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パークコート渋谷 ザ タワー (取材レポート)
SUUMO(スーモ)新築マンションのパークコート渋谷 ザ タワーの取材レポート情報です。

「パークコート渋谷 ザ タワー」定期借地権付マンションを語る

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定期借地権でなければ叶わない立地
株式会社リボンブレインズ 代表取締役 澤地 塔一郎 氏
慶応義塾大学法学部卒業後、不動産業界に約32年間従事。全国初の地代全額前払方式の定期借地権付分譲マンション事業を推進。定期借地権や借地権に関するセミナーを多数講演
  • 渋谷の象徴となるタワーレジデンスの誕生

    都心の公共施設は建設から半世紀を超え、老朽化と耐震対策が喫緊の課題とされているものが多く、「パークコート渋谷 ザ タワー」もまた「渋谷区新庁舎・新公会堂整備計画」に伴う住宅棟として誕生しますが、その根幹には「定期借地権」の活用があります。本プロジェクトでは官民一体で取り組む方針の下、三井不動産及び三井不動産レジデンシャルが選定されました。同社はこれまで、パークコート神宮前(原宿警察署再整備)、広尾ガーデンフォレスト(日赤広尾医療センター再整備)、パークコート神楽坂(赤城神社再整備)など豊富な実績があり、いずれも「定期借地権」でなければ叶わない立地を住まいとして提供してきました。

  • なぜ、定期借地権が活用されたのか

    「定期借地権」は1992年に施行された「借地借家法」の目玉の制度で、以来26年間で定期借地権付マンションの供給は27,000戸(※リボンブレインズ調べ)を超えています。土地の所有者は、代々守ってきた土地を売却せずに資金調達が可能となる一方、土地の利用者は、得難い立地で暮らすことが可能になります。
    「パークコート渋谷 ザ タワー」は、渋谷公会堂の跡地を約70年間利用する権利と、渋谷区役所・公会堂の新設建物を交換するプロジェクトだからこそ、唯一無二の素晴らしいポジションを得たわけです。社会インフラの整備にも寄与する本プロジェクトは、制度設計時の予想を超え、今後の定期借地権付マンションを牽引することと思います。

外観完成予想CG ※1
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定期借地権付マンションの資産価値を再考する
渋谷区新区庁舎・公会堂完成予想CG ※3
  • 定期借地権付マンションで重要なポイント

    定期借地権は、契約で定めた期間、土地を「利用」して建物を「所有」する権利です。建物は勿論のこと、土地を利用する定期借地権の権利自体が資産であり、財産です。そして、定期借地権付マンションの資産価値を考える上で重要なポイントが5つあると私は考えます。それが、「立地と商品企画、価格設定、地代等のランニングの負担、定期借地権の存続期間、土地所有者・権利形態」です。当たり前のようですが、実は案外、漠然と考えられているのではないでしょうか。この中で何を優先されるのかは、検討される方それぞれの見方があることと思います。

  • 「立地・商品企画」については100年に1度といわれる大規模再開発が進む渋谷の象徴の地に建設される、将来のランドマークタワーとなります。「価格設定」は希少な渋谷駅徒歩圏内かつ代々木公園・明治神宮に近接する都心のタワーマンションとしての相場で評価されるでしょう。そして借地権の物件を購入する際に、考慮しなければならないのが、「地代等のランニングコスト」です。地代・解体準備金は物件によって金額が大きく異なるので、購入価格と併せて資金計画を組む必要があります。

全期間の「地代全額前払」によるランニング費用について
  • 「パークコート渋谷 ザ タワー」は一般的な定期借地物件と同様、将来の原状回復工事に備えて積み立てる「解体準備金」が必要となる一方、借地のため土地に対する固定資産税・都市計画税がかかりません。また、全期間地代が「全額前払」になり月払いの地代がないため、インフレや増税による地代改定の心配がありません。

  • ローン完済後は、所有権マンション同様にランニング費用のみでお住まいいただけます。また前払地代については、税務上必要経費・損金計上が認められているため、賃貸活用や法人所有の場合等では、メリットを受けられるケースもあります。

外観完成予想CG ※4
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定期借地権付マンションで描く、未来の価値
外観完成予想CG ※5
  • 人生100年時代を見据えた長期設定

    〈定期借地権の存続期間〉は、物件購入を検討する上で見逃せないポイントで、本件では存続期間約70年の長期設定が大きな特徴の一つです。国土交通省「2009年度・定期借地権付住宅の供給実態調査」によれば、定期借地権付マンションの存続期間は、50年超52年未満が最も多く、平均すると約57年間であり、70年を超える設定は少ないことが分かります。70年と言えば、仮に30歳で購入しても100歳まで暮らせますし、売却観点では、20年後であっても残り50年の定期借地権付マンションとして売り渡すことできます。

  • 賃貸活用の場合についても、長期間であることはその分収益を見込める期間が長くなることとなり、50年と比べ20年長く利用できることは大きな魅力です。「土地所有者・権利形態」については前述の通り所有者は渋谷区となります。今回のプロジェクトは行政所有土地だからこそ実現した定期借地のスキームとなります。定期借地権付きマンションは期限こそありますが、売却、賃貸、贈与、相続など全てできる「資産」です。都心では立地の良さも相俟って、中古市場でも所有権マンション同様に取引されています。売却時も、本物件ならではの魅力が活かされることでしょう。

「パークコート渋谷 ザ タワー」で土地の「利用価値」を重視する合理的な選択肢
  • 最後に、「70年間」を如何に考えるか。所有権マンションも70年後は建物が老朽化し、いずれ建替えの時期が訪れます。高齢時の建替えに向けた合意形成や費用負担は簡単ではありません。マンション建替えが大きな課題となる中、期限に終了する定期借地権は実にシンプルで考えやすいとの見方もあります。

  • 定期借地権は、土地の所有にこだわらずに「利用価値」を重視する合理的な選択肢と考えます。「パークコート渋谷 ザ タワー」で暮らす70年間の「時間」と「空間」を、これからの人生設計と重ねて検討されてはいかがでしょうか。暮らし方や人生設計まで、その選択肢は大きく広がることと思います。

外観完成予想CG ※6
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※1:航空写真(2017年12月撮影)に、一部CG加工を施しており、実際とは多少異なります。
※2:植栽は初期の育成期間を経た状態のものを想定して描いており、竣工時は植物の育成を見込んで必要な間隔をとって植えております。施工上の都合により、設定位置・樹高・本数等変更になる場合があります。共用施設の使用にあたっては、管理規約等に従っていただきます。
※3:渋谷区広報紙に掲載されたものを借用しており「(仮称)渋谷区役所建替プロジェクト新庁舎棟(庁舎・公会堂)」を描き起したものであり、周辺の建築物等は表現しておりません。掲載の各事業の完成は工事の進捗状況により遅れが生じる場合があります。
※4:外観完成予想CGの眺望写真は現地敷地内の高さ約105m(31階相当)地点から北方向を撮影(2017年9月)したもので、実際の住戸からの眺望とは異なります。眺望・景観は、各階・各住戸により異なり、今後周辺環境の変化に伴い将来にわたって保証されるものではありません。また、一部CG処理を施しております。
※5:代々木公園(現地より約190m)から南方向を撮影(2017年10月)した写真にCG処理を施したもので実際とは多少異なります。
※6:2017年10月撮影した航空写真に、一部CG加工を施しており、実際とは多少異なります。
※パークコート神宮前(2009年竣工、分譲済み)、広尾ガーデンフォレスト(2009年竣工、分譲済み)、パークコート神楽坂(2010年竣工、分譲済み)

【この物件広告についての注釈】

※価格は物件の代金総額を表示しています。消費税が課税される場合は税込み価格を表示しており、10000円未満を切り上げている場合があります。

※住戸別の価格(帯)表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位(1000万円・100万円・10万円)が異なる場合があります。

※「モデルルーム」とは、間取りや仕様・設備などを知ることができる施設全般を指し、それらの一部のみ展示している「サンプルルーム」や「ギャラリー」、「インフォメーションセンター」なども含みます。

※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。

※CG合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。

※完成後1年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。

パークコート渋谷 ザ タワー 物件概要 先着順(一般定期借地権)

所在地
東京都渋谷区宇田川町28-49他(地番)
地図を見る
交通 東急東横線「渋谷」歩8分 総戸数 505戸(総販売戸数355戸)
間取り 1LDK・2LDK 専有面積 49.3m2・74.46m2
価格
9600万円・1億2540万円(※権利金・一括前払地代含む)
入居時期 2021年1月下旬予定

情報更新日:2019/6/12

お問い合わせ先

「パークコート渋谷 ザ タワー」レジデンシャルサロン

0120-321-712 無料

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【67717131】パークコート渋谷 ザ タワー
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