敷金償却とは？敷金や礼金、原状回復費用との違いはある？二重請求やペットがいる場合のトラブル回避

敷金償却（敷引、保証金償却）とは、どのようなものなのでしょうか。敷金、礼金や原状回復費との違い、金額の目安、二重請求など敷金償却の特約を結ぶときに気をつけるべきことをご紹介します。明海大学不動産学部教授の中村喜久夫先生にお話をうかがいました。

敷金償却（敷引・保証金償却）とは何か

敷金償却を説明する前に、敷金との違いについて紹介します。

敷金とは「債務がない限り、全額返金される」ものです。敷金償却はそれを前提に、「敷金の一部を返さない」という特約です。

そもそも敷金とは、どのような費用なのでしょうか。まずは賃貸物件の入居・退去に関わる礼金、原状回復費と合わせてその違いをみていきましょう。

敷金

契約期間中の家賃滞納や、借主の故意・過失で部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、先に預けておくお金。敷金の額から「家賃の滞納分や借主に責任のある損傷の修理費など」を差し引いた金額は、借主に返却する。

礼金

借主が貸主に対してお礼の意味で支払うお金。退去時に返却しない。

原状回復費

借主の故意・過失で部屋を損傷させた場合の修理費など。

物件の退去時に敷金から差し引かれるが、敷金よりも原状回復費が多い場合は追加で借主が支払うことになる。
敷金より原状回復費の方が少ない場合は、差額が借主に返却される。普通に生活をしていて避けられないような傷や汚れは、通常損耗（つうじょうそんもう）または経年劣化などと呼ばれ、原状回復費には含まれない。（民法621条）

上記の通り、敷金とは、経年劣化や通常使用の損耗以外で故意に部屋を損傷させた場合の修理費（原状回復費）や家賃滞納の担保として、借主が貸主に預けるお金のことです。借主が物件から退去するときは、原状回復費や家賃滞納分を差し引いた額が戻ってきます。

しかし、敷金償却の場合、償却すると決められた分の金額は借主に戻りません。

敷金償却、敷引、敷引特約、保証金償却の違い

また、敷金償却について調べていると、敷引、敷引特約、保証金償却といった言葉を目にすることがあります。それぞれ、どのような違いがあるのでしょうか。

敷金は法律用語（民法622条の2で定義）ですが、敷金償却、敷引、敷引特約、保証金償却は法律で定義されていないため、人によって使い方が異なることがあるようです。この記事では、同じ意味として説明をしていきます。

「ちなみに、国家資格である「賃貸不動産経営管理士試験」のテキスト「賃貸不動産管理の知識と実務」には以下のような記述があります。

このように、敷金の償却、敷引、敷引特約という言葉が同じ意味で使われています」（中村先生）

敷金と敷金償却、退去時に返還される金額の違い

具体的に、退去時に返還される金額の違いについて見ていきましょう。敷金10万円（うち4万円が敷金償却／A）と敷金10万円の物件（B）がある場合、どのような違いがあるのか図で解説します。

敷金償却分は法律でその使い道が決められているわけではありません。契約書に敷金償却分が原状回復費に充てられると明記がなければ、原状回復費は敷金償却とは別に必要になることがあるため契約書の確認が重要になってきます。

例えば、Aは敷金償却あり物件で、敷金は10万円でそのうち4万円が敷金償却、契約書に「敷金償却は原状回復費用に充てる」と明記されていないとします。
退去時の原状回復費が2万円だとした場合、借主に戻るのは償却されていない6万円から原状回復費2万円を引いた4万円になります。

Bの敷金10万円の物件（敷金償却なし）の場合は原状回復費2万円が差し引かれ、借主に8万円が返還されます。

賃貸物件を退去するときは、敷金から原状回復費（または家賃の滞納分など）を引いた金額が借主に返還される（図版作成／SUUMO編集部）

敷金償却は、「敷金」とつきますが、敷金償却で設定された額は借主に返却しないという意味で使われることが一般的です。そう考えると、退去時に返却しない礼金に近いものだと考えるとわかりやすいでしょう。

二重請求とはちがう？敷金償却のほかに原状回復費を請求されることは？

上の図のように、借主の故意・過失により、原状回復費を支払わなければならないとき、通常であれば敷金から原状回復にかかった費用が引かれます。

では、敷金償却とは別に原状回復費を請求されるケースはあるのでしょうか。それは二重請求にならないのでしょうか。

例えば、10万円の敷金が全額償却されるという契約を結んだ場合でみていきましょう。
退去時に、借主の過失による原状回復費が12万円だとしたら、「最初に敷金を10万円支払っているのだから、差額の2万円を支払えば良いのでは？」と思うかもしれませんが、償却された10万円とは別に原状回復費を支払う必要があります。

これは二重請求ではなく、もともと「返還しないもの」として契約している敷金償却分は原状回復費には充てられず、原状回復費は敷金償却分以外から捻出するため、上記のような支払いが発生するのですが、契約内容が理解できていないと二重請求のように見えてしまうかもしれません。

敷金償却で敷金が戻って来なかったからと言って、原状回復費の請求が二重請求になるわけではありません。

ただし、原状回復費の内訳はよく確認しておきましょう。普通に生活していてついてしまう傷や汚れであれば、借主が回復費用を負担する義務はないからです。

借主の故意・過失によってついた傷や汚れの回復費用は借主負担で、敷金から差し引かれる。敷金償却の契約を結んでいるのなら、敷金のうち償却されていない分から差し引かれる（画像／PIXTA）

敷金が返ってこない？「敷金償却の契約なので、敷金は戻りません」と言われたら

これから賃貸物件を退去しようとしている方（借主）が、敷金がいくら戻るか確認しようと思ったら、管理会社や大家さんに「敷金償却の契約になっているので、敷金は戻りませんよ」と言われてしまった。「敷金は必ずいくらか返ってくると思っていた」「敷金が戻ってこない契約なんて合法なの？」と混乱してしまう方もいらっしゃるかもしれません。

敷金償却はどのような条件で有効なのでしょうか。

「敷金償却物件は、契約書に敷金のうちいくらが敷金償却（敷引）になるのかが明記され、重要事項説明を受けているはずです。そうでなければ敷金の返還を請求できます」（以下、「」内は中村先生）

敷金が返って来ないと言われて驚いてしまった方は、賃貸借契約書を確認してみてください。敷金償却についての記載があるはずです。契約書のどこにも敷金償却について書かれていない場合は、管理会社や大家さんに敷金償却の取り決めがどこにあるのか問い合わせてみましょう。

敷金償却について契約書に明記されていても、それだけでは十分ではありません。敷金償却の請求条件には“高額すぎないこと”があります。
それでは、どのくらいの金額であれば、高額すぎないと言えるのでしょうか。こちらは、物件契約の内容によるので、何円以下ならOKと提示することはできません。

ですが、敷金償却の効力について最高裁判所で争った例があるので、ご紹介します。
論点は、敷引の金額が、社会通念上の常識に反するほど高額かどうかでした。

しかし、この敷引特約※が消費者契約法第10条により無効であるとして、控除分の21万円と遅延損害金を貸主に対し求めた。
（判例の詳細はこちら）

※判決文では、争われた事案の契約書に使用された「敷引き」になっていますが、敷金償却、敷引、敷引特約、保証金償却は「敷金の一部が返還されない」ため同じ意味で使われています

契約に関するトラブルは避けたいもの。契約の段階で、敷金償却の特約とその金額について貸主から説明があるので、疑問点はその場で解消しましょう（画像／PIXTA）

実データでみる！敷金償却の金額（償却金）は家賃の何カ月分？

敷金償却の賃貸物件を契約するとなると、戻って来ない償却金の金額が気になってしまうもの。ここからは、SUUMOに掲載されていた実際の物件の償却金の金額を比較して紹介します。
※調査概要は文末参照。SUUMO掲載物件（2021年の1～3月）のデータを使用。小数点3位以下を四捨五入

敷引・敷金償却を採用している物件の償却金平均月数

・償却金平均月数（家賃の何カ月分が償却されるか）は、全国平均で0.88カ月
・物件全体に対して敷金償却の物件が多い県ベスト5
三重県（12%、0.31カ月）
岐阜県（10%、0.75カ月）
愛知県（9%、0.69カ月）
長崎県（8%、1.83カ月）
神奈川県（3%、1.00カ月）
※（）内は、（[物件全体における償却金設定ありの物件の割合]％、[平均償却金月数]カ月）

・関西は、償却金を設定している物件の数は少ないものの、償却金平均月数が高い傾向にある
兵庫県2.79カ月
奈良県2.71カ月
大阪府2.32カ月
和歌山県2.07カ月

償却金の金額は、法律などで決められているものではありません。全国平均を見ると家賃の0.88カ月分が平均でしたが、最も平均月数が高い兵庫県では2.79カ月分と差があります。

償却金が高額すぎて割に合わないと感じる場合は、管理会社や大家さんに、償却金の設定の根拠を聞いてみましょう。

ペットがいる場合の敷金償却について

敷金償却は、条件付きで設定されることもあります。その条件のひとつとしてペットが挙げられます。ペットがいる場合の敷金償却についてSIREの木津雄二さんに教えてもらいました。

「ペットを飼うということは、その分部屋が傷みやすいということ。そのため、ペットを飼っている人のみ敷金償却という条件つきの賃貸物件があります。

ただし、『ペット可・敷金償却10万円』という物件があるとして、ペットを飼わなければ敷金償却はなしなのかというと、そうとは限りません。

ペットを飼っている人のみ敷金償却という条件の物件もあれば、ペットの有無にかかわらず敷金償却が発生する物件もあります。物件ごとの条件を確認しましょう」（木津さん）

ちなみに、全国のペット可、かつ敷引・敷金償却を採用している物件は、どのくらいあるのでしょうか。また、平均の償却金額はいくらくらいなのでしょうか。こちらも実際にSUUMOに掲載されていた物件で比較してみます。
※調査概要は文末参照。SUUMO掲載のペット可物件で「敷引・敷金償却」を採用（2021年の1～3月）のデータを使用。小数点3位以下を四捨五入

ペット可かつ敷引・敷金償却を採用している物件の敷引・敷金償却の金額平均

・ペット可かつ敷引・敷金償却の物件の償却金額は、全国平均で7.84万円
・ペット可かつ敷引・敷金償却の物件が多い都道府県ベスト5
東京都（4,882件、11.21万円）
愛知県（4,135件、5.35万円）
神奈川県（1,260件、8.37万円）
三重県（962件、2.02万円）
静岡県（589件、4.37万円）
※（）内は、（[ペット可かつ敷引・敷金償却の物件数]件、[償却金の平均金額]円）
・6位は岐阜県（494件、5.01万円）、7位は千葉県（432件、8.07万円）と、償却金額では全国平均との大きな差はない。
※ペットを飼っていることが敷引・敷金償却の条件である物件に限定したものではない。

敷金償却の有無に関わらず、借主の故意・過失で発生させた傷や汚れの原状回復費は借主負担です。ペットを飼っている場合、部屋を損傷させてしまう確率はどうしても上がってしまうでしょう。ペットが汚しやすい場所や、部屋づくりの工夫などの知識を事前につけることをオススメします。

賃貸物件でペットと一緒に生活するには、借りている部屋が傷まないよう、知識をつけて工夫することが大切です（画像／PIXTA）

敷金償却に関する特約の確認方法

敷金償却に関する特約などは、契約時の重要事項説明の際に説明される場合がほとんどです。とはいえ、内容を細かく覚えることは難しいですよね。今回は重要事項説明以外に確認する方法を2つご紹介します。

1.賃貸借契約書を確認する

敷金償却がある物件は、「賃貸借契約書」に必ず敷金の説明項目に記述されていますが、契約書の記述がわかりにくかったり、内容に不安を感じたら、必ず“契約をする前に”不動産屋さんに確認しましょう。

契約後は申し込みとは異なり、キャンセルすることは基本できません。万が一キャンセルした場合解約扱いになってしまいますので、違約金などが発生する可能性があります。そうならないためにも、確認するタイミングに気を付けましょう。

2.不動産屋さんに確認する

重要事項説明を聞いたり、賃貸借契約書を確認しても不明な場合は、直接不動産屋さんに確認するようにしましょう。確認する際は、後々のトラブルなどを防ぐため、確認したことが証拠として残るよう、メールなどで質問することも重要です。

敷金償却の特約がある賃貸物件を借りる前に知っておくべきこと

最後に、敷金償却の特約物件の注意点について中村先生に伺いました。「償却物件の契約時に設定された償却金は、借主に戻ってきません。このことを理解していたとしても、解約のタイミングによっては、『償却金を戻して欲しい！』と感じてトラブルになってしまうかもしれません。

例えば、契約を結んだあと、何らかの事情で物件に住むことなく解約する場合。また、2年間の賃貸借契約のところ、1年で退去する場合などが挙げられます。

『敷金償却の金額の一部が戻ってくるのでは？』と思うかもしれません。しかし、この場合でも償却金は返還されません。

物件によっては、広告に『契約時償却』などと明記してあり、契約した時点で償却金が戻らなくなるとはっきり伝えているものもあります。トラブルを避けるために、どの時点で償却が行われるのか、具体的に確認しておくと良いでしょう」

長く住むつもりで賃貸契約をしたとしても、思わぬ予定変更は起こってしまうもの。
契約書をよく読むことはもちろん、重要事項説明もしっかり聞き、不明点は確認・理解してから合意のサインをすることが大切です。

敷金償却と敷金の違い、敷金償却の特約が有効になる条件、敷金償却の金額などについて説明してきました。敷金償却は、「敷金」や「礼金」ほど一般に浸透した言葉ではありません。敷金償却の特約を結ぶときには、敷金償却の性質や条件をよく調べ、償却のタイミングについて管理会社や大家さんにしっかり確認しましょう。

※調査概要
・敷引・敷金償却を採用している物件の平均月数推移
・ペット可物件かつ敷引・敷金償却を採用している物件の敷引・敷金償却の金額平均
【データの条件】
期間：2019～2021の1～3月（ペット可物件かつ敷引・敷金償却を採用している物件のデータは2021年1～3月のみ）
物件：各年指定期間のSUUMO掲載物件
建物種別：マンション、アパート
除外：定期借家の物件。敷引、敷金償却において、月数100カ月を超える物件