みではありません。
法律で一律に定められた支払い義務はないものの、契約条件に含まれている場合は、支払う必要のあるお金です。そのため、礼金は戻ってくるものと見込まず、初期費用として計上しておきましょう。
敷金が戻ってこない、あるいは戻るお金がかなり減ってしまう主な理由として、まずは家賃の滞納がある場合が挙げられます。未払いの家賃は敷金から引かれるためです。
さらに気をつけたいのが、賃貸借契約書にある「特約」です。「退去時のクリーニング費用は借主が支払う」や「敷金償却（敷引き）」といった特約があると、部屋をどれだけきれいに使っていても、決まった金額が引かれてしまいます。契約を結ぶ前に、どのような条件で敷金が計算されるのか、特約を含めて契約書の中身をよく見ておくと、予期せぬ出費を防げるでしょう。
新生活にかかる費用を抑えられる敷金・礼金「ゼロゼロ物件」はとても魅力的。では、具体的にどのようなメリットがあるのでしょうか。事前に知っておくべきデメリットもあわせてチェックしていきましょう。
これまでお話したように、ゼロゼロ物件とは敷金も礼金もいらない物件のことです。
「例えば千葉エリアで部屋を探すとなると、東京まで通勤通学時間がかかり、1回2回と乗り換えが発生することがあります。そのため、敷金・礼金があるとなかなか借り手が見つかりません。大家さん・不動産会社からすれば長期間の空室は避けたいもの。そのため、少しでも早く借りてほしいという事情で、敷金・礼金をゼロゼロにしているのです」
一見、借主にばかりメリットがあるように思えますが、実は貸主にとってもメリットがあるのです。
ゼロゼロ物件を選ぶ魅力の1つは、やはり引っ越しの際にかかる初期費用をぐっと抑えられる点にあります。普通なら家賃の1～2カ月分ほどかかる敷金と礼金が不要なので、まとまったお金がなくても新生活を始めやすくなります。例えば家賃が6万円なら、6～12万円も最初の支払いが安くなる計算です。
浮いたお金を新しい家具や家電を買う費用に充てたり、引っ越し会社への支払いに回したりもできるでしょう。急な転勤ですぐに入居したいときや、短期間だけ住む予定がある場合など、手元のお金をあまり減らさずに引っ越しを済ませたい人にはうれしい選択肢といえます。
初期費用が安い一方で、敷金や礼金がない分、毎月の家賃が相場よりも少し高くなっているケースがあります。長く住み続けると、トータルの支払額が高くなってしまうため、計算してみてください。また、退去時にクリーニング費用や修理費を実費で請求されることが多く、最後にお金がかかるケースもあります。
さらに、短期間で解約すると違約金がかかる契約になっていることも少なくありません。なぜ敷金・礼金がゼロなのか、契約前によく確かめておくのが重要です。専門家によれば「初期費用がゼロでも、退去時費用が全くかからないわけではない」とのこと。「タダほど高いものはない」とならないよう、契約内容は慎重に見極めることが大切です。
「預けておく」敷金は、本来何もなければ戻ってくるものと考える人が多いよう。ところが実際は、退去時のハウスクリーニングやクロス張替えなどの原状回復費用として引かれ、敷金が返金されない、敷金を上回る金額を請求されたというケースもあるようです。実際に、国民生活センターに寄せられた相談内容を見てみましょう。
敷金や原状回復を巡るトラブルには具体的にどのようなケースがあるのか、国民生活センターに寄せられた相談事例などを見ていきます。
出典：独立行政法人 国民生活センター『賃貸住宅の原状回復トラブル』
本来、小さな傷1つで部屋全部の張り替えを求めるのは、ガイドラインの考え方からすると行き過ぎかもしれません。借主が支払うのは、あくまで傷をつけた部分の補修費用だけで済むのが一般的です。また、入居前からあった傷なのに、退去時に修繕費を請求されるトラブルもあります。これは、入居時の記録がないために起こる問題といえるでしょう。
こうしたトラブルに巻き込まれないためにも、入居時に部屋の写真を撮っておく対策や、退去時の請求がおかしいと思ったらすぐにサインせず、説明を求める姿勢が重要です。納得できないまま支払ってしまうと、後から取り戻すのは難しくなります。
賃貸の退去費用についてもっと詳しく→
賃貸の退去費用の相場は？ 入居者負担で妥当？ 高額にならないためには？
このようなトラブルを未然に防ぐには、契約前に書類の内容をよく確認することが大切。特に禁止事項、修繕に関する事項、退去する際の費用負担に関する事項や、特約について必ず確認しておきましょう。
難しい言葉が並ぶ賃貸借契約書。つい流し読みしてサインをしそうになりますが、理解せずに契約を結ぶのはのちのトラブルのもとになります。特に、注意して確認したいのが、以下のポイントです。
契約書の末尾などに記載される特約にも注意が必要です。入居前に特約の有無と内容を必ず確認し、金額や条件に不安があれば、担当者に説明を求めたり修正を相談したりしましょう。事前に疑問点を解消しておくことが、退去時のトラブルを防ぐためのコツです。
また、ゼロゼロ物件において、特に注意したいのが「定額クリーニング代」。定額をうたっているものの、含まれるクリーニングの内容がまちまちで、なかには退去時に想定以上（敷金1カ月分以上）の金額を請求されるケースもあるそう。契約書を読み、どこまでが「定額クリーニング代」に含まれるのか、不明な部分があればしっかりと内容を書き込んでもらうと、のちのちのトラブル防止になるといいます。
禁止事項や違約金は入居後によくトラブルにつながる要素です。部屋の修繕やペット飼育、楽器の演奏、同居人の増加など、特約が設定されている場合があります。細かな部分の規定まで確認しておいてください。
上の実例にもあったように、退去時の清算に関しても注意が必要。借主は「原状回復義務」を負いますが、通常損耗や経年変化、借主に責任がない損傷についてはその対象ではありません。清算内容をよく確認し、 納得できない点は貸主側に説明を求めましょう。また、「入居時の物件の記録」や「入居中のトラブルの即時相談」も退去時のトラブルの予防になります。
では、敷金・礼金（もしくはクリーニング代）は誰にどのタイミングで支払うのでしょうか。
敷金・礼金は、物件の契約を結んでから入居までの間に支払う必要があります。
「敷金・礼金は入居前の賃貸借契約時に、不動産会社を通じて支払うのが一般的です。部屋を借りたいけれどまとまった貯金がない場合は、クレジットカード払いに対応している不動産会社があるので、担当者に相談してみましょう」
事前相談なしに入金が遅れると、信用問題にも関わり、場合によっては希望する物件に入居できなくなる可能性もあります。支払い期日もしっかり確認しておきましょう。
クレジットカード払いであれば、分割払いなど支払い回数を選ぶこともできるほか、ポイントも貯められて一石二鳥。賃貸の初期費用は数十万円以上かかるケースが多いので、一挙にポイントが貯まります。クレジットカード決済が可能な物件も増えつつあります。
クレジットカード利用について詳しくはこちら→
賃貸の初期費用や家賃がクレジットカード払いできるって知ってる？
また、敷金・礼金ナシのゼロゼロ物件であれば、その他の初期費用（前家賃や仲介手数料、火災保険料など）だけで済むので、負担はぐっと軽くなります。
なお、不動産会社は賃貸借契約の成立をサポートする宅地建物取引業者（宅建業者）をさしますが、2020年成立の賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）に基づいて賃貸住宅管理業者が敷金などを預かる場合もあります。
「賃貸では、部屋を借りたい人が集まるハイシーズン（1月～3月）は敷金・礼金がかかる物件が増え、逆に人が集まりにくい夏などは、敷金・礼金ナシのゼロゼロ物件になることも。貯金がないけど引越しを考えている人は、部屋探しの時期を少しずらすのも賢い手ではないでしょうか」
敷金や礼金、定額クリーニング代などは、金額が大きく仕組みも分かりにくい費用です。少しでも疑問に感じる点があれば、遠慮せず不動産会社に質問して構いません。賃貸借契約書を一緒に確認しながら説明してもらい、自分なりに納得してからサインすることが、後のトラブルを防ぐ一番の近道になります。疑問に思ったら、遠慮なく不動産会社に質問しましょう。
敷金は家賃滞納などに備えた「担保」であり原則として返金されるが、礼金は「お礼」のため戻らない
敷金・礼金の相場は家賃1カ月分程度が目安だが、地域差や初期費用が安いゼロゼロ物件もある
退去時のトラブルを避けるため、原状回復のルールや契約内容を確認し、入居時の記録を残すのが重要
敷金・礼金のクレジットカード払いは支払い回数を選べるうえ、ポイントも貯まる
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