知らないと損？ 住宅ローンの「借り換え」と「繰り上げ返済」

住宅ローンは、一度組んだらそれで終わりではありません。
少なくとも半年に1回か1年に1回は、自分が返している住宅ローンはこのままでいいかどうかを見直すようにしましょう。

住宅ローンの見直し方法の代表的なものには、「借り換え」と「繰り上げ返済」があります。

より金利の低いローンに「借り換え」て総返済額を減らす

「借り換え」とは、簡単にいえば、ローンの乗り換え。
返済中のローンよりも金利の低いローンに借り換えることができれば、総返済額を大きく減らすことができます。

例えば、住宅ローン残高が3000万円、残りの返済期間が30年、適用金利が2％（固定金利）の住宅ローンを返しているとします。このまま30年間返し続けると、残りの返済額は合計で約3992万円になります。

これを仮に1.4％（固定金利）のローンに借り換えることができたとすると、借り換え後の30年間の返済額は、合計で約3676万円まで減らすことができるのです。金利が0.6％下がったことによって、返済額は約316万円減ることになります。借り換えの諸費用（登記費用等。一般的には数十万円前後。金融機関等によって異なります）を考慮しても、250万～300万円程度の効果が得られます。

古くから、住宅ローンの借り換えには、「金利差１％以上、残り返済期間10年以上、ローン残高1000万円以上」といった3つの目安があるといわれてきました。この3つの目安にあてはまる住宅ローンなら、諸費用を考慮しても効果があがるだろうというものです。しかし、最近では、金利水準そのものが低かったり、諸費用が安くすんだりするケースもあるので、3つの目安のうちいずれかに該当するだけで効果があがる場合もあります。

自分が返済している住宅ローンよりも金利の低いローン商品を取り扱っている金融機関等を見つけたら、とにかく借り換えの試算をしてもらうようにしましょう。ただし、固定金利から変動金利などに借り換える場合は、いくら目先的な金利が低くなっても、将来の金利上昇によって返済額が逆に増えてしまう場合もあるので、固定金利期間は少なくとも10年以上のもので検討したほうが安全だと思われます。

手元の資金でローンを「繰り上げ返済」して、利息負担を減らす

一方、「繰り上げ返済」とは、通常のローンの返済とは別に、手元にある余裕資金でローンを繰り上げて返済してしまう方法です。繰り上げ返済した資金は、ローンの元金部分に充当されるので、ローン残高が減った分、当初の予定よりも利息負担を減らすことができるのです。

繰り上げ返済には、実行後の毎月返済額を変えずに残りの期間を短くする「期間短縮型」と、残りの期間を変えずに毎月返済額を減らす「返済額軽減型」の2種類があります。利息の軽減効果は期間短縮型のほうが大きくなりますが、すぐに効果を実感したいなら返済額軽減型でも問題ないでしょう。

例えば、住宅ローン残高3000万円、残りの返済期間が30年、適用金利が2％（固定金利）のローンを返しているとして、今すぐ約100万円を繰り上げ返済したとすると、期間短縮型では、1年5カ月の期間短縮が可能で、約84万円の利息の軽減効果が得られます（それだけ総返済額が減るわけです）。返済額軽減型だと、毎月11万885円だった返済額が、毎月10万7189円まで約3700円軽減することができ、約33万円の利息の軽減効果が得られます。ただし、金融機関等によって、繰り上げ返済の手数料の有無や、繰り上げ返済可能な金額の条件などが異なるので注意が必要です。

このように、住宅ローンの見直しは、その方法によってはすぐに100万円単位での効果が得られる場合がありますので、当初組んだ住宅ローンをただ真面目に返していくのではなく、定期的に見直しの余地がないかを検討していくことが大切でしょう。

住宅ローンの見直しは、まず借り換えから。次に繰り上げ返済を検討

検討する際は、まず「借り換え」から。
自分の住宅ローンよりも低い金利を提示している金融機関等がないか、ネットなどでマメにチェックしてください。複数の金融機関等があった場合は、可能な限り複数の金融機関等の窓口に行って、試算をしてもらうとよいでしょう。

そして次が「繰り上げ返済」。
繰り上げ返済をするには、その分のお金を貯める必要がありますので、教育資金や老後資金などの貯蓄とのバランスを考えつつ、余裕資金が貯まってきたら、できるだけ早く繰り上げ返済をしましょう。まとまった金額になるまで貯めるよりも、こまめに繰り上げ返済をしていったほうが基本的には有利です。

とにかく、一刻も早くローン負担から解放される日を目指して努力することが、安全かつ有利な資金計画に近づける方法だと認識すべきでしょう。

イラスト／杉崎アチャ