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パークコート乃木坂 ザ タワー(取材レポート)

SUUMO(スーモ)新築マンションのパークコート乃木坂 ザ タワーの取材レポート情報です。

不動産鑑定士/服部毅 氏による六本木エリアレポート

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時代の変化と共に存在価値を築き、様々な人が集まる街へと成長した六本木エリア
不動産鑑定士/服部 毅
  • <profile>

    ・青山リアルティー・アドバイザーズ株式会社 代表取締役副社長
    ・公益社団法人東京都不動産鑑定士協会 理事
    ・国土交通省地価公示鑑定評価員(東京都港区・幹事)
    ・都道府県地価調査鑑定評価員(東京都港区)
    ・平成27~29年 不動産鑑定士論文式試験 試験委員

  • <不動産鑑定士とは>

    国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録される不動産評価のスペシャリスト。国土全体における均衡の取れた地価形成を保つという理念に基づく役割を付与された資格で、民間企業、個人の依頼のみならず、国土交通省をはじめとする公的機関からの依頼により「地価公示」「固定資産税」「相続税」といった際の公的な不動産評価なども担当する。

「夜の繁華街」から昼夜を問わず多くの人が集まる街に
  • 六本木駅周辺の風景
  • 六本木ヒルズ(徒歩12分/約890m)

1990年代の「六本木」。 この街には、近隣に欧米諸国の大使館や、テレビ局などのメディア拠点が数多く点在していることもあり、主に外国人や芸能関係者の社交場として賑わっていた。 そして人が人を呼び「ヴェルファーレ」などのナイトスポットが有名になるなど、まさにバブル時代の勢いをそのまま反映したかのような「夜の繁華街」としてその名を広めた。 しかしながら夜の賑やかさとは逆に、昼間は人が比較的少なく、閉じているお店も多いような雰囲気だったことを覚えている。

 そんな六本木の街は2000年代に入り大きな転機を迎える。 それは2003年の「六本木ヒルズ」と2007年の「東京ミッドタウン」の開業だ。 この2つのビッグプロジェクトが六本木の街を大きく成長させた。「夜の繁華街」から、「ビジネススポット」 「ショッピングスポット」、そして「暮らしやすい居住地」として一般的に認知されるような街となったのだ。

2
街にこれまでとは違った表情をもたらした「東京ミッドタウン」の誕生
  • 東京ミッドタウン(徒歩5分/約370m)

    注目すべきは「東京ミッドタウン」の誕生だ。 IT系ベンチャー企業や、外資系の企業を中心とした「六本木ヒルズ」の戦略とは一線を画し、「東京ミッドタウン」には日本で長く腰を据えて事業を展開する企業なども入り、ホテルは世界に冠たる「ザ・リッツ・カールトン」が入った。 駅により近い立地ということもあり、これまで六本木に足を運ばなかった層の人たちが訪れる街へと変貌させたのだ。

  • ミッドタウン・ガーデン(徒歩4分/約320m)

    敷地内には高級ブランド店が軒を連ねるショッピング施設に加えて、桜並木を中心とした緑地や美術館なども配置した。 これらは「防衛庁本庁舎檜町庁舎跡地」という7万m2を超える広大な敷地をまとめて取得できたことにより、様々な障壁が少なく開発を進められたことが大きく、これにより雰囲気を一新させるまちづくりが進められたと言えるだろう。 

檜町公園(徒歩9分/約660m)
住宅地として注目を集めるエリアに

東京ミッドタウンの誕生により六本木駅の北側に広がるエリアは住宅地として注目される地となった。 都心エリアでありながらも緑地「ミッドタウン・ガーデン」「都立青山公園」 「檜町公園」が近く、さらには 「乃木神社」「氷川神社」「国立新美術館」 「サントリー美術館」といった歴史や文化の趣も感じることができる施設も揃う。 ONもOFFも理想的に過ごせる住宅地として多くの人から注目されるエリアへと成長を遂げたのだ。

3
さらなる成長をも期待させる、これからの六本木エリア
人々のニーズに応え続ける限り、そこには相応の不動産価値が付く
  • アジアヘッドクォーター特区エリア概念図(※4)

大きな変貌を遂げた六本木エリアだが、今後のさらなる成長をも期待させる要素がある。 その1つは日本全体の人口減少の流れだ。こうした流れによりエリアごとの人口二極化が進む中、ごく単純な話として多くの人は利便性や仕事を求め魅力のある場所に集まる動きがある。ビジネス・ショッピング・住宅などが揃う都心の六本木エリアのような街には、人や物がさらに集まる可能性があり街の活性化も期待できる。 六本木エリアはこうした好循環の中にある街だと言える。現に港区は少子高齢化があまり進んでいないというデータ(※1)と、出生率が高いというデータ(※2)がある。 すなわち人口が減少する流れではないということだ。 さらに港区はここ数年で見たときに、都区財政調整区別算定の普通交付金ゼロが続いている区(※3)でもあり、 財政的にも安定していることがわかる。
 
そしてもう1つは、六本木エリアが外国企業誘致プロジェクト「アジアヘッドクォーター特区」に指定されていることだ。 前述したとおり港区は欧米系の大使館が多いことから、外資系企業の誘致を得意としており、そういった背景から特区に指定されたと考えられる。 香港やシンガポールにも負けない、アジア圏を代表するグローバルシティを目指した街づくりを東京都をあげて推進しているエリアであることも、今後の街の発展を期待させる要因といえるだろう。
 
不動産の価値は市況によって上下するものではあるが、単純に紐解くと、その実態は「ニーズ」であり、人々が求める物にこそ価値が付く。 六本木エリアが今後も人々の様々なニーズに応え続ける街である以上、そこには相応の不動産価値が付くのである。

  • 外観完成予想CG(※5)(※6)
    • 東京ミッドタウン付近(約780m)より現地方向を望む(※7)
    • エントランス完成予想CG(※6)

エントランスホール完成予想CG(※6)

「都心部における住宅」という観点で、何をもって「良いものである」と評価できるかを考えていこう。交通機関や商業施設など、都心ならではの利便性を十分に享受できる立地であることはもちろん、加えて重要視されるのは快適に暮らすことができる環境であること、すなわち「静けさ」や「開放感」も大切な要素であると言える。暮らす場所として考えた場合に、プライバシー性の確保や、明るさ・眺望などは資産性にも影響する要素だ。しかしながら一般論として「利便性」と「暮らしやすい環境」という要素は相反するものであり、特に都心部においては、これらを同時に享受することは容易ではない。

こうした観点で見ると「パークコート乃木坂 ザ タワー」は評価できるポイントが多い。 駅徒歩2分、東京ミッドタウン至近の地で、大通りから1本入った1000m2を超える敷地である点。南側に国立新美術館、政策研究大学、西側に都立青山公園、青山霊園といった緑を擁する広大な敷地が広がっているため、近隣に視界を遮る高い建物が少なく、海抜約31mという高台ならではの眺望を楽しめる高層25階建という点。まさに相反する「利便性」と「暮らしやすい環境」という要素を十分に満たす住宅であることがわかる。
建設地周辺は「安定」「将来性」といった観点でも評価を得られる立地であると言えるだろう。

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※在日米国大使館・領事館(約1.9km)、在日カナダ大使館(約1.2km)、TBSテレビ(約1.1km)、テレビ朝日(約1.3km)、ヴェルファーレ(2007年閉店)、都立青山公園(約280m・約430m)、乃木神社(約220m)、氷川神社(約1.2km)、国立新美術館(約470m)、サントリー美術館(約370m)、政策研究大学(約550m)、青山霊園(約280m)

※1.港区は直近の10年間(平成 17~27年(2005~2015年))で、 老年人口の割合は 0.7%減少し、年少人口の割合は 2.2 %上昇。港区の直近 10 年間の年齢三区分別人口の割合は、全国的に見られる“少子高齢化”の傾向と逆の傾向を示しています。/港区まち・ひと・しごと創生総合戦略(第2部港区人口ビジョン):年齢三区分別人口の割合より引用
※2.港区の出生数は平成17年(2005年)1,389人から、平成26年(2014年)の出生数は2,854人と約10年で2倍の増加をしています。/港区まち・ひと・しごと創生総合戦略(第2部港区人口ビジョン):人口変動の要因(出生数と死亡数の推移)より引用
※3.港区は平成15年度から15年連続で都区財政調整区別算定の普通交付金が不交付
※4.アジアヘッドクォーター特区エリア概念図は一部道路・路線・駅等を抜粋して記載しており、実際とは多少異なります。
※5.計画段階の設計図を基に描き起こした外観完成予想CGに、現地25階相当の高さからの眺望写真(2017年5月撮影)を合成したもので実際とは多少異なります。なお、形状・色等は実際とは多少異なり、外観形状の細部、設備機器等は表現していません。眺望、景観は各階・各住戸により異なり、今後周辺環境の変化に伴い将来にわたって保証されるものではありません。
※6.掲載の完成予想CGは、計画段階の設計図を基に描き起こしたもので形状・色等は実際とは多少異なります。なお、外観形状の細部、設備機器等は表現していません。また、敷地周囲の電柱、標識、ガードレールなどにつきましても再現していません。また、植栽は竣工から初期の育成期間を経た状態のものを想定して描いております。竣工時は植物の生育を見込んで必要な間隔をとって植えております。詳しくは担当にお尋ねください。
※7.2017年5月撮影。写真に光等CG処理を加えたもので実際とは多少異なります。光の柱は本物件の位置を示すためのものであり、建物の高さや規模を示すものではありません。

※価格は物件の代金総額を表示しており、消費税が課税される場合は税込み価格です。税率は引き渡し時期により異なりますので、情報の見方ページを参照いただくか、各物件にお問い合わせください。 (1000円未満は切り上げ。)
※住戸別の価格(帯)表記については、そのタイプに含まれるすべての住戸の情報を掲載していない場合があります。住戸タイプと各住戸の価格帯表記について、単位(1000万円・100万円・10万円)が異なる場合があります。
※完成予想図はいずれも外構、植栽、外観等実際のものとは多少異なることがあります。
※CG合成の画像の場合、実際とは多少異なる場合があります。
※完成後1年以上を経過した未入居物件が掲載される場合があります。ご了承ください。
※地図上に表示される物件の位置は付近住所に所在することを表すものであり、実際の物件所在地とは異なる場合がございます。
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※以下の南西諸島及び離島においては、表示される物件の位置が実際のものとは数百メートル程度ずれる場合がございます。
東京都:硫黄島・青ヶ島、沖縄県: 北大東島・南大東島・多良間島・水納島・与那国島・宮古諸島・石垣島・竹富島

パークコート乃木坂 ザ タワー 物件概要

所在地 東京都港区南青山1-78外(地番)地図を見る
交通 東京メトロ千代田線「乃木坂」歩2分乗換案内
間取り 1LDK~3LDK 間取り図を見る
専有面積 37.49m2~91.9m2
価格
8000万円~2億3200万円
入居時期 2019年4月上旬予定

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  • お問い合わせ
    0120-321-828無料
    三井グランディオーソ・クラブ
    営業時間:11:00AM~6:00PM/定休日:水曜
    ※携帯電話・PHSからもご利用いただけます。
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【67717129】パークコート乃木坂 ザ タワー
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