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（株）リクルートより独立後、約20年、住宅情報誌で記事を制作。現在は、住まいと街をテーマに執筆を続ける。TVのモデルハウス紹介企画にも出演。
「2022年首都圏新築マンション契約者動向調査」では、購入理由として「資産を持ちたい、資産として有利だと思ったから」が調査を開始した2003年比で3倍を超え、過去最高になりました(※3)。では「資産として有利」、つまり「価値が維持向上する可能性が高い」物件を見極めるポイントは何か。まず注目すべきは、街の将来性です。
その観点で私が“今”注目する駅のひとつが、都営新宿線「船堀」駅。駅近接地で江戸川区新庁舎建設を含む再開発計画が進んでおり(※4)、これに併せて駅の南北で都市機能の集積や交通結節機能・防災機能の強化が図られます(※5)。街の利便性や安全性を高める再開発は、新たな住宅需要を喚起します。ましてや区庁舎を擁する区の中心拠点の再開発となれば、街の認知度も高まるでしょう。需要の伸びは、マンションの価値を支える最も重要な要素です。「船堀」の再開発はまさにこれから。より大きな伸びしろが期待できるのが、“今”というわけです。
加えて、本物件は「駅徒歩3分」に立地。【図1】は、東京23区の中古マンションのリセールバリューを徒歩分数別に示したもの。駅から近いほど数値が高く、徒歩3分以内では、平均で新築時の約1.59倍の価格で再販されたことがわかります(※1)。そもそも徒歩分数が短いほどエリアは狭く、商業施設等とも競合するため、用地取得は容易ではありません。需要が供給を上回り、価格が維持されやすい傾向にあります。
東京23区で過去30年間に供給された新築マンションのうち、タワーマンションは約3％。うち駅徒歩3分以内に限れば、その出現率はわずか約1.1%(【図2】※2)。市場における希少性もまたマンションの価値を支えます。その中で、本物件は、「船堀」駅最寄りで実に23年ぶりの供給となるタワーマンション（20階以上）です(※2)。
駅南口に降り立つと、緑豊かな並木道に迎えられます。現地は幹線道路に面しない南東角地で、全邸南西向きの建物の前面には低層中心の街並みが広がります。23区の駅徒歩3分にありながら、喧噪を離れ、季節を感じ、豊かな陽光やのびやかな眺望が楽しめます。駅近では得難い環境と開放感も強みとなるでしょう。
井上氏（物件現地前にて）
「船堀」駅は、「東京」駅より約8.8km圏。「中野」駅や「武蔵小山」駅と同距離圏に位置する都営新宿線の急行停車駅（※7）です。都営新宿線は、東京メトロ銀座線を除くすべての地下鉄、JR山手線・中央・総武線などに乗り換えられる機動性が強み。「船堀」駅からは「新宿」へ直通32分。「大手町」へ22分など、都心主要駅へ乗り換え1回でスピーディーにアクセス可能。しかも、駅へは徒歩3分。豪雨や猛暑に見舞われる昨今、駅近の快適さを感じる日も増えました。
現地周辺には、商業、文化、医療、教育など多彩な都市機能が集積。徒歩3分に24時間営業のスーパーがあるほか、徒歩6分には、スーパーや100円ショップ、フードコートなどを擁する「イオンフードスタイル船堀店」もあり、効率よく買い物が済ませられます。北口駅前の「タワーホール船堀」は、映画館やコンサートホールを擁する複合文化施設。東京3大タワーのひとつとされ、地上約115ｍの展望室からは都内全域から富士山まで見晴らすパノラマビューが広がります。ゴルフ練習場や天然温泉が楽しめる銭湯も徒歩7分圏に。テレワーク後のオフタイムも充実した時間が過ごせそうです。
「船堀小学校」へは徒歩4分。出社前に学校行事に立ち寄る日もタイムロスが少なくて済みます。また、内科・小児科クリニックが徒歩1分、救急に対応する「葛西中央病院」も徒歩11分に。子育て層やシニア世代が安心して暮らせる環境が整っています。
江戸川区の公園総面積は東京23区1位。街路樹数でも群を抜きます(※8)。「船堀」駅と交差する船堀街道沿いには、並木に彩られた遊歩道「船堀グリーンロード」が整備され、心地よい生活動線、散歩やジョギングのコースに。街道を南下すると、江戸情緒漂う「新川千本桜」や自然動物園を擁する「行船公園」が広がります。
水と緑に親しめる江戸川区は、子どものいる世帯割合でも23区1位(※9)。「保育ママ制度」や全児童が利用できる放課後「すくすくスクール」など、全国に先駆けた子育て支援策を展開。2022～2023年も3歳未満の子どもがいる家庭の家事育児を支援する「えどがわママパパ応援隊」が始動。区立幼小中の給食が無償化されました。
新庁舎を擁する再開発街区は「タワーホール船堀」の北側に面し、本物件から徒歩5分(※4)。2030年度には、駅寄りの南側敷地に商業施設などを擁する再開発ビル、北側に新庁舎が誕生します(予定)。新庁舎の設計にあたっては「『災害対応の拠点』として70万区民を守る、たくましい庁舎」「『協働・交流の拠点』として開かれ、シビックプライドを高めていくような庁舎」など、５つの基本理念が示されています。大規模地震・水害に備えた中間層免震構造で、屋上ヘリポートや長期間の自立運用を可能にするインフラを装備。災害対策本部や危機管理部が中間階に集約され、災害対策の司令塔になります。ここに近い安心感も本物件の大きな価値です。
北口駅前広場から「タワーホール船堀」、再開発ビル、新庁舎までを2階レベルで結ぶ歩行者デッキが整備され、水害時の避難ルートや一時的な避難場所に。デッキ端部の階段は救命ボートの船着き場として機能します。街の回遊性を高め、新たな賑わいを創出する役割も果たします。
新庁舎前に設けられる「コミュニティ広場」は、1階の多目的ホールとも一体利用でき、イベントなどの会場に。観覧スペースとしてすり鉢状のテラス空間も設けられます。1～4階には、区民活動や幅広い世代の交流を育む「協働・交流ゾーン」も。街に向かって開かれ、豊かな緑に彩られる新庁舎は、人々が自然に集い憩い楽しむ、公園のようなスポットになるでしょう。
現地を含む「船堀」駅前地区(約7.2ha)では、1963年の都営新宿線「船堀」駅開業を機に都内初の地区計画(※5)が行われました。以降、「船堀グリーンロード」や歩行者専用道が整備され、建築物の用途や色彩も制限されてきたことから、安全で緑の多い落ち着いた街並みが形成されました。
2019年に改定された「江戸川区都市計画マスタープラン」で、「船堀」駅周辺は「行政・防災の中心」に位置づけられ、行政機能の移転に併せ、商業、ビジネス、文化、居住機能の集積が図られることになりました。これを具体化するため、2021年に「船堀駅周辺地区まちづくり基本構想」(約95ha)を策定。うち重要な役割を担う駅前地区では「船堀駅前地区まちづくり基本構想」(約30ha／以下、駅前構想)が定められました。また、国と都による「災害に強い『東京』形成ビジョン」で、船堀地区が「高台まちづくり」のモデル地区に。駅前構想と同範囲が「船堀駅前地区高台まちづくり基本方針」(以下、高台まちづくり方針)の対象となり、他地区のモデルとなる防災まちづくりが進められます。
本物件は、駅前構想と高台まちづくり方針の対象区域内・駅徒歩3分に立地。今後の進化に期待が高まります。
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※1：東京カンテイ調べ(2023年7月)。※2：対象期間：発売が1993年1月～2023年9月15日までのMRC調査・捕捉に基づくマンションデータの範囲内。データ資料：MRC・2023年9月号。作成2023.9.22(有)エム・アール・シー※3：リクルート調べ(2023年3月15日公表)。※4：船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業／2030年度工事完了・供用開始予定。現在の状況:船堀四丁目地区第一種市街地再開発準備組合設立。建設地から再開発エリア(角)まで：徒歩5分(約360ｍ)。2023年12月時点の情報です。※5：出典「船堀駅前地区まちづくり基本構想」江戸川区。2022年3月策定・公表。※6：外観完成予想図に現地19階相当から撮影(2023年8月撮影)した眺望写真をCG合成したもので実際とは多少異なります。完成予想図は、計画段階の図面を基に描き起こしたもので、実際のものとは形状・色等が多少異なります。雨樋、エアコン室外機、給湯器、桝、電柱、照明等一部再現されていない設備機器等がございます。図中の敷地内の植栽は、特定の季節や建物完成時の状態を想定して描かれたものではありません。※7：新宿・京王線方面に平日は1本、土日・休日は4本運行。※8：公園総面積／出典：東京都HP「東京都都市公園等区市町村別面積・人口割比率表」(令和5年4月1日現在)。7,823,581.90m2。街路樹数／出典：江戸川区HP/江戸川区緑化の歴史。※9：出典:東京都の統計／令和2年国勢調査 東京都区市町村別町丁別報告／世帯の家族類型(13区分)別一般世帯数。一般世帯数に占める夫婦と子供・男親と子供・女親と子供世帯の割合を筆者が計算。※10：江戸川区都市計画マスタープランより引用し作成したものです。※11：再開発事業区域(船堀四丁目地区第一種市街地再開発事業)エリア概念図は、江戸川区ホームページより引用し作成したものです。※「航空写真」は、2023年7月に撮影したものに一部CG加工を施しており実際とは多少異なります。また現地の位置を表現した光柱は、建物の規模や高さを示すものではありません。※「距離圏概念図」は地図を基にして東京駅を起点に現地まで直線距離で約8.8㎞であることを表現した概念図です。また建物、施設等のイラストはイメージです。フナボリゴルフ(約550ｍ)、あけぼの湯(約280ｍ)、船堀橋クリニック(約70ｍ)、葛西中央病院(約880ｍ)、新川千本桜(約430ｍ)、行船公園・江戸川区自然動物園(約1570ｍ)。
【この物件広告についての注釈】
※価格は物件の代金総額を表示しています。消費税が課税される場合は税込み価格を表示しており、10000円未満を切り上げている場合があります。
※住戸別の価格（帯）表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位（1000万円・100万円・10万円）が異なる場合があります。
※「モデルルーム」とは、間取りや仕様・設備などを知ることができる施設全般を指し、それらの一部のみ展示している「サンプルルーム」や「ギャラリー」、「インフォメーションセンター」なども含みます。
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※ＣＧ合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
※完成後１年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。
「ルフォン船堀 ザ・タワーレジデンス」マンションギャラリー
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